【大紀元2024年06月17日訊】（大紀元特約記者高明輝香港報導）香港政府2月底施政報告宣布撤辣（撤銷遏制房價措施）以來，樓市短暫反彈後接連下跌，市場顯示已回到撤辣時的水平。為了應對利率、經濟前景、人口結構等宏觀因素，撤辣後發展商接連大幅減價出售新盤。一手樓盤劈價，二手樓盤更加失去議價能力。
大紀元梳理統計數字發現，香港人自2020年起，出現轉買為租現象，過去樓價租金同步升跌不再。曾任投資銀行摩根史丹利前亞洲區主席的羅奇訪問北京及香港後撰文，直指兩地年輕一代籠罩無力感。香港樓市漸漸步中國後塵躺平，港人寧租不買。
反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報144.52，按星期升0.54%，結束6星期跌勢，略高於2月底撤銷控制樓價措施時的144.19。只是此前市場期望撤辣帶來的樓市回升，如今已經落空。（先前報導：香港立法會三讀通過樓市撤辣條例草案）
樓市虧本賣盤湧現，由豪宅至上車盤（指針對首次置業人士開發的中低價位房屋）均現賠本賣盤。金管局數字顯示，今年首季負資產增至逾3.2萬宗，較2022年的三位數以下大增，加上部分單位持貨短時間內動輒虧損超過百萬，令潛在買家願意等到大幅降價才入市。其中，將軍澳新都城第二期有頂層連天台特色戶6月以900萬港元出售，持貨3年帳面虧損263萬港元離場。屯門寶怡花園1座低層B室、實用面積415呎的上車盤，近日以386萬港元易手，原業主2021年以約494萬港元買入，持貨三年虧蝕約108萬港元。豪宅亦未能倖免，大紀元查閱香港土地註冊處資料發現，前恆大副主席兼首席執行官夏海鈞今年5月以8200萬出售其北角超級豪宅柏傲山一個複式單位，比起2019年買入時，接近半價賣出，帳面虧蝕7,400萬港元。
相對撤銷遏制房價措施初期的樂觀氣氛，隨著賠本讓盤及劈價頻現，業界預期亦趨保守。地產代理利嘉閣最新預計全年樓價下跌8%至10%，比原本預期全年樓價升5%至8%悲觀，該行地產總裁廖偉強表示，「撤辣」後持續上升的動力不足。彭博社報導，香港房地產市場正經歷五年來最嚴重的衰退，自2019年以來，住宅和商業地產價值已損失2.1萬億港元（約2,700億美元）。
二手豪宅持續劈價，直接原因為發展商新盤劈價。長實（股票編碼：1113）豪宅新盤、位於中半山波老道的21 BORRETT ROAD的3樓06室單位，實用面積2,169平方英尺，成交價1.15億港元，創下了該樓盤價格的新低。2022年9月底，長實曾以207.66億元出售該項目餘下152個住宅單位、242 個住宅停車位及 31 個電單車停車位予新加坡公司華瑞資本（Sino Suisse Capital Pte.），當時交易價格計算平均成交每平方英尺價為從61,746港元至13.6萬港元不等，平均價為2萬元（該宗交易未完成，已於2023年7月終止）。最新出售呎價較2022年作價下跌14.5%。
豪宅業主持有房產的實力較強。同區不同檔次單位成交不集中，難以直接比較，而中下檔次房屋價格受到直接影響，其中撤銷遏抑樓價措施後，3月長實及港鐵（股票編碼：066）推出合作發展的黃竹坑港島南岸3B期Blue Coast ，實際均價21,968元，與2023年7月同是港島南岸第4A期的海盈山（合作發展商為嘉裡（股票編碼：683））實際均價27,989元相比較，劈價21.5%。連新盤亦受劈價影響，二手樓更難有加價空間。
至於上車盤的例子，新盤Novoland第3B期的首批單位實際平均平方英尺價為11,598元，相較於過往的四期均價約13,100至13,900元，劈價約12%至17%。其實，同區二手樓盈豐園5月的成交實用平方英尺價為8,447元，較上月下降7.37%，相對中原城市領先指數新界西分區，5月比上月只下跌0.5%，本來劈價幅度並不大。但新盤劈價立即對鄰近二手樓盤造成壓力。
此外，有傳香港銀行針對納米樓（香港指面積小於217平方英尺的房屋）貸款已提高至最優惠利率加1厘（P+1厘）的封頂利率，較一般貸款計劃的封頂利率P-1.75厘相差2.75厘。新盤有「二按」（二按指第二次按揭貸款，指貸款人在房屋仍有未付清貸款的情況下再次貸款）等其他貸款計劃，也許促使潛在買家更傾向新盤。
租金與樓價脫軌
然而，香港樓市自2020年起出現質變，數據顯示，香港人有轉買為租的趨勢。
根據香港差估署（香港政府機構，提供物業估價服務）統計，全港樓價指數及租金指數在過去的長期趨勢大致相同（見附表）。香港人對前景感到樂觀的時期，包括96年至97年主權移交前，以及2010年至2020年美國量化寬鬆及超低利率年代，樓價大幅跑贏租金，但終究是同步上升或下降。然而，自2020年後兩者關係漸漸脫軌，2020年後香港租金大致持平，唯同期樓價則持續下跌，今年4月份樓價指數較2020年1月下跌18.7%，同期租金則微升0.7%。過去趨勢樓價及租金本應同步下跌，現實中租金微升則證明部分人轉買為租。（延伸閱讀：全球房價最高十大城市 美國占半 香港居首）
現為耶魯大學高級研究員、曾任投資銀行摩根史丹利前亞洲區主席的羅奇（Stephen Roach）在其個人網站發文指，上星期到訪北京及香港，感到兩地年輕一代幾乎陷入絕望邊緣，開宗明義指「火花消失了」（the spark is gone），認為兩地年輕人曾經無拘無束的熱情和行動力，已被相對悲觀的無力感（sense of resignation）取代。中國年輕人崇尚「躺平」——不結婚、不生孩子、不找工作和不買房子及車子等物質需求，從香港樓價及租金的趨勢來看，部分躺平的風氣已蔓延至香港樓市。◇
責任編輯：陳玟綺
