芝加哥南区房产投资心得

文 | 陈观乐建筑师（SEAN CHEN）

更新 2015-04-18 2:50 AM 人气 331

【大纪元2015年04月18日工商讯】大部分的资深租屋市场的房东都会有一两件值得拿来吓吓周围亲朋好友的恐怖经验。有些是关于投资赚赔的，有些是遇到无赖房客的，大部分比较心烦的是房客没停过的维修抱怨，又临时找不到人去修理的这等头痛事情。这几年总的听下来，好像都还没笔者两年来在芝加哥南区经验过的来得悲惨生动，到目前为止好像我缴的学费最为可观，有几次甚至差点把命给搁下了，好像这一行也不是那么容易从事的。不过，辛苦难免，也累积了一些经验。笔者的投资到目前为止还是以买进便宜的困厄房产(Distressed property), 维修后变成出租房屋为主，所以谈的东西也会跟这方面比较相关。

区域的选择

芝加哥论坛报（Chicago Tribune）在以下网站对于各区各月的犯罪率都有统计追踪。那些特别的深色的地方原则上讲应当避免。

芝加哥论坛报（Chicago Tribune）网站上的的犯罪统计图。（网站截图）

另外以下有几个暴力犯罪泛滥、恶名昭彰的区也应尽量避免。Englewood、West Englewood、West Garfield Park、East Garfield Park、Fuller Park。这些区大多数为非裔人士聚居之处，就业率不高，大多靠政府补助或福利、食物券支持生活。房价短期内应该很难升得上去，要出租也会花很长时间，租金相对低落。

芝加哥论坛报（Chicago Tribune）网站上的的犯罪统计图。（网站截图）

这些地区的房屋有挺多超低价的，但不太值得冒险，投资报酬率因为很少人愿意搬进而不高。除非是自己对于那些区域有深刻的了解，细到每条街都了如指掌的地步，否则应避免。但若是买对了街，倒是可以有很高的报酬率。

比较接近中国城的有两个拉美区：South Lawndale跟New City,一个黑人区Douglas倒是房价仍处于低档，但治安相对能接受，租金及市场都在上扬的区域，倒是可以考虑。New City最好买在 51街以北，再往南就是非裔居住区，治安是一个考量。

房屋的选择

若是投资的种类是独立屋（Single Family Houses），最好前后都有围墙或围篱，并加锁。如此可以防范闯空屋者，或一群闲杂人等坐在家前面的台阶赖着不走。

投资独立屋最好前后都有围墙或围篱，并加锁。（陈观乐提供）

另外应选择两边都有其他房子的住房。如此多多少少可以减少房屋曝露的面积，减少窃贼从窗户闯入的机会，多少隔壁也会守望相助一点，看到可疑的情况会打电话叫警察。

投资独立屋应选择两边都有其他房子的住房。（陈观乐提供）

若价钱相差不多，考虑砖房。如此可减少被纵火的可能性。独立屋一般在房地产繁荣的期间价格飙升较快，但是在衰落的地区，保养工作，如除草、铲雪等很花功夫，也容易遭到破坏。另外一般而言，地税比较高，若是没有出租出去，长久下来是很大的负担。

虽然有围墙及物业管理的康斗（Condo）或公寓（Apartments）会需要缴管理费，但对于刚开始尝试的房东而言，是不错的选择。因为有稳定工作的非裔专业人士一般喜欢住在这样的环境里，房租比较好，一般又是比较长期的租约。算算起来还是划算。

虽然康斗（Condo）或公寓（Apartments）会需要缴管理费，但对于刚开始尝试的房东而言，是不错的选择。（陈观乐提供）

买康斗或公寓，尽量不要买在底层，或半地下室（Garden Units）。地面层的康斗除了不好租以外，楼上漏水或是什么问题，最底层都会遭殃，不是好选择。

最好买在二楼或三楼。除非是电梯大楼，否则四楼或更高的楼层都会有出租上的阻力。但电梯大楼的物业管理费一般来讲一个月都要500美金以上，负担过重，要多加考虑。

无论是独立屋或是康斗，在出租时都要房客自行购买租客保险，明言出租合约不含房客私人物品损失或破坏时的赔偿责任。

无论何种房屋，最好买内部不需大幅整修者。宁愿多花一点费用也好过花了很多时间去找维修工人修理房屋。除了吃力不讨好，经费多会超出以外，这段时间的房租损失，交的地税、水电煤气费也要列入考虑。

代理中介的选择

居住在芝加哥南区非裔人的文化、价值观、做事的方式跟我们华人存在极大的差距，有些是我们难以想像的不同，族繁不及备载。建议大家不要为节省一些小钱而不去寻求专业的资商，最好找有人介绍，值得信任的非裔中介帮忙。除了在选择投资房屋标的方面可以提供当地人才能懂的街头智慧外，他们对于同为非裔的房客判断比我们要准确地太多，可以避免走许多冤枉路。若是在拉美人的区域，当然就找拉美人中介。

选择房客除了背景、工作履历、信用的调查外，还有一个依归。从开始交保证金（Security deposit）就有一堆理由要拖到下个月的那种，怎么也要解除合同。经验之谈，毫无例外，这种房客预告着习惯性的拖欠房租。

在这些地方经营租屋市场比较好的选择还是租给接受政府住房补贴Section 8的房客。政府每个月定时将房租存入房东的账户，免去催讨房租的困扰。

如果租给接受政府住房补贴Section 8的房客，政府每个月定时将房租存入房东的账户。图为芝加哥住房管理局网站。（网站截图）

但Section 8这个项目有一个麻烦的地方，就是出租房要经过他们派员检验过才可出租给这些受补助的房客。所以在购买房产时，最好能找一位懂得这些检查准则的检验师（Home Inspector)陪同，比较不会有意外的修复支出。

在政府派员来检查时，我的经验是我们华人房东尽量不要出现露脸，笔者自己跟着做了三次，没有一次他们让我通过。个人感觉这些多数是非裔的检验员对于非自己种族的房东有排斥异己的反应。他们似乎觉得自己的势力范围被侵入，所以过关的可能性不太大。最好还是让你的非裔经纪人在那里等他们。

Section 8的的检查：Section 8检查包含一些我们不太想得到的重点，剥落的油漆、窗户的平顺运作、纱窗（screens）、窗帘等等，最好之前有人帮忙做检查。