美國地產熱點

銀行接連倒 美國房市會不會崩?

文:李歐

【大紀元2023年03月17日訊】「美國地產熱點:李歐筆記」從上一次視頻之後,金融市場就爆出大雷,硅谷銀行倒閉、標誌銀行關門,然後在我這集視頻製作當下,又有消息傳出之前瀕臨破產的瑞士信貸,因為財務報表出現「重大缺陷」,導致3月15日股價重挫,交易熔斷停牌,不僅如此,瑞士信貸的最大股東沙特國家銀行表示,無法進一步提供財務援助。這真是接連爆雷沒有喘息,到底銀行業出了什麼大事?對美國地產又有何影響?這一集我們試著一起來探討。

銀行業出了什麼大事?

其實對於,硅谷銀行(Silicon Valley Bank)和標誌銀行(Signature Bank)這兩家銀行接連關閉的事件,在媒體上已經有很多報導了,關於這兩家銀行為何會被關閉,和後面聯邦政府的處置,都有很多的文章和節目,所以在我的視頻裡就不再一一的詳說。但是在談到對房地產方面的影響,我們還是得了解,這些銀行的關閉或者是倒閉,後續會不會接連出現?因為,畢竟銀行的關閉,對投資人的資金有直接的關聯,萬一買房的資金卡在銀行裡出不來,那造成的損失就是巨大的。

例如現在的瑞士信貸(Credit Suisse),股價出現暴跌,結果資金援助又斷鍊,也導致全球金融界一陣恐慌(後續瑞士央行已向其借貸540億美元)。為了探討,是不是還有銀行會關閉。我們還是得稍微探究一下硅谷銀行關閉的始末,而這些原因是否也會引起連鎖效應呢?

乾淨世界:硅谷銀行(矽谷銀行)連環爆 房地產一線生機?|美國銀行會不會接連倒?|聯準會還要升息嗎?|抵押貸款利率是走高或下降【美國地產熱點】16/3/2023

這裡我想引述多元投資顧問創辦人周威宇先生的說法。他認為,硅谷銀行的關閉,是多方面的因素集合起來的一個完美風暴,並不是單單一兩個因素,所造成的。我這裡就快速說明一下硅谷銀行關門的原因。因為疫情期間,它把大量資產,投進美國公債和房地產抵押貸款證券。但是,當美聯儲從去年開始快速升息之後,利率開始暴增,公債帳面價值下滑,殖利率出現倒掛,等於該銀行持有的長期國債殖利率比短期利率更少。再加上,新創企業急需用錢,導致硅谷銀行的現金流出現困難,所以造成硅谷銀行一夕之間關門。

硅谷銀行投資大量美國國債,卻因為升息,導致國債價格大幅縮水。(Shutterstock)

在兩家銀行接連關門之後,為了解決類似銀行的現金缺口,美聯儲才新推出一個叫做「銀行定期融資計劃(BTFP)」解方,用來緩解現金流動有困難的銀行。那麽這個「銀行定期融資計劃」到底有什麼作用呢?

周威宇解釋,這個計畫就是讓銀行用合格債券、資產,以票面上的價值,向美聯儲借貸資金,而不是以現在市面價值來計算。這樣就保證了銀行不會出現資金缺口的危機。所以,如果早先就有這個銀行定期融資計劃的話,硅谷銀行應該就不會出現關門事件。它可以用大量的債券,向美聯儲籌得資金,應付創新企業的大量取款。

不過,是不是有了這個定期融資計劃,就能保證銀行不會倒閉?周威宇認為,現在對中小型的銀行來說,還是風險期,因為現在有很多的空頭大鱷,肯定會去調查,有哪些銀行是否持有不良資產,而面臨倒閉風險。然後去做空它。

標誌銀行關門,聯邦存款保險公司(FDIC)出手保障銀行儲戶的資金。(Shutterstock)

這邊要說明一下,硅谷銀行的關門,並不是因為它持有不良資產,相反,它持有的美國政府債券,還有不動產抵押貸款證券,都是相當安全的資產,只不過是投資太過單一化,又是長久期資產。因此碰上,美聯儲強烈升息,再加上新創公司、儲蓄戶在推特上瘋傳銀行危機,造成這些儲戶大量擠兌,才導致成今天的關門事件。但是,由於這個事件,引起人們的關注,是否還有哪些銀行有倒閉風險、有不良體質?所以,這些空頭大鱷,可能會去尋找這些問題銀行,尤其是較小型的區域銀行,去作賣空行為。

從另外一方面來說,美聯儲現在也可能會加大力度監管,這些中型銀行、區域銀行,大概是會對資產在1,000億至2,500億美元的銀行收緊規則,檢查他們持有的資產質量,是不是會有哪些問題。在銀行方面,他們可能也會自行緊縮資金,在預期的經濟衰退之下、擠兌風險之下,減少資金的流出。換句話說。資金的放貸,對於投資人來說,要獲得融資,可能會更加困難,因爲貸款標準會更高。

所以,說到底現在會不會有更多銀行,出現關門或者是倒閉的現象?周威宇認為,現在風險還是存在,但每家銀行的狀況不同。所幸,現在有「銀行定期融資計劃」或許可以減少倒閉風險。

YouTube:硅谷銀行(矽谷銀行)連環爆 房地產一線生機?|美國銀行會不會接連倒?|聯準會還要升息嗎?|抵押貸款利率是走高或下降【美國地產熱點】第108集

但是,聯邦存款保險公司FDIC的前主席,威廉・伊薩克給的答案就更為肯定。他表示,更多的銀行註定會倒閉,市場可能會處於另一場1980年代銀行行業危機的懸崖邊上。伊薩克說,1980的年代和90年代的銀行危機,FDIC當時處理了超過1600家銀行。所以,現在他毫不懷疑,還會有更多銀行倒閉,但還有多少?他不知道。

這裡我們來看一個FDIC做的統計。在2001年網路泡沫的時候,有4家銀行倒閉,2002年有11家,在2008年的金融風暴中有25家,2009年是140家,2010年是達到高峰,有157家,2011年也有98家,直到2018年,才沒有銀行出現倒閉。

聯邦存款保險公司(FDIC)統計歷年來銀行倒閉數量與總資產。資料來源:FDIC。(大紀元製表)

美聯儲要升息,還是降息?

那麼發生這樣的銀行危機事件,對於美聯儲的升息會有什麼影響?這是現在大家非常關注的一個話題。一種聲音是認為,升息1碼,也就是0.25%的機率是比較高的。那為什麼是升息1碼呢?因為我們看2月份的CPI,還是有6%的年增率,核心通脹率還是高達5.5%。如果今天沒有發生硅谷銀行這樣的事件,美聯儲很有可能是加息兩碼。但是今天發生了銀行關閉事件,就使得事情複雜化。所以,為了穩定金融市場和降低銀行危機,美聯儲放緩升息的步伐是有可能的。

那麼另外一個聲音是認為,3月22日的升息會議將不會升息,因為他們認為,區域銀行已經出現危機,因為升息帶來的利率走高,債券帳面價值下降,導致銀行的現金流動性出現問題,如果再繼續加息,將可能將問題加劇,會有更多區域銀行關門,甚至倒閉。

周威宇認為,由於現在銀行出現的危機,有可能導致進一步的金融危機。這對美聯儲來說應該是一個優先任務,而且是高於對抗通貨膨脹的優先任務。因為金融危機會引來一連串的經濟危機,比通貨膨脹影響範圍更廣更大,可能會使全球陷入經濟衰退。所以,周威宇認為,美聯儲首先要維持金融穩定,再來談控制通脹。所以,在未來幾天,美聯儲會把所有因素擺在桌面上,做一個通盤的考量。

說到這裡,我們就來觀察一下,CME對美聯儲升息的預測,在3月15日,預測不升息的比例高達45.4%,而預測升息1碼有54.6%。但是,到了3月16日,不升息已經降到26.2%,而升息1碼則升到73.8%。升息2碼則維持在0%。所以,到底還會不會升息?會升息的話,又會升多少?我們就等到下週三,3月22日揭曉答案了。到時候金融市場,對美聯儲的決定肯定又會有一陣劇烈反應。

抵押貸款利率如何走?

接著我們來看,房地產的抵押貸款利率,又會有什麼走向?30年固定利率抵押貸款的平均利率,在3月16日降至6.67%,較前一週下降0.31%,近期高點出現在3月8日的7.05%。(根據Mortgage News Daily – Rate Index數據)

根據《抵押貸款新聞日報》的報導,抵押貸款利率往往鬆散地跟隨10年期國債收益率的變化而變化。不過,由於硅谷銀行和標誌銀行的倒閉,正在推動投資者購買國債,隨之而來的導致國債收益率已跌至最近一個月來的低點。所以抵押貸款利率也出現下走。

抵押貸款利率的下降,馬上就出現購買抵押貸款和再融資的需求上升。根據抵押貸款銀行家協會(MBA)。3月15日的數據,截至3月10日的一週,再融資指數上升4.8%,但是比一年前下降了74%。購買抵押貸款申請的購買指數,較上週上升了7.3%。抵押貸款銀行家協會表示,壓低抵押貸款利率,對購房者來說是個好消息。但是反過來說,這些經濟不確定性,銀行的危機可能也會導致一些人擔心工作保障或者是財務穩定的問題,從而推遲買房決策。

尤其,這些關門的銀行都是與科技產業、加密貨幣有關係的銀行,這對於舊金山、西雅圖、博伊西,甚至是奧斯汀等等,以科技為主導的房地產市場將會面臨更多的痛苦。這些原本就已經高房價,或者在疫情之後推高房價的城市,正面臨利率升高的重大衝擊。

然而,現在硅谷銀行、標誌銀行,或者是更早前的銀門銀行(Silvergate Bank)的關門,都加劇了當地投資人,或者是購房者的挑戰。因為科技產業的衰退,股價的下跌,對這群高科技人士來說,將是巨大的影響,將有越來越少的購房者能夠負擔,當地的高房價和高利率。

因為,金融經濟市場的不穩定因素加劇,房地產市場對於可負擔房產的需求,我相信也會有所增加。但對於市場上供給量的低迷,將會促使房價難以下跌。從這場銀行關門的風波來看,大家也看到了資產分散的重要性。最近,大家也都在談,不要把錢都放在一個籃子裡,為了避免在同一個銀行裡,儲蓄超過25萬美元,很多人也在思考將資金分開儲蓄的辦法,或者是大額儲蓄保險的辦法。另一種想法,就是把錢拿去做另外的投資,比如購買債券、基金、股票或者是房地產,來達到分散資產風險的目的。◇

責任編輯:李曜宇

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