【大纪元8月30日讯】星期六 （8月29 日）James 百万以上物业的成交率是70%（20次拍卖）。
市场仍然非常强劲。但供货量大幅度上升，到拍卖现场的平均人数明显减少。所以我们开始对市场的前景有所怀疑。
市场：
如何判读市场的现状和走势呢？这是一个非常重要的课题。我们的客户当然是期待我们，买家代理，能够提供各种信息，包括价格，价值，可能的竞争对手的情形，讨价还价的策略，等等。而我们赖以观察市场的其中一个重要指标是平均参与拍卖的人数。它能显示市场的走势，市场健康与否。它的重要性甚至了拍卖成交率。其它的数据，比如代理的报价（通常是被故意扭曲的），中位平均价（通常是过时的）都是不太准确的。
在非拍卖市场，平均参与拍卖人数这个指标决定了我们出价的策略。例如，今年二月到七月，我们肯定市场在上升，因为平均参与拍卖人数超过了2。而现在我们开始抱有怀疑的态度，因为平均参与拍卖的人数明显下降了，虽然拍卖成交率一直都非常高。
过去的六个月，市场已经上升了10% 到20%。 Boroondara，已经回到了顶点，Stonnington，则是接近顶点。Bayside 是向着顶点迈进，但它远不如Boroondara。
在2008年底，平均参与拍卖的人数是少于1，今年7月是超过3，现在是在1和2之间。2009年2月，当注意到平均参与拍卖的人数明显增加时，我们及时地鼓励我们的买家，积极入市。因为我们相信市场是在急剧上升的前夜，事实果然如此。
以我们的观察，如果平均参与拍卖的人数是1.5 时，市场是平衡的。超过2时，市场是在上升。少于1 时，市场在下降。当然，仍然有个别的例子，某些房屋仍然能以区别于市场大势的价格成交，这就是因为不是每个人都明白这个指标。有人在盲目出价。
报价：
让我们再次谈论一下报价的问题。这个话题似乎又沉寂下去了。因为供货量大幅度增加，谁都不在乎了。但我们想确认的是，我们不再支持要求卖家公开底价，及公开卖家的最高出价的要求。如果有卖家自愿公开底价，那是一件好事。不允许物业代理报价是一件不可思议的事情。想像一下这样的情形：一个买家问一个物业代理那间房屋开价多少，回答是“我知道，但我不告诉你。你自己出价吧。”而当买家出价时，物业代理说，“你的出价太低了，我不会接受这种出价。”下一步会发生什么情况呢？他们会不会吵起来呢？
事实上，一个可能的例子是，物业代理向买家解释说，“这幅地有720平方米，这里的地价是$2300/平米，所以地价是160万到170万。我们觉得房子的价值是40万，你得花60万去装修，那才对得起这幅地。这里附近类似的房屋最近卖了260万到300万，所以，我们对这间房屋的估价是200万到220万。这未包括装修的费用。”
这种方法行不行呢？请大家评判。
祝大家心想事成。
(本文由詹姆斯房地产买家代理提供)
Mal James
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