買房子時﹐如果經由地產公司找到自己滿意的地點﹐那地產公司的人﹐不管是BROKER 或SALESPERSON ﹐可能會有叫你放一些定金﹑簽個文件之類的要求。只要是買賣雙方簽的文件(地產公司可能要求你先簽字)﹐那就有法律上的效用。這其中暗藏玄機。
如果只是定金﹐就有權不買﹐不具法律上的約束﹐叫BINOER那就簡單。可是地產公司拿給客人簽的常常是合約書CONTRACT。即使放的定金很少﹐只要具備合約(或稱契約書)的條件﹐那基本上就是定局。除非是雙方同意廢約或更改內容。
合約書的基本條件有5個﹕
第一﹕雙方是否18歲以上﹑具備正常的心智;
第二﹕提供及接受雙方同意﹐OFFER AND ACCEPTANCE;
第三﹕對應利益CONSIDERATION﹐ 在地產交易是指地產對應的價值﹐即價值的合理;
第四﹕合法性LEGALITY OF OBJECT (即指地產本身擁有的合法);
第五﹕寫成文字和簽了名的同意書 AGREEMENT IN WRITING AND SINGNED
所以是內容決定一切而不是文件的長短。例如說你看了一棟房子很喜歡﹐也答應了價錢﹐也簽了名﹐第二天你發現附近還有房子在賣﹐價錢也更便宜。你不想買那已簽了字的那間。這時你的定金是很難拿回來了﹐而且也可能有吃上官司的危險﹐假如賣方一直賣不出去﹐告你的可能性就增加。因為你簽了字。
例如﹐你找地產公司來幫你賣房子﹐一般地產公司都會要求獨家代理﹐即所謂EXCLUSIVE。但是獨家代理在地產合約書上有兩種情況都有EXCLUSIVE這個字。
第一種叫EXCLUSIVE – AGENCY LISTING﹐即擁有地產的人假如自己賣成功﹐自己有能力找到買主那就不要付地產公司或BROKER任何佣金﹔第二種叫EXCLUSIVE – RIGHT -TO- SELL LISTING﹐即便擁有地產的人自己找到買主也要付佣金給地產公司。
很多人誤會這種EXCLUSIVE擁有者自己不能賣﹐那是錯誤的觀念。只是佣金給不給的問題而已﹐擁有地產的永遠有權利自己買賣。只是兩個都叫EXCLUSIVE﹐差別很大不得不慎。
我的結論是好的參謀是最重要的﹐不管是買方或賣方﹐你找的人的能力和品德都是要考慮的。
以上資料由全益地產公司巫本添先生提供。全益地產公司地址﹕137-08 Northern Blvd., Flushing﹐電話﹕718-359-2670。(http://www.dajiyuan.com)
