【大紀元2014年07月11日訊】反式貸款是美國政府給予62歲以上有房產人士的一項最好的福利政策，它的最大的優點是：
1.房產的產權仍是百分百自有；
2.多種還款及貸款方式；
3.利率低。不僅提供充足的現金調度，也是當今貸款緊縮的另一種資金來源，可供家庭或子女的財務或投資所需。
甚麼是Reverse Mortgage反式貸款？
反式貸款是以房產價值依一定比例，對62歲以上人士給予的貸款。不論是購買新屋或是重新貸款，金額以估價62萬5500元的房屋為上限，融資比例可達50-60%；除了可清償未付清的貸款，尚可取得房產的淨值現金作不時之需，但得視個人資格而定。反式貸款在市場上已有20年的歷史，但華人很少懂得利用。
如何選擇值得信任的Reverse Mortgage公司？
1.確定申請人個人居住的房屋是唯一的抵押房產；
2.貸款公司不能把申請人個人房屋的所有權轉到其名下；
3.不預付任何手續費；直到簽好合同。
如果購買新屋該如何作申請的準備？可買何種形式的房產？
1.購屋的自備款需有三個月的銀行文件；
2.有照片的ID、綠卡；
3.有收入的文件資料，能證明有能力付地稅和房屋保險費用。
4.可買FHA合批的Condo、Apartment及一家庭的住房；金額以估價62萬5500元的房屋為上限，如果屋價超過62萬5500元，申請者可增加自備款金額。
申請Reverse Mortgage的程序有哪些？
1.提供房屋買賣合約(購買新房產才需要）;
2.填申請表；
3.遞交申請的證明文件；
4.經政府指定的第三方公證人的面談批准；
5.房產估價；
6.購買房屋保險。
申請Reverse Mortgage的房產利息可以抵稅嗎？
1.取得的金額是屬於貸款類別，不需叫所得稅。
2.所應付的利息，在貸款付清時，再申請減稅。 (待續)
反式貸款有幾種還款方式？
1.可選擇與一般貸款相同的還款方式；
2.也可選擇直到不想住或不能住時，在出售房屋後，付清貸款金額和利息；
如果在售屋時，房價低於貸款金額時怎麼辦？
屋主和繼承人皆不需負責，由貸款公司申請FHA的保險來承擔損失。
如果擁有4家庭的房產，有資格申請反式貸款嗎？
可以。只要擁有1-4家庭的62歲以上的人士，皆有資格申請。
如果房產是兩人共同持有時，如何申請？
必須轉換成符合資格的一方-單獨持有時才能提出申請反式貸款。
如果曾經有過破產記錄，可以申請嗎？
只要超過7年及沒有拖欠FHA/VA的貸款，就要機會使用Reverse Mortgage，來重建一個安定愉快的退休生活。
重新貸款後的資金的用途有限制嗎？
沒有；可以用作任何你需要的方式；有一次性取用，也可分期取出使用等多種方式。
申請反式貸款後，申請人仍是房屋的所有權人嗎？
是的。
申請反式貸款後，每年還需付地稅和住屋保險嗎？
是的，申請人必須具有付地稅和住屋保險的財務能力。
申請人是否要住在使用反式貸款的房產內？
這是絕對的；因為這是政府為了讓退休人士有個安定的生活而作的安排。
申請反式貸款需要準備多少費用？
只要準備面談公證費及翻譯費用約100-200元左右。
申請反式貸款需要多少時間？
約2-3個月左右。
享有一個沒有經濟壓力的退休生活，歡迎來電諮詢：917-717-0198
◆ 反式貸款(Reverse Mortgage)，也叫住房淨值轉換貸款(Home Equity Conversion Mortgage)，是一種聯邦福利計劃。目的是利用銀髮族和退休人士擁有的房產，滿足他們的資金需求，提高生活質量。借貸人須達62歲以上，是該貸款主要的條件。
目前全美每天都有至少8,000人慶祝他們62歲生日，已達退休年齡。由於很多人並不瞭解反式貸款，因此錯過機會來利用這個資源來購買新房產、提升生活品質、減少經濟壓力甚至避免經濟災難。
我是一名持有紐約州執照的貸款專員，在這個專欄裡，我會和大家分享反式貸款的優越性，歡迎您關注我的專欄。
(責任編輯：李海）
