【大纪元6月22日讯】房屋租约在什么情况下需要去公证？ 在谈到房屋租约时，大家或许常听到过“买卖不破租赁”这样的用语。对于学法律的人来讲，这个用语可以说是熟得不能再熟了，不过有许多人可能搞不清楚这个用语究竟是什么意思。
要解释这个用语之前，我们可以先举个例子来讲：假设今天有位陈先生向王太太租了一间房子，两人约定好租期、租金等等事项后也顺便签了约，后来在租期内王太太把这间房子转让给一位林先生，那么林先生可不可以说他并没有把房子租给陈先生而要求陈先生搬出去呢？
所谓的“买卖不破租赁”就是指林先生在受让王太太卖给他的这间房子时，也要一并承受王太太当陈先生房东的地位，换句话说，就是林先生会变成陈先生的房东，租约变成林先生和陈先生之间的事。
如此一来林先生就不能要求陈先生搬出去了，不过在此同时由于房东变成是林先生，所以陈先生应该要把租金交给林先生而不是王太太。
民法有关“买卖不破租赁”是规定在第四百二十五条，这个条文在民国八十八年修正以前规定不管是房屋或是土地，只要是出租人把房屋或是土地交给承租人后，在承租人占有中，即使在租期内出租人把原来归他所有的房屋或土地转让给其他人，这个受让人的人，都必须承受原来出租人的地位变成新的出租人。
这个规定的原来用意，其实是要保障一些无壳蜗牛的，让一些承租房屋或土地的人，可以不致于因为出租人把房屋或土地转手卖给别人，而意外落得被迫迁出的窘境。不过很遗憾的是，这样的规定被一些不法之徒滥用，作为降低别人去购买法拍房屋或土地意愿的手段。
有些人欠了钱，后来房子或土地要被法院查封拍卖，其中一些不肖的债务人，为了不想让别人买走他的房屋或土地，于是就去找人来和他订立了租期很长的假租约，由于别人不容易去证明租约的真假，如果再配合当年民法第四百二十五条的规定，那么经由法拍买了这样房屋或土地的人会等于白买，虽然买了房屋或土地可是却因为租给别人而不能用，这种假租约往往不定期限或者租期很长，租金甚至也很低，谁买谁倒楣。
于是像这种上头有租期很长的房屋或土地，通常在拍卖时会流标卖不出去。为了要处理这种利用假租约来妨碍法院拍卖所造成的问题，以及同时兼顾法律原先要保障承租人的意旨，后来民国八十八年民法债编进行修改时，一并对民法第四百二十五条作了修正。
新的规定要求，对于这种出租房屋或土地的租约，若是属于未定期限或者是租期超过五年的，只有在这种租约是经过公证的，才能适用“买卖不破租赁”的规定。
因此，就现行的规定而言，如果是要租房屋或土地而且时间又是属于未定期限或者超过五年的，建议此时承租人应该要求出租人一同去就这个租约进行公证，否则若是租约未经公证，而出租人又真的把房子或土地转让给别人时，那时承租人就可能要担心被“扫地出门”了。(http://www.dajiyuan.com)
