【大纪元2021年10月23日讯】（大纪元记者林宜君纽约报导）今年7月，纽约州首都奥本尼市通过“正当理由驱逐法案”（Good Cause Eviction Bill），要求房东具备“正当理由”且透过法庭行使驱逐权，才可能让房客离开，并严格限制房东调涨租金。
眼见纽约州“禁止驱逐租客令”（eviction moratorium）在明年1月就要到期，纽约市左派民团与提案的州参议员在21日集会，要求“正当理由驱逐法案”在纽约州与纽约市“遍地开花”；但小房东组织负责人指出该法案影响租赁市场机制，迫使房东调涨租金。
州参议员提案 左派民团应声要求通过立法
“纽约公民行动”（Citizen Action of New York）在声明中表示：“随着纽约州的禁驱逐令将于2022年1月到期，除非州领导人采取行动，否则数以万计的驱逐可能会被允许进行。”
“纽约公民行动”指出，纽约无家可归的成人和儿童超过8.9万名，而“不公正的驱逐、不公平的租金上涨和不安全的生活条件对纽约黑人和棕色人种的影响不成比例”；“正当理由（驱逐）必须在全州范围内通过，以便每个租户都能在安全且负担得起的房屋中过上有尊严的生活”。
民主党州参议员卡瓦纳（Brian Kavanagh）是州参议院住房委员会主席，以及“正当理由驱逐法案”的共同提案人，也出席了当天集会。
卡瓦纳表示：“（2019年通过）颁布《住房稳定和租户保护法》（Housing Stability and Tenant Protection Act）代表着为租户挺身而出的一大步，弥补了一些房东从不择手段、有时甚至是掠夺性行为中获利的漏洞，稳定了我们的社区，并防止了（人们）无家可归。但我们还有很多工作要做，在法律上确立正当理由驱逐法案，其背后的合理原则就是这项工作的核心。”
民主党州参议员萨拉查（Julia Salazar）两度作为“正当理由驱逐法案”的主要提案人，她在2021-2022年州参议会的立法会期中，再度提出“正当理由驱逐法案”（Bill S3082），并获得21位州参议员参与提案，其中包括州参议员刘醇逸。
所谓“正当理由”也就是“续约权”（right to renew），指的是房东如果不能证明掌握“正当理由”，例如租户不支付租金或违反租约等，就不能驱逐租户；“正当理由驱逐法案”要求房东向信誉良好的租户提供续约，并防止大规模、任意的租金调涨。
正在竞选州长的纽约市公益维护人威廉姆斯（Jumaane Williams）、市议长张晟（Corey Johnson），以及多个民选官候选人与民间团体，都表态支持“正当理由驱逐法案”。
想赶租户得先跟法官报到 租约形同虚设
纽约市小房东（NY Small Landlords）会长何德邻表示：“如果房客不愿意搬，就算租约已经到期，房东是不可以把房子收回来的。如果我想把房子要回来，我不是跟你（租户）说，是要跟法庭说。”
“也就是说，合约已经完全没用了。”何德邻直言，“我房子要拿回来，不是跟租户说，而是跟法官说，那我（房东）为什么还要跟你（租户）签约？”
一旦法案在纽约州全面通过，何德邻认为将会影响租赁市场的运作机制，房东会考虑未来难以调租的风险，而先行调涨租金。
“首先，房东发现要收回自己的财产不那么容易，因为不是由自己做决定，而是由法官帮你做决定；再者，现在不光是运用财产的问题，（房东）连明年定价的权利都没有了，因为这法案差不多让你实际上没办法再加租了。”
另一方面，何德邻表示，房东将会更慎重挑选房客，会以容易离开的单身租客为首选，而非租给家庭；因此家庭式的租户在未来可能会比较难租房子。
此外，该法案还将衍生有关房东即使有正当理由也赶不走房客的问题。
何德邻指出，纽约市的房东尽管有“正当理由”要求房客离开，但以纽约市的判例来看，曾发生稳租房的房客，以房东没办法证明“非要自己的房型不可”，而拒绝搬走；“房客就说：‘你可以要503、504，有这么多单元，你不可以来要我这间房。’”
目前，纽约市的房屋法庭还没正式开庭，已经累积数十万诉讼案，未来如果连房东有正当理由驱赶房客，也得向法庭报到的话，恐怕得等上一年半载，才看得到法官。
何德邻说：“以纽约的判例时间来看，如果房东真的想住进去，你可能要等两年才见得到法官。”
责任编辑：郑桦
