【大纪元2021年05月10日讯】（大纪元记者李欧编译报导）在大疫情开始，美国联邦政府允许许多无法再支付抵押贷款的房主进入宽容期，避免潜在的止赎危机。但根据抵押银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，截至今年三月底，仍有大约250万房主处于被宽限状态。但现在问题来了，当暂时的宽容期结束，如果许多人仍在财务上挣扎，会不会发生止赎房再次压垮房市？
仍有一两百万屋主 面临偿还贷款困境
这些房主因疫情而失去了工作，被允许每月暂停偿还贷款。拥有联邦政府支持贷款的房主，可以获得长达18个月的宽容，因此那些在大疫情初期就延迟偿还贷款的人，可能会在今年9月份之后，面临宽容措施的终止。消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）的数据显示，这可能会使大约170万的屋主面对失去房屋的困境。
不过止赎房的危机，可能不会发生，因为竞争激烈的住房市场，可能恰恰是阻挡市场大衰退的原因。随着房价创下新高，如今几乎没有房主所欠下的房款超过其房屋价值。另外，美国正处于历史性住房短缺的困境中，因此任何上市的房屋都可能很快被抢购一空。所以，如果房主真的无法偿还贷款，他们可以出售它，怎么样都比被银行拍卖房屋来得好，而且总统拜登（Joe Biden）也可能会继续延长宽容期。
但根据数据公司Black Knight的调查，到2021年2月，在抵押贷款或止赎房屋方面，严重落后的房主比例，比2020年2月高出惊人的245％。
经济恢复 部分地区仍不乐观
有些地区的经济还是比较危险的，例如房屋价值较低的地方，这些地方通常是经济疲弱、缺乏高薪工作，最明显的是所谓的铁锈带（Rust Belt），大致上是从纽约州中部向西延伸到威斯康辛州、爱荷华州东部一带。
消费者金融保护局代理主任戴夫·上久（Dave Uejio）在本月初的一份声明中说：“有一波急需解决的房主需要帮助。”
所幸，在大多数情况下，联邦政府的“冠状病毒援助、救济和经济安全法Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act”禁止止赎由联邦支持的房屋抵押品。政府支持的贷款约占所有住房抵押贷款的一半，而且暂停期已延长至6月30日。
该法律还允许获得联邦政府支持的贷款的房主，在得到放贷人批准的情况下获得尽可能的延长。因此目前，从2020年3月到2021年9月，有一些房主可能会得到整整18个月房贷的宽容。
不过宽容归宽容，房主最终还是将偿还房贷。抵押银行家协会警告说：“我们不能无限期地忍受，也不能无限期地暂停赎回权。”，“随着事情恢复到正常状态，人们必须继续偿还贷款。”
据数据公司Black Knight称，截至4月13日，所有有抵押贷款的房主中有4.4％的人仍在延迟偿贷中。随着经济的改善，这一百分比一直在稳步下降。尽管如此，消费者金融保护局的戴夫·上久仍是警告：“即使经济重启，仍会有数百万的家庭在未来几个月内，面临失去房屋的风险。”
据Black Knight的数据，在去年5月份的危机高峰期，大约有五百万套房屋得到了宽容，约为目前水平的两倍。许多房主发现，他们的财务状况，没有大疫情开始时所担心的那么糟，因此他们可以忍耐。
全美3％的房主遭遇“淹水”
城市研究所（Urban Institute）住房金融政策中心的资深研究员Jung Hyun Choi说：“剩下的，就是那些在财务上更加挣扎的人。”根据城市研究所的估计，只有3％的房主所欠的债务超过房屋的价值，这被称为“水下”。相比之下，大萧条期间约有30％的房屋位于水下或接近水下。
根据ATTOM Data Solutions的分析，在铁锈带（Rust Belt）和路易斯安那州的许多大都市地区，仍然有较高比例的房主积欠房贷，而房贷所欠的钱却比房屋的价值还高。水下房屋数量最多的前十个都会区中，有一半都位于俄亥俄州。
ATTOM定义为“严重水下”的房屋比例最高的都市圈，其债务比房屋价值高出至少25％，其中包括路易斯安那州的Baton Rouge；纽约州的Syracuse；俄亥俄州的Youngstown；俄亥俄州的Toledo；宾夕法尼亚州的Scranton；俄亥俄州的Cleveland；俄亥俄州的Akron；路易斯安那州的New Orleans；俄亥俄州的Dayton，和弗吉尼亚州的Virginia Beach。
这些地方大部分位在中西部和南部地区，都会地区的房价往往低于全国其它地区，较低的房价与当地有较多的水下房屋有关。
相比之下，西部地区的都会区（例如圣何西、盐湖城、旧金山和西雅图）的水下房屋不足2％。因为这些地方的经济强劲，其就业市场蓬勃发展、薪水高昂。人们想住在这些地区，并提高了有限的住房供应成本。
水下屋主 尽可能与贷款商交涉
已经接近水下或已在水下的屋主，还是有机会偿还房贷，例如，房主可以不必将所有在宽容期间所欠的钱全部还清，而是可以将这些付款推迟到贷款期结束之前。这意味着，如果贷方批准该选择权，他们有可能继续偿还其30年期贷款的欠款。或者他们可能有资格减少每月付款或其它措施。
消费者金融保护局于4月5日提出了新的规定，该规定将允许抵押公司向房主提供更快速的的流程，以使抵押付款更加可负担。此外，将有一个特殊的止赎前审查期，以使大多数房屋的止赎过程直到2022年才开始。
沃尔什说，任何在宽容期的房主都可以做的事情，也是最重要的，就是与他们的抵押贷款服务商进行交涉，试着更改抵押付款的规则，可能非常复杂，但取决于个人所拥有的贷款类型。#
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本文刊载于旧金山4月24日地产版
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责任编辑：李曜宇
