【大纪元6月5日讯】(自由时报记者林毅璋／专题报导)这几年来，随着土地重划与都市更新工作的进行，政府与民间在土地的开发上逐渐都采用主题式的开发与复合式的规划，让开发的区域内不光单单是纯住宅或是纯商业区，而是兼具居住、生活机能与就业机会的小型生活圈。
这些融入综合性开发概念的规划案，像是台北市的南港轮胎（2101 )都市更新案与远雄建设〔5522〕的台北大巨蛋BOT案，都是朝这个目标来进行，都有着多功能的设计规划。而这半年以来最受瞩目的土地开发案，就属于裕隆汽车公司（2201 )在新店厂区以及广丰实业（1416 )在桃园八德市的土地开发案。
裕隆在新店原有A、B二个厂，A厂区面积约3.7万平方公尺，2005年已开发为购物中心及汽车城。目前正进行规划团队招标工作的B厂区，面积约为9.16公顷，住宅区土地面积约为7,509坪、商业区土地面积为9,308坪，现已通过都市更新计划，预计在未来开发成为商业区及住宅区。住宅区将规划有亲水景观豪宅；商业区的部分则预计引进购物中心、影城、五星级饭店、主题餐厅与商办大楼等。目前B厂区的土地账面价值为43亿元，未来规划的豪宅预计每坪单价至少为40万元，商业区单价为60万元。全案计划共超过15万坪的建设，总开发资产总值上看500亿元。
裕隆城开发案以“打造大台北南区新核心”为远景，吸引不少企业跃跃欲试。像是元大、润泰、宏盛与力麒等建设公司，以及国泰、统一、富邦及大陆工程等大型企业集团，甚至连仲量联行、高力国际等外商公司，都曾经报名参加新店厂区开发案的招标说明会。
至于广丰在桃园八德市的开发计划，地点位于桃园市与八德市交界处，邻近中山高大湳交流道，未来由土城地区延伸的捷运三莺线与规划中的桃园捷运绿线可望于介寿路附近交会。
广丰这块土地面积4.6公顷，目前规划1.6万坪为工商综合区，其余三万坪为住宅区。其中工商综合区的部分将优先开发，规划有商圈、卖场及五星级饭店等。由于此块土地位于八德市的正中心，位置优越，如果未来土地开发案成功，势必带动周遭土地行情。以附近房屋现在每坪单价约十万元来估算，未来该地区价格可望有三至四成的成长空间。
此外，八德地区也还有一个中华电信（2412 )所有、面积约有十几公顷的土地开发案，都将扮演促进当地开发的火车头角色。
传产闲置厂房再开发 利空变利多
记者林毅璋／专题报导
近年来北部地区正进行着几个主题式的土地开发案，这些土地除了是政府所持有外，大都是股市资产股所拥有的闲置厂房土地再开发案。这些传统产业握有大量的土地厂房，在历经过去关厂、外移等的风风雨雨、大起大落之后，现在却随着房地产的飙涨，往日的“利空”都成了今日的“利多”。
从大环境来看，随着工业自动化时代的来临，许多劳力密集传统产业纷纷外移，加上全球经济愈来愈开放，产业上下链的分工走向国际化，中国与东南亚地区形成主要世界工厂。这些主客观的历史因素的影响，让国内2、30年前人声鼎沸的传统工业厂房逐渐走向凋零。
不过，随着2003年以来台湾房地产的复苏，也为这些过去不知作何用途的闲置厂房带来曙光。这些过去是工业用地的闲置厂房，都将逐渐变更为商业与住宅用地，以符合现今的使用潮流。除了开发厂商自身能将资产活化，创造利润外，官方也乐见这些残破的厂房能重新再利用，引领区域的开发，并从变更土地用途的回馈中获得高额代金或公共设施用地。对周遭民众而言，更能藉由这些土地开发，让生活机能更加便利完整。由此可见，主题式的土地开发案将是促进区域繁荣与产业再生的重要推手。
住展杂志研发长倪子仁认为，北部这些闲置的厂房用地，由于土地面积够大，并且都离市区不远，因此都具备大规模开发与综合性规划的条件。尤其大台北地区在捷运路网的扩张下，更提供了交通的便利性，这些都是土地开发案的成功要件。不过，倪子仁也提醒，这类主题式的开发都需要大笔资金作为后盾，若银弹不够充足，美好的愿景都很有可能会半途破灭。
远雄建设造镇 引进主题式概念
记者林毅璋／专题报导
主题式的开发，除了从宏观的城镇尺度来着手，引进不同用途与功能建筑物规划之外，其实主题式开发的概念也能具体而微地复制于一般的街坊商圈中，兼顾居住品质与生活机能。
在台湾的都市规划中，原本住商的分界就不是很清楚，住宅区随着使用类型的不同，所能允许的商业活动也不尽相同。过去台湾独特的骑楼文化，热闹区域中的临路住宅往往是一、二楼作为商店使用，上面楼层则是作为住家之用。但是在缺乏妥善规划与管理的机制下，商圈往往是热闹有余，环境整洁却不易维持，经营的店家也不见得符合居民的生活需求。
但住进纯住宅区，环境虽然安静、单纯，却又牺牲了生活机能与便利性，顾此失彼。若将主题式的商店街开发，融合社区营造的概念，并在良善的管理机制下作规划，这将能兼顾居住品质与生活机能，算是最两全其美的解决之道。
目前国内建商在住宅的商店街开发中，最不遗余力的莫过于远雄建设〔5522〕，远雄在台北县林口与三峡，都有大规模的造镇计划，推案量与户数都是当地之冠。由于远雄在此地的案子，都是住商混合的规划，一楼及地下室都是商场与商店的规划，让住在上方的住户能享受到购物的便利。
远雄建设房屋行销部副总经理江同辰表示，远雄建设日前取经日本东京三鹰市及吉祥寺，预计将投入3,000万元的经费，将日本已盛行多年的“乡镇管理组织”（TMO，Town Management Organization )引进台北县三峡北大特区，让当地居民可以透过公众的参与来研拟社区的发展方向。
江同辰指出，参考日本商店街的成功经验发现，店家与住户可以透过互助来共同改善生活环境，并促进区域繁荣。远雄希望除了透过认养街道的管理与有组织的商家，更进一步发展社区的特色店铺与艺术行销的活动，让一般的住商混合区也能发展属于自己的主题与特色。
费时17年 六本木之丘成经典
记者林毅璋／专题报导
谈到主题式开发，最常被引用的成功案例就是日本东京的“六本木之丘”（Roppongi Hills )，这个开发案例也是各地观摩学习的指标。
“六本木之丘”完成于2003年，是日本森建设花费17年的时间，投资2,800亿日圆（不含土地取得成本 )的都市更新开发计划，堪称是日本住商混合区的经典之作。
六本木之丘所处的六丁目位于东京都港区，土地面积有11公顷，目前区域内有东京凯悦五星级饭店、高级住宅大厦、出租华厦、商办大楼、美术馆、影城、大型名店商场、朝日电视台、户外表演广场与传统日式景观花园等设施，兼具观光、居住、办公、商务、休憩、购物与文化功能的据点。
不过，在进行都市更新之前，六本木之丘是兴建于1955年的国民住宅社区与老旧的朝日电视台。这里低矮密集的旧房子，不仅公共设施不完善，狭窄的巷道也隐藏了极大的防灾问题。森建设以都市更新的方式，结合区域内2,000多位土地拥有者，历时17年，才让六本木之丘呈现崭新面貌。
六本木之丘在规划上是以文化都心为主体，以“垂直化”与“多元化”的方式来设计，以垂直化的都市发展代替传统的平面化扩张，并将复合使用开发的方式融入其中，藉以创造出新的生活方式，带动当地的房价与创造更高的经济效益。
此计划在日本开了先例，将原本的老旧社区成功转变为日本顶级住商混合商场，公共空间也由1.5万平方公尺增加为2.5万平方公尺，可说是当地居民、开发商与政府三赢的成功案例。
近年来日本陆续有惠比寿、六本木、Tokyo Midtown等成功的大型住商混合开发案例。同样的，这样的成功经验也陆续复制到台北美丽华购物中心与高雄梦时代购物中心，进而带动当地房市热络景气。因此可以预期，主题式开发将会是未来大型土地开发案的主流。
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