【大纪元8月7日讯】自由时报记者林耀文╱专题报导) 依据台湾学者专家与房地产业者的调查资料，经济能力较不充裕的首次购屋客层，购买房屋总价，应控制在家庭年收入的5、6倍，或是每月房贷本息负担，为家庭月收入的3、4成，较不致影响生活品质。
考量利率缓步调升走势，首购客必须在购屋前，更仔细精算购屋财务计划，评估房贷支出与各项生活开支所需额度，除了在满足购屋理想之余，也对日后生活品质维持，较无后顾之忧。
房仲业者大多建议，首次购屋者要维持一定生活品质，购买房屋总价，最好控制在家庭年收入的6倍左右，也就是家庭年收入60万元的首购族，购买房屋总价在360万元上下较适宜﹔或是每月房贷支出负担，为家庭月收入的3、4成额度，较不致影响居家品质，而需缩减生活其他开销支出。
台湾江群广告研展部经理邵泓指出，以目前首次购屋平均贷款利率约2.8%，且还款期限20年估算，每月房贷支出占家庭月收入的33%为设定条件，以1个家庭月收入达3万元的首购客而言，较合理的房贷负担总额，约达183万元﹔家庭月收入达5万元，合理的房贷负担总额，则可达到305万元水准。
虽然当前已有不少首购产品推案业者，提供10、20万元的低自备款购屋优惠方案，但除了银行提供约7、8成首次购屋贷款额度之外，其余1成或1成5的贷款余额，仍必须搭配7年期的信用贷款，利息水准至少为一般首次购屋贷款水准的2、3倍以上，随利率水准逐渐向上扬升，首购客每月房贷负担压力也会加重，这必须在购屋前即纳入考虑条件，以免需牺牲其他生活开销，以缴纳增加的利息支出。
算一算╱房贷支出占收入3成最好
不少首次购屋者为享受政府优惠房贷政策，纷纷提前进场购屋，推案业者也趁机诉求当前利率低档，可大幅节省房贷支出压力。
但是，今年随着利率呈现调升走势，首购族在购屋前，应事先评估未来3年内，利率调升可能幅度与家庭经济负担能力上限，较可避免缴不出房贷，房屋惨遭断头法拍窘况。
例如，以台湾一个月收入仅3万元的首购族家庭而言，以当前平均利率约2.8%、还款期限20年期估算，合理贷款负担总额约183万元，当利率向上调升达1%时，每月将增加支出915元，达到实缴金额1万0888元，增加的房贷利息支出，约占家庭收入的3.05%。
但以一个月收入5万元的首购家庭而言，合理房贷总额达305万元，当利率水准向上调高1%，每月增加房贷利息支出将达1525元，实缴金额也上升至18147元，虽然每月增加的利息负担压力并不高，但首购族扣除生活其他开销支出与信用卡刷卡还款后，必须仍控制在家庭月收入的3、4成额度内，不宜超过还款压力上限临界点，否则只能采缩衣节食或以债养债等模式因应，这对于购屋享受更佳的生活品质目的，势将背道而驰。 （记者林耀文 )
比一比╱政府优惠房贷比较稳定
对首次购屋的“无壳蜗牛”来说，想要成功晋升“有巢氏”，除了先要有一笔自备款外，后续的房屋贷款能不能负担得起也是一个重要考量因素。
台湾信义房屋协理张欣民表示，目前的房贷利率水准仍算是低，但整体而言未来的利率还是看涨的，为避免房贷的负担过重，消费者最好将每个月的房贷负担控制在家庭月收入的1/3左右，如果房贷金额已达家庭月收入的一半左右，那就负担过重了。
永庆房屋契约部经理陈俊宏表示，目前各金融行库虽然纷纷推出低利率的指数型房贷，有些利率甚至还不到2%，但其中陷阱重重，这种超好康的低利房贷，多半仅有第一年而已，后续则是比照6大行库一年期的定储利率加码计算，到底第2年、第3年以后的利率是怎么算，消费者可得问清楚才是。
对第一次买房子的民众，最好争取台湾政府提供的优惠房贷，再搭配劳工贷款或是辅购贷款，不仅利率较低而且也较为稳定，不会第2年后就马上飙升到3%以上。
以目前台湾政府优惠房贷年息2.72%、20年本息平摊方式来计算，如果贷款的额度是200万元，每个月的房贷负担为10814元，假设刚买房子手头比较紧的话，还可以选择前3年为宽限期，只缴息不还本的方式，则每月仅需负担5000元，便可轻松购买3、400万元的房子了。（记者王惠珍 )
保一保╱以火险及地震险为主
买房子除了需准备自备款、每个月的房贷支出之外，你可能没注意到还有一笔保险费用的成本，根据产险业者表示，目前的住宅火险加上强制地震险，每年约需要缴2500元到3000元左右，一年需缴纳一次，直接由房贷账户之内扣除。
联邦银行高雄房贷中心主任钟瑞光表示，过去银行只要求房贷客户需投保住宅火险而已，但在921大地震之后，又加上了强制地震险的要求。
一般来说，无论住宅火险或是强制地震险都是以“建物价值”来核算，银行则是依据建商公会所提供的重建成本来估算，其中强制地震险的“基本险”为120万元的保额，年保险费为1459元，再加上住宅火险的费用，一年的年缴保费约在2500元到3000元之间。
值得注意的，强制地震险只限于建物的结构体本身，并不包含室内的家具及家电部分，必须额外加买产险才可以。
一般首购客户对这方面的保险资讯并不熟悉，使得这种贷款保险并不普及，现阶段房贷的保险仍以住宅火险及强制地震险为主。 （记者王惠珍 ) (http://www.dajiyuan.com)
