【大紀元2013年10月26日訊】讀者朋友，大紀元時報為您開闢這個《法國實用法律專家解析》欄目，內容涉及旅法華人、華僑和莘莘學子生活中的各種問題，由資深律師給予貼近實際、通俗易懂的解答。有實際問題需要解答的讀者朋友也可以通過郵件、電話與本報聯繫：電子郵件 dajiyuan.fr@epochtimes.com，電話 +33(0)1 69 24 65 69。
問：我打算把租約轉讓給另幾家公司，對方已經接受。請問在這方面應注意哪些問題？是否有必要聘請律師辦理？
答：第一，首先需要瞭解租約是否有限制房客權利的內容，即規定房東的優先權。例如不少租約規定，房客只能轉讓商業資產，不得轉讓租約權。在此情況下房客是無法轉讓租約權的。如果簽署了此類轉讓協議，房東可以把新房客逐出店舖，這種情況十分危險。因為新房客在往往為此支付了一大筆轉讓費，搬遷費和裝修費。一旦被迫離開，會造成巨大損失。
第二，一些租約規定轉讓租約權必須徵得房東的同意。如新房客從事的活動與原租約不符，他應該向房東要求修改租約的經營範圍。而房東可以此為由增加租金。但滿退休年齡或領取殘疾補助者不受上述規定的限制。這就給轉讓租約權增加新的變數。當然房東必須有正當理由才能拒絕。
第三，若干租約規定房客在簽署轉讓租約協議時，應邀請房東出席，並經過公證。
第四，另一些租約附有新老房客對支付房租承擔連帶責任的條款。根據最高法院的判刑，連帶責任的期限為租約到期自動延長之日。即對於三六九租約來說，連帶責任最長為三年。
第五，越來越多的市政府設立了商業經營權和租約權的優先購買權，即在同樣條件下，市政府可以優先購買租約權。如果不瞭解有關情況，最後出讓者必須按照已做出的報價將租約權轉售給當地市政府。在此情況下，如果所報價格過低，吃虧的必然是出讓方。
為此一般來說，儘管轉讓租約權可由轉讓雙方自行簽約完成，但若缺乏此方面的知識和經驗，最好還是聘請專業人士參與，主要原因是：
– 轉讓租約權一方可能已將租約質押給他人償還債務，而受讓方對此並不知曉。在轉讓租約權後，新房客可被判償還老房客的債務。
– 儘管根據租約，老房客需要對支付房租承擔付款責任，但他們往往在租約簽訂後消失得無影無蹤，房東無法讓他們承擔擔保責任，結果是此種連帶擔保責任形同虛設。
– 購買租約權一方分期付款時，為保證付款安全，老房客需要由律師對租約進行商業資產質押，由於租約權轉讓涉及到的金額較高，聘請專業人士參與可以在較大程度上規避風險。
– 租約權轉讓對程序要求也比較高，倘若未遵守相關規定，租約權的轉讓即為無效。
在程序方面的主要步驟為：
1）由轉讓方和受讓方股東大會通過決議，授權雙方的法人代表或其他人進行租約權轉讓；
2）在法律告示報上刊登告示，註明新企業的名稱；
3）在簽署轉讓租約權的協議後，根據民法典第1690條的規定，通過法院執達員將轉讓租約權協議提交房東，或者由房東以公證的方式接受轉讓；
4）在簽約後，轉讓協議應在一個月內進行稅務登記。稅款一般應由受讓方支付。超過23000歐元的部份需交3%～5%的登記稅。個人出讓方的增值稅率為28.1%。如果出讓方為公司，則將其納入公司所得稅，根據公司規模不同，交納33.33%或者15%的公司所得稅。
最後，租約一簽就是9年或者更長時間，其間可能會發生不少難以預測的事件，如店舖的再轉手、繼承、股份轉讓、財產分割等。即便原來買賣雙方是好朋友，也未必能對未來的情況做出完全準確的判斷，而租約轉讓協議常是在雙方發生糾紛時才拿出來研究的。這時如果租約本身無效或者帶有瑕疵，雙方都有可能遭受較大損失。而專業人員的介入可以最大限度的避免發生此類問題。
（責任編輯：德龍）
