【大纪元7月1日讯】 【本报按】特邀陈昱霖博士主持系列讲座“规划成功幸福的人生”，提供读者实用可行和生活息息相关的多元化资讯。主题有事业﹔创业﹔投资理财﹔退休预备﹔财富转移﹔幸福家庭和高品质的生活。陈先生早年获得医学工程博士，他广泛的兴趣引领他进入财富理财规划的领域，他精研古今中外成功者（各领域）的成功法则和共同的特质，他知行合一、创业有成，除了财富规划领域外，在短短几年建立了年营收有千万美元的事业﹗
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第十七篇﹕事业生涯的财富观和规划（十）投资房地产的成功之道（二）
问﹕要如何开始我们的地产投资呢﹖
答﹕上期（第十六篇）我们所探讨的主题是评选“出租的房地产”（Income Property 或 Investment Property）的方法和原则，获得许多“有心的”读者热烈的回应，希望我分享一些实例来说明房地产投资的方法和原则的应用。现就举一实例来说明，有位投资者，在报纸的分类广告得知有位年长的屋主要出售她的房子，因为她要搬到子女所住的那城镇，方便子女来看她，而她心理也较安心，如果有事时子女来帮忙也容易，所以她要卖房屋（有特殊的原因），她愿意提供“贷款”给购屋者，购屋者祗要付很少的自备头款（5%的屋价）其余的由她提供“贷款”给购屋者分期付款，作为她的生活补助费。对购屋者（投资者）来讲不必向银行贷款，可节省很多的麻烦（财经信用的调查好坏影响贷款利息的高低，净收入的多寡影响贷款额的大小），对售屋者来讲，每个月有较多的收入（提供的“贷款”利息高于存银行的利息），原售屋者仍保有地契（Deed）作为“抵押”直到“贷款”还清，所以相当“安全”。购屋者“拥有”该房地产可全部出租或自己住一单元，其余单元可出租，有收入来付“贷款”和其他的开销（保险、地产税、水电/冷暖气费等等），这种房产交易的安排是对双方（买/卖方）都有利是双赢﹗这个独立住宅（在大学附近）有五个卧房，有客厅、餐厅、大的娱乐室（Recreafion Room）和2个半的浴室等等，购屋者（投资者）把餐厅和大的娱乐室改建成四个卧房把书房改成卧房就变成有十个卧房的“学生宿舍”出租给学生，每个房间（卧房）租金是每个月$240，十个房间出租，就每月有$2400元的收入，扣掉每月的开销$1120元（贷款$697，其他开销$423）其净收入每月有$1280元，一年有净收入$15360元﹗除了一年有净收入$15360元外这位投资者又有贷款的利息可抵所得税，出租的房地产又可每年扣折旧费省税又增加资金的流通性（Cash flow）。这位投资者运用同样的方法，买了第二栋比较大的房子，同样产生不错的净收入。这个实例成功的地方在于充分运用了评选投资用的房产的方法和原则，其成功的主要关键在于投资者有眼光，把五个卧房的房子改建成有十个卧房的“宿舍”，充分发挥增加收入的潜力，也使这个房地产的价值增加一倍（可出租的卧房数目增加一倍），这位投资者买到了“价廉物美”的房产，因为屋主有“特殊原因”要出售她的房子，又愿意“贷款”给购屋者，地点好、因为靠近大学可租给学生。这个实例也说明了Russ Whitney所说的投资房地产“简单”（Simple）可是“不容易”（Not Easy），因为没有复杂的秘诀就是“简单”，但有很多的细节（评估房产、贷款方式、订契约、改建或整修、出租价格、租屋的人选、维修保养，…）要处理或解决就是“不容易”。类似这样的好机会虽然不多但到处都有祗要你留心去找，或是借重房产专业人士为你留意这样的机会，有好（对）的开始，就是成功了一半另一半要靠我们的努力﹗
问﹕如何评估房地产发展潜力大的地区﹖
答﹕评估房产发展潜力大的地区的方法和原则，虽是见仁见智各人的观点（看法）会有差异，在此我们要探讨的是客观的方法和原则，借重专业统计方面的数据，来预估各地区未来发展的潜力，因此借重地产专业人士的经验和各种地产投资的统计数据来评选未来有大发展的地区早作房地产投资是很重要的，现举一实例来说明客观的方法和原则，住纽约市和新泽西州北部的人，可能注意到，曼哈顿（Manhattan）的房地产涨得很高了，公寓的租金贵得吓人，因此住（租）不起的人就要住（租）在曼哈顿附近的地区，新泽西北部（Bergen, Hudson,Essex,Union County）四个县很靠近纽约市（曼哈顿为中心），最近几年房地产增值最快，目前最有潜力之一的地区是Essex County的Newark，为什么Newark是目前房地产投资的热门区域﹖其原因如下﹕
一，Newark的国际机场一直在扩充加建，有公车直达曼哈顿和纽约市的两个国际机场， Newark市区有地铁、火车和公车通往曼哈顿，交通非常方便。
二，Newark的住宅目前的平均价是$201，050（2005年第一季）比较去年（2004年的第一季）的平均价$151，909，已经涨了32.3%， Newark所在的 Essex County住宅平均价是$459，602（2005年第一季）比去年同一季度的平均价$388，368涨了18.3%，因此看出Newark的发展潜力 在Essex County里是最大，而且平均价低于Essex County平均价的一半都不到（占44%），因此有很大的成长空间。
三，除了机场扩充加建外，主要的公路在拓宽，旅馆在增建中，各类的连锁店在在增建中，可见发展的迹象，很像30年前曼哈顿发展的趋势。
下期将继续探讨Newark 的发展和投资机会。 ◇
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