【大紀元10月22日訊】（大紀元記者許輝文新澤西報導）在當前房市低迷的情況下，一個頗具潛力的新的經銷方式-網絡地產經紀（E-BROKER）正在逆流而上的悄然發展著。這個眼前看來規模不大且不很為人所知的新方式有甚麼特點，它對傳統房地產業將造成何種影響，它的發展前景又如何，帶著這些問題，大紀元記者走訪了新澤西最大的E-BROKER公司RealMart Realty的總經理Jack Yao。
網絡地產經紀E-BROKER發展簡史
Jack介紹說，E-BROKER的歷史不是很久，總共不超過10年。真正發展起來也就是最近這3、4年的時間，也就是越來越多的人能接受這個交易模式（Model）。
甚麼是E-BROKER? 其主要特點就是以互聯網為平台，通過網絡工具，電子郵件，電話等支持傳統的房屋交易的操作，以達到高效率，低成本。
大家知道，傳統地產商每賣一幢房子要收取 6%佣金（Commission）買方和賣房經紀人各分一半（3%）。九十年代後期，互聯網開始興起時，就有人試著衝破這個6%的佣金制，而採取低價（DISCOUNT）或平價服務（FLAT FEE）的方式來做房地產交易，就是賣一棟房子不收6%，而是只收取低佣金或固定的費用。德州一家叫E-Realty 的公司就嚐試著這樣做，但是沒有成功。並不是因為技術沒有成熟，主要是傳統的觀念難突破。地產經紀喜歡互聯網，但是發現他們裝錢的口袋被影響到了，就不幹了。整個地產界起來反對，不允許他們這麼做，不准他們在網上登載地產資料數據庫（MLS – Multiple Listing Service）的房子，一下把他們掐死了，E-Realty公司賠了3千萬。 新州也曾有一家Foxtons Realty，他们用2%低佣金吸引屋主，但是忽略了地產經紀人的利益，只有1%佣金给買方經紀人。很快就倒閉了。
過了幾年，大約2005年，西雅圖一家叫Redfin的公司開始真正做房地產平價服務（FLAT FEE SERVICE），賣一幢房子收取固定費用3千美元。買房經紀人仍然給3%的佣金。現在他們已成為全美最大的E-BROKER公司，在9個州有分公司。這個概念出來後，一些像我們這樣的小公司也開始推廣平價服務（FLAT FEE SERVICE）。我們的公司成立的時間大約為6年。
對三方都有利的E-BROKER工作模式(Business Model)
Jack介紹說，各家公司工作方式不完全相同。以他的公司RealMart Realty為例，他們的3個基本模式概括說來叫做：賣房平價；買房退錢；經紀人全額佣金。
賣房平價（FLAT FEE SERVICE）：
對賣方來說，如前所述，客人找我們賣房只交一個固定費用。我們公司只收395元基本費用，另外還提供一些收費服務供客人選擇，如：加 75元可以把客戶房子上到30多個網站上；加100元可以上全美地產經紀網站Realtor.com的一個叫「展示台」（Showcase）的特別服務，你的房子出現機率會比其它同類房子高出3倍；還有專業攝影、手機短信、電子鎖租用等等。客戶可自己決定是否選用這些服務。這裡說明一點，Realmart 作為賣房經紀人不收取佣金，但是如果另一個買房經紀人帶的客戶買了房子，則房主仍然要付買房經紀人3%的佣金。如果房主自己找到買家，房主則可以不要支付任何佣金。
買房退錢（BUYER REBATE ）：
對買方來說，現在網上買房有很多資訊，許多買房人自己上網搜索資料。如果是客人自己找到房子，他僱我們為他的買方經紀人時，我們會完成所有買房所需後續工作。在過戶時，作為對客人自己找到房子的獎勵，我們將會把買方經紀人所得佣金部份反饋給買房人（BUYER REBATE）。如果是3%的佣金，我們留1%，給客人2%。給客人的回饋錢數寫在過戶合約（HUD -1 Settlement Statement）正式法律文件上。新澤西州今年1月19日已正式通過法案，允許佣金回饋。這給E-BROKER的發展提供了有利支持。
經紀人全額佣金（100% AGENCY）
傳統地產經紀人所得佣金要與其所在地產公司分成（BROKER SPLIT）。大多数地產公司的經紀人只能拿到佣金的一半，比如你是買方經紀，過戶後拿到3%的佣金，要上交1.5%給公司，自己只拿1.5%。業績高的經紀人分成比例會高一些，但是最高不過80%。Jack說，我們公司裡也僱用一批傳統經紀人。因為我們有平價模式支撐，我們對經紀人的佣金不實行提成制，公司只在過戶後收取500元固定費用，几乎全部佣金都留給經紀人，非常吸引獨立經紀人加盟。
E-BROKER的最大特點：高效率和低成本
Jack介紹說，E-BROKER的最大特點在於它的高效率和低成本。由於充分利用了互聯網的優勢，網絡經紀人（E-Agent）大大提高了工作效率。一個傳統地產經紀一年能買賣10棟房子就算不錯的業績，可是E-Agent一年能處理幾百棟房屋交易，有時一週就可完成7、8筆交易。由於這種高效率，必然帶來了低成本，這就是我們為甚麼能收取客人很低的費用，甚至反饋給客人佣金。
Jack認為，為甚麼說E-BROKER給房地產帶來很大很深的基礎上的變革？因為它衝擊和打破房地產傳統的觀念，衝擊那個上百年不變的6%的佣金制度，他認為繼續发展下去。10年之内地產佣金大約會降到平均3-4%左右。長遠講，地產經紀人的數量可能會減少，但是經紀人会賺更多的錢。
Jack說，賣方房子上市後，和我們聯繫的所有的潛在買方的信息我們會全部轉給賣方，我們鼓勵買賣雙方直接見面，對話。如果買方沒有經紀人，他們談成了交易，則賣方可省下全部6%的佣金，如果買方有經紀人帶領，則賣方一定要付給買方經紀人佣金。一般來講，買方經紀人（BUYER AGENT）要做更多的工作，要帶著客人一戶一戶的看房子，十分辛苦。所以我們公司注重保護所有買方經紀人的利益。房主給買方經紀人佣金的條款是寫在賣房的合約中的。這一做法受到買方經紀人的歡迎。曾經有大公司BROKER不准經紀人（AGENT）帶客人看我們公司的房子，但是不奏效，因為買方經紀人所得佣金和傳統地產商一模一樣，都是3%，那為甚麼不看我們的房子呢？我們還鼓勵買方經紀人直接同賣主對話，這也受到了他們的歡迎，由於減少了中間環節，使成交時間縮短，效率提高。
Jack介紹說，他們公司今年最高一個月成交近六十棟房子。按獨立OFFICE賣掉的房子計算，在新澤西前10名以內。而且買賣房子都沒有地域限制，僱用經紀人Agent 也沒有地域限制。现在越来越多的經紀人加入我们。由于我们經紀人的佣金不實行提成制，很多經紀人加入我们，收入立即提高一倍。
E-BROKER和傳統地產商的比較
Jack說，任何事物都是有優點和缺點的，一樣東西不可能甚麼都是最好的。E-BROKER的優點就是高效率，低成本。但是也有缺點，對賣方（Seller）來說，我們主要是幫他們做市場廣告工作，但是由於人手有限，我們一般不到現場去做房屋公開展示（OPEN HOUSE），我們鼓勵賣方自己做。有些賣房人沒有經驗，比較緊張。也没有上網學習的能力。这时如果有有經驗的經紀人幫助他同買方談判，會比一點經驗都沒有的人強一些。这一缺點，將來也許隨著加盟我們公司的獨立經紀人增加，可以得到改善。目前我們的客人多集中在高知識階層，自賣屋房主（FOR SALE BY OWNER），以及有一定的房地產知識或經驗客户。 将近15%的客戶自己有地產經紀執照。
對買方來說，我們一般不首先帶客人看房子，客人告訴我們他們要甚麼樣的房子， 我們會提供給他所有的資料，新房子上市，電子郵件自動就送到客戶，我們鼓勵客人自己去OPEN HOUSE 看房子。一旦客人看中了，要報價了，我們會代表他同賣方或賣方經紀人談判，完成房子成交的所有後續工作，包括談價錢、準備合約，找貸款、房屋檢驗、估價，和律師溝通、產權檢查（Title Search）、到最後過戶等等。由於買方自己找房子看房子，做了很多工作，所以我們給他們佣金回饋。對有一些地產經驗的買方，他們非常歡迎這樣的服務，因為可以省下很多錢。我们拿佣金回饋最高的客人買了一棟標價99萬的房子，最後以86萬成交，他们拿到1萬6千5百元的回饋。但對於沒有任何經驗的初次購房者，他們還是希望有一個經紀人帶領他們看房，一步一步指導他們怎樣做。當然我們也可以帶客人看房，但是會根據看房工作量的多少，減少給買方的佣金回饋。例如，我們如果帶客户看1-3棟房子，佣金回饋由2%降至1.5%。
Jack認為，E-BROKER不可能整個取代傳統經紀，就像網絡購物不會取代所有的零售店一樣，但會增加比例。目前E-BROKER的交易量只佔所有房屋市場交易量的1-2%，他推測，將來可能會增長到10-20%。
E-BROKER的發展前景
談到公司的發展前景，Jack認為潛力很大。就在當前整個房地产行业走下坡的情況下，他們的公司卻一直在增長。比如，今年上市房屋的數量比去年增長20%，公司利潤增長了大約30%，公司僱用的經紀人從19人增加到32人，呈現上升趨勢。
但是目前E-BROKER的推廣程度還遠遠不夠，華人社区和美國社會基本一樣，問到十個人大概只有一個人知道Flat Fee Service。還沒有一個真正有財力的大公司來贊助扶持這個理念，做成全美範圍內的大的聯合公司，都是一個一個小公司在做，一點一點的逐漸成長。我們公司的業務 90%來自客人的介紹，就是用過我們公司服務的人，知道E-BROKER高效省钱，介紹給他的親戚朋友。客戶群的特點是教育水平高，網絡熟，以年青人居多。老年的客户也有一些，比如兒子用我們的服務賣了房，回來幫父母賣房。我們公司目前也只是在華人報紙上做廣告，英文報紙和廣播電視的廣告都沒做，只有在互聯網上如Google上做廣告。
Jack說，比較起來，華人對E-BROKER的接受程度比其他族裔人要高，他近期完成的8個佣金回饋交易中，只有一對是歐洲裔夫婦，其他7對夫婦都是華裔。這一方面是因為新州華人教育程度高，對網絡的瞭解和運用能力強，華人很喜歡自己在網上搜尋資訊，做研究，再一個方面是華人節省資金的意識也強於其他族裔。这一買一賣，最高節省8%，很容易講清楚，他們一下子就接受了。其他族裔人士，有時認為我們的說法是天方夜譚（Too Good To Be True）。
問道Jack公司下一步的計劃時，他說，遠景規劃是希望能夠找到私募基金贊助和合作者（Private Equity Partner），在全美範圍建立分公司，把業務做大。近期計劃是到紐約市和康州去開分支辦公室，擴大業務。讀者若有興趣了解更多信息，請聯繫Jack@RealmartRealty.com or 732-698-8068，或參觀網站RealmartRealty.com。
