香港投资村屋面面观(一)

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【大纪元2012年02月04日讯】(大纪元记者吴雪儿香港报道)香港近年交通网络越来越发达,将新界、港九地区距离拉近,加上市区楼价高企,一些以前被认为只能作度假用途的房子,如新界或离岛的村屋,已经成为香港人的住屋之选。而村屋一般比市区房子要便宜。

近年如果有机会到新界的元朗、上水、粉岭等地方,不难看到一幢幢新建村屋,以前被认为是度假村的大型低密度屋苑,如锦绣花园,因为西铁通车,也变成了港人认真考虑的另一种房屋选择。

近年港人对新界低密度楼房需求有上升的趋势,最近出现黑市售卖丁权新闻,对于准备要买房子的投资者或用家,需要了解新界房子的背景及一些情况,才能作出正确的投资选择。

“政府没有专门设一个部门去处理这些事情。”英国特许环境师、House World Ltd.项目经理潘庆祥说。他认为,现时很多报道关于丁权,村屋维修、僭建问题,以及原居民有很多利益的说法,并未反映实际情况,这是因为有些媒体并不熟悉这个范畴。

关于丁权问题,其实并非新界原居民有很多的好处和利益,潘庆祥说:“例如在一些乡村地区,有的原居民他有丁权可是没有土地,这对他来说没有用,没地又没钱他没能力起丁屋。在同一村里就有富人和穷人,而大部分的土地都集中在那些富人的手里,同时政府和一些大型的发展商也在拼命地收地。一些普通的居民没有钱但有丁权,他们就会把丁权卖掉,这些丁权和土地都落到发展商那里。”


香港近年交通网络越来越发达,新界或 离岛的村屋,已经成为香港人的住屋之选。 而村屋一般比市区房子要便宜。(大纪元)

早在清朝时期,香港很多土地是原属于新界人的。自从英国统治香港后,根据当时法例,这些新界的土地都属于英女王所有,原居民必须向英国政府租借,就是向当时政府缴交差饷和地税。

1898年英国政府找来了英军的工程兵(印度兵)在整个新界地区进行测量。根据当时的测量结果,英国政府正式做了一个租契,算作由英女王正式租借土地给新界原居民的一个凭证。

当年的乡村人有土地的就可以在自己的土地上建屋,也是过往遗留的权利,根本不需要向政府申请和接受规管。现在居住在新界的原村民,只要有土地想建丁屋,可以向政府申请,他们的得益是在差饷和补地价这两方面便宜了。

再有就是有些地区,原居民有很多丁权可是没有土地,政府就会在当地拿些官地来拍卖给他们,土地的价格会便宜一些,然后让他们能够建屋。像这种的情况,以前比较多见,现在政府很少会这样做了。

丁屋的补地价比较起低密度的私人房屋便宜的原因,在于乡村的土地香港政府一向是从不监管,任其“自生自灭”的;那些道路和渠务问题政府是不会主动去管理和维修的。比如村民修建丁屋需要接驳水管或电线之类,要经过官地的话,村民就要自己付钱给政府,有的地方接驳距离很长费用就很高。举例说在上水区,有些村比较小,村内的发展已接近饱和了,而有的村则由于客观因素,如没有道路进村,先前建屋时剩余的空间有限,进村的路很难再扩阔,只因审批时没有留个条件,规划得不好的原因。

潘庆祥认为,新界乡郊区的土地,政府要是能开发得好,就能起到双赢的局面。环观全球,市区发展后,从市区转移到郊区,是全球性的趋势。至于香港人会不会因此搬出市区走进乡郊区居住,潘庆祥认为,还很难说:“第一是地政署批地的程序做得很慢,二来不是所有的乡村土地都能够起楼,这里需要有个规划。只有在乡村范围内才能建屋。它有不同种类的用地划分,工业用地、康乐用地、绿化地带,这些都不能建丁屋。能够建丁屋的土地将会越来越少。”

他续说,最近见到兴建中的丁屋不断增加,是受近年的楼价升高的影响,所出现的情况。还有这个丁地是几年前或者10年前已申请批核的。假如现在要买丁地,地价已经很贵了。一些大的发展商也会买这些地,然后跟政府交换地。连内地人也到新界来买农地,他们都看到将来这些地会升值。

新界土地有限,加上交通网络发展快速,新界低密度房屋具升值潜力。不过,据潘庆祥说,并不是所有这类楼房都有同样的升值潜力,在决定投资前要花点功夫,去观察四周环境。(待续)

(责任编辑:澹修德)

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