【大纪元2021年10月14日讯】（大纪元记者林宜君纽约报导）今年的立法会议期间，纽约州议会有意效仿加州，通过立法通融物业持有人在车库、地下室或后院加建“附属住宅单元”（Accessory Dwelling Unit，简称ADU），房东可以合法出租ADU并增加收入，解决纽约住宅的高度需求问题。
附属住宅单元（ADU）即华人俗称的加建屋，加州于2020年实施相关法律，放宽房屋加建规定。
议员：帮助小房东 将不合法住宅单元合法化
有小房东组织分析，该法案的提出背景，就是纽约州大行禁止驱逐租客法（eviction moratorium）的期间；当时租赁纠纷丛生，许多小房东宁愿空房也不愿出租，而立法者应该了解，过度规范将会摧毁租赁市场的机制。
今年2月5日，民主党州参议员哈克汉姆（Peter Harckham）提案“S4547”，要求立法规范附属住宅单元，“通过创建ADU的地方法律规定”，并“在人权法的住房住宿一词中包括ADU”。
该法案如果通过，则房屋持有人将能够按照ADU的相关法律规定——需要包含厨房、盥洗室、单一出入口，将车库、地下室整修为家庭住宅，或在后院加盖物业单元，且能够作为合法的出租收入。
目前，该法案还在州参议会司法委员会（Judiciary Committee）的讨论阶段。13日上午，民主党州众议员爱泼斯坦（Harvey Epstein）在记者会上表示，他希望州议会能够共同通过ADU法案。
爱泼斯坦说：“这个法案可以帮助小型住宅楼的房东，将目前不合法的单元进一步合法化，这是正向的一步。”
“纽约小房东”：过度规范将摧毁租赁市场平衡机制
法案的立意虽好，但是纽约市的华人房东提到，立法者更应该正面回应造成纽约市租赁纠纷大增的禁止驱逐租客法，而不是不断立法，干涉租赁市场原来的平衡机制。
“纽约小房东”（Poagny）会长何德邻受访时指出，ADU法案主要是要解决纽约市与纽约市近郊的住房需求问题，但是纽约市之所以会出现这样的问题，就房源供应端来说，与禁止驱逐租客法脱不了干系。
10月2日至4日期间，“纽约小房东”对超过800位成员进行9月份租务调查，发现当月有空房也不招租的房东数量，多于有空房仍招租的房东，与此前两个月的调查结果一样。
调查指出，已经收取9月租金的房东中，有超过三分之一的房东打算在单位空置时不再出租。
何德邻表示，ADU法案对纽约的房东有一定的吸引力，但是在纽约州施行禁止驱逐租客法期间，这些房东如果真的盖了ADU，将之出租，最后也赶不走房客。
该法案不仅明确限制ADU的租金涨幅，最多一年增加3%，或者消费者指数的1.5倍；并在反歧视租户权利的前提下，提出“驱逐房客的正当理由”（good cause eviction of tenant）。
法案进一步规定，房东只有在以下七种情况才能驱逐ADU租户：（1）租户未支付租金；（2）租户违反了实质性的租赁义务；（3）租户产生滋扰；（4）政府机构命令租户搬出；（5）租户将房屋用于非法目的；（6）租户无理拒绝房东进入； （7）房东真的需要将ADU用于个人使用、入住或供家庭成员使用。
何德邻说：“过度（立法）规范将会摧毁住宅租赁市场的机制。”◇
责任编辑：李悦
