紐房價上漲 擁有率下降 專家分析原因及應對

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【大紀元2014年07月24日訊】(大紀元記者韓香茗編譯報導)房價在上漲,住房擁有率卻在下降,新西蘭房市到底發生了甚麼?有人說是新西蘭文化所致,有人歸咎於海外買家,有人歸咎於投資商,有人抱怨稅收系統,有人抱怨抵押貸款太容易。但無論如何,結果都一樣,對比其它國家,對比新西蘭人的收入和租金,房價的確太高了!

對此,新西蘭經濟研究所(NZ Institute of Economic Research)首席經濟師Shamubeel Eaqub,在近期的《國際住房金融》(Housing Finance International)雜誌上,發表了對新西蘭房價高估的分析報告。

他在報告中表示,對於新西蘭房市的高估,沒有簡單的解決途徑,但他提出了相應的建議。他說:「房價上漲也好,下跌也好,我們有必要制定長期性的政策加以調節:對抵押貸款有別於其它貸款的過度偏袒需要改變,需要解除房地產投資的稅收優惠,還需放鬆抑制房屋供應的法規限制,而且,也需要使租房和買房一樣合情合理。」

以下是Shamubeel Eaqub的分析:

房價越來越高

Eaqub 在報告中說:「無論從歷史角度還是從全球範圍來看,新西蘭房價都非常的高。如此高房價對新西蘭金融、經濟和社會穩定都構成威脅。30年前,一套住宅的平均價格是一個普通家庭收入的2~3倍,但後來房價一路攀昇,特別是2001年至2007年,平均房價超過普通家庭收入的6倍之多。」

問題出在哪裏?

儘管全球經濟危機爆發後,新西蘭並未遭受類似愛爾蘭或美國式的金融災難,但畢竟經濟非常薄弱,因此不可避免的影響到房市,並對房價產生依賴。而當房價從先前飛漲的態勢停滯後,消費者信心崩潰,出口部門(除乳製品外)的彈性不足以填補這項空白。從人均GDP來看,新西蘭經濟在經歷了6年的蕭條之後,才漸漸復甦。此次金融危機是上世紀30年代以來持續時間最長、程度最深的大衰退。

地區性差異

Eaqub分析說:「2000~2007年間的房價上漲是全國性的,而近年來的房價上漲則是地區性的,特別是奧克蘭和坎特伯雷一直飆高。坎特伯雷有其地震原因,但奧克蘭的上漲卻不是單一原因所致。目前,奧克蘭已經是全球消費最高的城市之一。」
為甚麼值得關注?

1991年,新西蘭人的住房擁有率為76%,但去年,該比例則降至63%。目前的住房擁有率處於1951年以來的最低點。
20世紀90年代,一個中等收入家庭需30年攢足首付並還清貸款,而現在的奧克蘭則需要50年。年輕一代開始有了不公平的感覺。 如果房價相對收入高估不下,購房能力的代際差異,勢必加劇財富和生活水平的不平等。儘管年輕一代可以繼承父母的房產,但無房者的子女可能永遠無法擁有自己的住房。

租房與房價的不協調

儘管更多的新西蘭人選擇租房,但由於合同所限,很多租房者無法享受擁有住房的諸多好處。租房和自己有房的最大差別在於,租期的長短以及自己設計或改建住宅的可能。

相比許多其它國家,新西蘭和澳大利亞屬於租賃管制最嚴的國家。首先,租期很短,而且房主幾乎隨時可以通知租客遷出,個人改建也很難。當然,從正面效果來看,與收入相比,租金相對穩定,幾十年未變。

地價是關鍵

地價飛漲,儘管2007年高峰後有所緩解,但仍處歷史高位。相比之下,建設成本雖有上漲,但漲幅相對較小。儘管奧克蘭受地理位置所限,但還是可以通過提供更多建房用地、放鬆建房密度和高度限制、加強交通便利等政策緩解壓力。

Eaqub 認為,奧克蘭房價不會持續飆升。相反,他認為近期的上漲,部份原因在於結構性問題和大量炒作所致。

誰在買房?

購房的主力仍是投資者。根據房地產信息和分析公司CoreLogic的統計數據,約8%的房產被海外買家以現金買走,其餘近半數(45%)落入投資者之手,另有28%被換房子的人買走。

投資者傾向於買房後囤積,而自住者則傾向於經常易手換房。但是否是有錢的外國人推高房價,現有的數據無法證明。Eaqub說,部份數據表明,對外國投資者大量湧入的擔心是過頭了。

有人可能抱有成見,說哪位外國買家花大價錢在豪華郊區購買了房產,但從目前的統計數據上還看不出來。不過,有證據顯示,並無大量空房跡象,也未見更多人無需貸款購房。相反,典型的購買者是追逐資本利益的新西蘭投資商。

資本所得稅是靈丹妙藥嗎?

與經濟最發達國家相比,新西蘭是罕見的不徵收資本所得稅(CGT)的國家。不過,話又說回來,目前也未見令人信服的證據表明徵收資本所得稅可以遏制房價上漲。例如在澳洲,儘管徵收了資本利得稅,但房價仍居高不下。他說:「徵收資本所得稅的理由在於,針對所有交易均衡徵稅。法律已經允許對以營利為目地的購房行為徵收稅費,但實施比較困難,購房意圖如何定義需要司法解釋。」
他認為,徵收資本所得稅也好,強化現有規則也好,或許會有幫助,但都無法解決高房價問題。

如何應對?
Eaqub表示,沒有簡單的辦法,不過可以考慮以下措施:
•參照英、德、瑞士等國家的做法,平衡好房主和租客之間的租賃合同。
• 根據市場需求調整土地供應細則。有必要開發新地塊、加建或加高住宅。
• 銀行相關規定的調整。扭轉對任何一類資產的偏見。央行應使商業銀行持有更多資本,並減少抵押貸款相對於企業貸款的優先權。
• 均衡徵稅。明確徵收資本利得稅立場,減少實際和潛在投資利潤。
• 更加關注市場,收集不同購買者數據,以便日後制定政策,有據可依。

(責任編輯:易凡)

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