【大紀元6月5日訊】(自由時報記者林毅璋／專題報導)這幾年來，隨著土地重劃與都市更新工作的進行，政府與民間在土地的開發上逐漸都採用主題式的開發與複合式的規劃，讓開發的區域內不光單單是純住宅或是純商業區，而是兼具居住、生活機能與就業機會的小型生活圈。
這些融入綜合性開發概念的規劃案，像是台北市的南港輪胎（2101 )都市更新案與遠雄建設〔5522〕的台北大巨蛋BOT案，都是朝這個目標來進行，都有著多功能的設計規劃。而這半年以來最受矚目的土地開發案，就屬於裕隆汽車公司（2201 )在新店廠區以及廣豐實業（1416 )在桃園八德市的土地開發案。
裕隆在新店原有A、B二個廠，A廠區面積約3.7萬平方公尺，2005年已開發為購物中心及汽車城。目前正進行規劃團隊招標工作的B廠區，面積約為9.16公頃，住宅區土地面積約為7,509坪、商業區土地面積為9,308坪，現已通過都市更新計畫，預計在未來開發成為商業區及住宅區。住宅區將規劃有親水景觀豪宅；商業區的部分則預計引進購物中心、影城、五星級飯店、主題餐廳與商辦大樓等。目前B廠區的土地帳面價值為43億元，未來規劃的豪宅預計每坪單價至少為40萬元，商業區單價為60萬元。全案計畫共超過15萬坪的建設，總開發資產總值上看500億元。
裕隆城開發案以「打造大台北南區新核心」為遠景，吸引不少企業躍躍欲試。像是元大、潤泰、宏盛與力麒等建設公司，以及國泰、統一、富邦及大陸工程等大型企業集團，甚至連仲量聯行、高力國際等外商公司，都曾經報名參加新店廠區開發案的招標說明會。
至於廣豐在桃園八德市的開發計畫，地點位於桃園市與八德市交界處，鄰近中山高大湳交流道，未來由土城地區延伸的捷運三鶯線與規劃中的桃園捷運綠線可望於介壽路附近交會。
廣豐這塊土地面積4.6公頃，目前規劃1.6萬坪為工商綜合區，其餘三萬坪為住宅區。其中工商綜合區的部份將優先開發，規劃有商圈、賣場及五星級飯店等。由於此塊土地位於八德市的正中心，位置優越，如果未來土地開發案成功，勢必帶動周遭土地行情。以附近房屋現在每坪單價約十萬元來估算，未來該地區價格可望有三至四成的成長空間。
此外，八德地區也還有一個中華電信（2412 )所有、面積約有十幾公頃的土地開發案，都將扮演促進當地開發的火車頭角色。
傳產閒置廠房再開發 利空變利多
記者林毅璋／專題報導
近年來北部地區正進行著幾個主題式的土地開發案，這些土地除了是政府所持有外，大都是股市資產股所擁有的閒置廠房土地再開發案。這些傳統產業握有大量的土地廠房，在歷經過去關廠、外移等的風風雨雨、大起大落之後，現在卻隨著房地產的飆漲，往日的「利空」都成了今日的「利多」。
從大環境來看，隨著工業自動化時代的來臨，許多勞力密集傳統產業紛紛外移，加上全球經濟愈來愈開放，產業上下鏈的分工走向國際化，中國與東南亞地區形成主要世界工廠。這些主客觀的歷史因素的影響，讓國內2、30年前人聲鼎沸的傳統工業廠房逐漸走向凋零。
不過，隨著2003年以來台灣房地產的復甦，也為這些過去不知作何用途的閒置廠房帶來曙光。這些過去是工業用地的閒置廠房，都將逐漸變更為商業與住宅用地，以符合現今的使用潮流。除了開發廠商自身能將資產活化，創造利潤外，官方也樂見這些殘破的廠房能重新再利用，引領區域的開發，並從變更土地用途的回饋中獲得高額代金或公共設施用地。對周遭民眾而言，更能藉由這些土地開發，讓生活機能更加便利完整。由此可見，主題式的土地開發案將是促進區域繁榮與產業再生的重要推手。
住展雜誌研發長倪子仁認為，北部這些閒置的廠房用地，由於土地面積夠大，並且都離市區不遠，因此都具備大規模開發與綜合性規劃的條件。尤其大台北地區在捷運路網的擴張下，更提供了交通的便利性，這些都是土地開發案的成功要件。不過，倪子仁也提醒，這類主題式的開發都需要大筆資金作為後盾，若銀彈不夠充足，美好的願景都很有可能會半途破滅。
遠雄建設造鎮 引進主題式概念
記者林毅璋／專題報導
主題式的開發，除了從宏觀的城鎮尺度來著手，引進不同用途與功能建築物規劃之外，其實主題式開發的概念也能具體而微地複製於一般的街坊商圈中，兼顧居住品質與生活機能。
在台灣的都市規劃中，原本住商的分界就不是很清楚，住宅區隨著使用類型的不同，所能允許的商業活動也不盡相同。過去台灣獨特的騎樓文化，熱鬧區域中的臨路住宅往往是一、二樓作為商店使用，上面樓層則是作為住家之用。但是在缺乏妥善規劃與管理的機制下，商圈往往是熱鬧有餘，環境整潔卻不易維持，經營的店家也不見得符合居民的生活需求。
但住進純住宅區，環境雖然安靜、單純，卻又犧牲了生活機能與便利性，顧此失彼。若將主題式的商店街開發，融合社區營造的概念，並在良善的管理機制下作規劃，這將能兼顧居住品質與生活機能，算是最兩全其美的解決之道。
目前國內建商在住宅的商店街開發中，最不遺餘力的莫過於遠雄建設〔5522〕，遠雄在台北縣林口與三峽，都有大規模的造鎮計畫，推案量與戶數都是當地之冠。由於遠雄在此地的案子，都是住商混合的規劃，一樓及地下室都是商場與商店的規劃，讓住在上方的住戶能享受到購物的便利。
遠雄建設房屋行銷部副總經理江同辰表示，遠雄建設日前取經日本東京三鷹市及吉祥寺，預計將投入3,000萬元的經費，將日本已盛行多年的「鄉鎮管理組織」（TMO，Town Management Organization )引進台北縣三峽北大特區，讓當地居民可以透過公眾的參與來研擬社區的發展方向。
江同辰指出，參考日本商店街的成功經驗發現，店家與住戶可以透過互助來共同改善生活環境，並促進區域繁榮。遠雄希望除了透過認養街道的管理與有組織的商家，更進一步發展社區的特色店舖與藝術行銷的活動，讓一般的住商混合區也能發展屬於自己的主題與特色。
費時17年 六本木之丘成經典
記者林毅璋／專題報導
談到主題式開發，最常被引用的成功案例就是日本東京的「六本木之丘」（Roppongi Hills )，這個開發案例也是各地觀摩學習的指標。
「六本木之丘」完成於2003年，是日本森建設花費17年的時間，投資2,800億日圓（不含土地取得成本 )的都市更新開發計畫，堪稱是日本住商混合區的經典之作。
六本木之丘所處的六丁目位於東京都港區，土地面積有11公頃，目前區域內有東京凱悅五星級飯店、高級住宅大廈、出租華廈、商辦大樓、美術館、影城、大型名店商場、朝日電視台、戶外表演廣場與傳統日式景觀花園等設施，兼具觀光、居住、辦公、商務、休憩、購物與文化功能的據點。
不過，在進行都市更新之前，六本木之丘是興建於1955年的國民住宅社區與老舊的朝日電視台。這裡低矮密集的舊房子，不僅公共設施不完善，狹窄的巷道也隱藏了極大的防災問題。森建設以都市更新的方式，結合區域內2,000多位土地擁有者，歷時17年，才讓六本木之丘呈現嶄新面貌。
六本木之丘在規劃上是以文化都心為主體，以「垂直化」與「多元化」的方式來設計，以垂直化的都市發展代替傳統的平面化擴張，並將複合使用開發的方式融入其中，藉以創造出新的生活方式，帶動當地的房價與創造更高的經濟效益。
此計畫在日本開了先例，將原本的老舊社區成功轉變為日本頂級住商混合商場，公共空間也由1.5萬平方公尺增加為2.5萬平方公尺，可說是當地居民、開發商與政府三贏的成功案例。
近年來日本陸續有惠比壽、六本木、Tokyo Midtown等成功的大型住商混合開發案例。同樣的，這樣的成功經驗也陸續複製到台北美麗華購物中心與高雄夢時代購物中心，進而帶動當地房市熱絡景氣。因此可以預期，主題式開發將會是未來大型土地開發案的主流。
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