文|大紀元記者張岳
商人A路過一個果園，口渴了，摘了一個橙子吃，味道非常甘甜。他靈機一動，決定收購這裡的橙子到市場上去賣，想必會賣個好價錢。於是經過和果農商議，他以一塊錢一斤的價格從果農手裡收購橙子，只收購個大飽滿的甜橙，質量不好的不要。到了市場上，他以兩塊錢一斤的零售價銷售，雖然價格提高了一倍，但味道好，所以很暢 銷，賺了不少錢。
企業家B路過市場，看到A的橙子非常受歡迎，人們在排隊爭相購買。他靈機一動，決定收購橙子送到工廠裡榨成果汁，不僅可以遠銷更大市場，還可以賺取更大的利潤空間。於是B委託A到果園收購更多的甜橙。橙汁榨製出來後，市場反應確實非常好，銷量一路飆升。
看到橙汁的銷量很好，B決定擴大生產，這需要收購更多的原料：質量上乘的甜橙。B不斷的向A催貨，A不斷的向果農催貨。然而，果園裡質量上乘的甜橙數目是有限的，已經沒有了。可是廠家還在催貨，怎麼辦？受利益驅動，A開始收購質量稍微差一些的橙子，可是過了段時間，又缺貨了，就收購更差的橙子，如此往復，最後只要是橙子就送往果汁工廠，不管是否成熟、甜度如何、甚至有沒有蟲害和腐爛變質都不再管。同時，果農們紛紛栽種更多的橙子園。
過了幾年，橙汁市場達到飽和，特別是該橙汁的質量、口味都遠不如當初，銷量開始劇減，最後橙汁工廠破產倒閉。商人A脫身而出，不再向果農收購橙子，果農手中堆積了過量的橙子，莫說質量差的，最上乘的橙子都鮮有人問津了，市場一片蕭條。
講這個故事的人是友聯集團(United Faith Enterprise, Inc.)房貸業務負責人、講師陳鋼博士(Jerry Chen) ，他從事房屋貸款業務已有10多年。曾任美國富邦銀行和美國銀行區域副總裁，負責北美西區房貸業務。2000年陳鋼開辦了自己的貸款銀行Presidential Capital Investment Inc.,年均放款超過20億美元，並向華爾街銷售房貸證券，有著非常豐富的房貸市場營銷、房貸審核、二級市場銷售的經驗。他用橙子與橙汁的故事，生動的描述了2007年次貸危機的形成過程。
在房貸市場上，房貸抵押票據note相當於橙子，這些票據原本由貸方（通常是銀行）持有，但成千上萬的抵押票據作為有價證券被華爾街金融公司收購，華爾街將這些票據證券化，相當於將橙子榨成了果汁，然後眾多分散的股民購買，相當於橙汁在消費市場上銷售了出去。
從購房者申請房屋貸款說起，房屋貸款和普通貸款不同的是，房貸是抵押貸款，持有抵押票據note的一方，在購房者無力支付房貸利息的情況發生時，可以憑這個票據收回房子。
假設一棟住宅的購買價是50萬，頭款10萬，需要貸款40萬。房貸經紀人幫助買家找銀行或貸款公司貸款，後者統稱為貸方(lender)。貸方出40萬元貸給購房者，付給經紀人1%到2%的佣金。
假設該房貸利率是6%，還款期限20年，如果銀行一直持有這個票據，那麼每月會收取2000元的還貸（40萬乘以6%除以12），相當於憑這張紙總共可以兌現48萬（2000乘以12個月再乘以20年）。
據陳博士透露，現實中，銀行/貸方並沒有苦苦等待20年以圖賺取上述6%的房貸利息，通常銀行在與購房者簽約之後，會迅速將這貸款借據以更高的價格，賣給華爾街金融公司。比如40萬元的可能會賣41萬元。今後業主每月還貸已經不再是還銀行錢，銀行成為代替華爾街金融公司收錢轉賬的經紀人。
該案例中，銀行在與華爾街的交易中獲利2.5%（41萬減去40萬後除以40萬），但請注意，這並非是年利潤率，相反，只是單筆交易的利潤率。如果銀行轉手將這41萬元再次貸出，然後再次將下一個借據出售給華爾街，如此周轉操作，假設每個月資金周轉一次，年利潤率為34%（41除以40後12次方），遠遠數倍高於借據設定的6%的年利率。
華爾街金融公司將收購來的房貸借據證券化（Mortgage-Backed Security,簡稱MBS），以股票/基金的形式向公眾銷售，承諾給股東較高的分紅，如每年2%，而且華爾街還表示已經找保險公司為證券投保，這是萬無一失的投資機會，因此買者眾多。
因為初期收購的房貸借據「質量上乘」，購房者信用分數都在700分以上，都交了頭款，都有穩定的工作和較高的收入，每月按期還貸，整個系統運作良好，華爾街房貸股價一路高漲，形勢大好。
為了追逐更大收益，華爾街公司希望不斷擴大規模，收購更多的房貸借據。銀行表示，接下來的購房者信用分數不足700分，是否接受貸款申請？本來依照綜合標準評估，借款者的經濟能力不足以償清貸款，或信用風險高，但華爾街表示沒有關係，他們會收購這樣的借據。
美國房地產貸款系統裡面分為三類：優質貸款市場、次優級貸款市場、次級貸款市場。美國把消費者的信用等級分為優級、次優級和次級。那些能夠按時付款的消費者 的信用級別被定為優級，那些不能按時付款的消費者的信用級別被定為次級。次級貸款市場就是面向那些收入信譽程度不高的客戶，其貸款利率通常比一般抵押貸款 高，但對於金融機構而言，利潤更高，風險也更大。
在幾年的時間裡，華爾街不斷的向銀行要求收購更多的房貸借據，銀行則要求房產經紀人去找更多的房貸客戶。為了追求數量和利潤，貸款申請的門檻一降再降，可以不查信用，可以0頭款，可以不查財產，可以不查收入，可以不查工作等等。總之，還貸風險越來越高，房貸借據（橙子）的質量越來越差。
因為太多沒有持續還貸能力的人也紛紛獲得了房貸購房，終於有一天，在2006年前後，太多的購房者不再還貸，法拍屋大量增加，整個鏈條的最基礎的一環斷裂，金融公司持有的住房抵押貸款證券價值縮水，引發2007年股價大跌，保險公司、銀行、貸款公司紛紛倒閉，進而次貸危機引發大規模經濟衰退。◇
