买房子时﹐如果经由地产公司找到自己满意的地点﹐那地产公司的人﹐不管是BROKER 或SALESPERSON ﹐可能会有叫你放一些定金﹑签个文件之类的要求。只要是买卖双方签的文件(地产公司可能要求你先签字)﹐那就有法律上的效用。这其中暗藏玄机。
如果只是定金﹐就有权不买﹐不具法律上的约束﹐叫BINOER那就简单。可是地产公司拿给客人签的常常是合约书CONTRACT。即使放的定金很少﹐只要具备合约(或称契约书)的条件﹐那基本上就是定局。除非是双方同意废约或更改内容。
合约书的基本条件有5个﹕
第一﹕双方是否18岁以上﹑具备正常的心智;
第二﹕提供及接受双方同意﹐OFFER AND ACCEPTANCE;
第三﹕对应利益CONSIDERATION﹐ 在地产交易是指地产对应的价值﹐即价值的合理;
第四﹕合法性LEGALITY OF OBJECT (即指地产本身拥有的合法);
第五﹕写成文字和签了名的同意书 AGREEMENT IN WRITING AND SINGNED
所以是内容决定一切而不是文件的长短。例如说你看了一栋房子很喜欢﹐也答应了价钱﹐也签了名﹐第二天你发现附近还有房子在卖﹐价钱也更便宜。你不想买那已签了字的那间。这时你的定金是很难拿回来了﹐而且也可能有吃上官司的危险﹐假如卖方一直卖不出去﹐告你的可能性就增加。因为你签了字。
例如﹐你找地产公司来帮你卖房子﹐一般地产公司都会要求独家代理﹐即所谓EXCLUSIVE。但是独家代理在地产合约书上有两种情况都有EXCLUSIVE这个字。
第一种叫EXCLUSIVE – AGENCY LISTING﹐即拥有地产的人假如自己卖成功﹐自己有能力找到买主那就不要付地产公司或BROKER任何佣金﹔第二种叫EXCLUSIVE – RIGHT -TO- SELL LISTING﹐即便拥有地产的人自己找到买主也要付佣金给地产公司。
很多人误会这种EXCLUSIVE拥有者自己不能卖﹐那是错误的观念。只是佣金给不给的问题而已﹐拥有地产的永远有权利自己买卖。只是两个都叫EXCLUSIVE﹐差别很大不得不慎。
我的结论是好的参谋是最重要的﹐不管是买方或卖方﹐你找的人的能力和品德都是要考虑的。
以上资料由全益地产公司巫本添先生提供。全益地产公司地址﹕137-08 Northern Blvd., Flushing﹐电话﹕718-359-2670。(http://www.dajiyuan.com)
