【大纪元2023年01月06日讯】（大纪元记者高杉编译报导）2022年可以说是美国住房市场的一次狂欢。但在年底，美联储加息导致抵押贷款利率翻了一翻，房屋销售量暴跌，并引发了有史以来最长的月度衰退。很多想买房的人和卖房的人都已收手，在市场边观望。
在整个2022年，美联储以创纪录的速度提高了其基准利率，以期减缓经济增长并对抗高通胀。作为经济中对利率最敏感的领域，房地产受到的冲击最大。不过，美联储的行动的确达到了预期效果，住房负担能力恶化，需求减少，导致销售量下降，年度房价增长放缓。
那么，2023年的美国住房市场会有什么变化呢？从2020年春季到2022年春季，房屋价格上涨了近40%，这意味着在短短两年内，美国房价就上涨了平常大约十年的幅度。
那么，上涨的房价还会降下来吗？对此问题，不动产专家和经济学家们的意见并不一致。
根据房地产销售网站Realtor.com的消息，经济学家们预测，2023年的房价将上涨5%左右。与此同时，约翰伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）则预测称，房价将从2022年的峰值下降22%至谷底。
库存量、抵押贷款利率和更广泛的经济所发生的变化，都可能会决定市场的未来走向。
据美国有线电视新闻网CNN报导，在线房地产销售网站Zillow的高级经济学家杰夫‧塔克（Jeff Tucker）对此表示：“对于住房市场未来一年的发展方向，抵押贷款利率真的很关键。我们正在观察，并看到负担能力已开始逐渐改善。这应该会为市场重新注入一些活力。”
他说，他正在关注的另一件事是待售房屋的库存量。目前它几乎已经恢复到2020年的水平。
塔克说：“是的，住房市场的（火爆）情况已经冷却下来了，但仍然没有过剩的待售房屋。这是缓冲未来走向的主要因素，使我们免受房价下跌的影响。”
房价将走向何方？
Zillow公司预测说，全美国2023年的房屋价格，将比去年6月的水平——即2022年的峰值——下降1%至4%。
塔克说：“对房价变化的预测使我们感到乐观，我们将看到价格持平或仅下降1%或4%。”
但他说，紧张的库存情况和未满足的强劲购房需求表明，如果抵押贷款利率稍有下降，房地产市场就会出现更多的波动。
他说，届时，过去几年一直紧握超低抵押贷款利率的房主，将会释放更多的库存。
塔克说：“对那些拥有较低抵押贷款利率的业主来说，如果条件允许他们出售目前的房子并搬迁，那么接下来，他们就会成为买家。”
全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）预测，房价将上涨不到1%，并在2023年底达到385,800美元的中位价。但全国房地产经纪人协会警告说，即使是这种小幅变化也掩盖了许多地区差异性。
全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）对此评论说：“全国有一半的地区可能会经历小幅的价格上涨，而另一半地区可能会看到轻微的价格下跌。然而，加利福尼亚的市场可能是个例外，例如，旧金山可能会出现10%～15%的价格下跌。”
云还补充说，那些此前房价上涨幅度最大的地区，也将看到一些最大的跌幅。
买家对抵押贷款利率有什么期望？
住房经济学家们的共识是，在可预见的未来，抵押贷款利率为3%或4%的的日子已经一去不复返了，但利率可能会稳定在疫情前8%的历史水平以下。
但首先，通胀需要降温。虽然2022年底的通胀数据显示了些许希望，但仍有一段路要走。
塔克说：“通胀预期本身就会影响抵押贷款利率，它会影响货币政策。美联储希望继续等待并看到通货膨胀率下降，然后才会把他们的脚从加息的油门上移开。越来越多的共识是，预计紧缩的步伐将进一步放缓。”
虽然美联储没有直接设定房贷借款人在抵押贷款上支付的利率，但它的加息行动最终会影响该利率。
根据抵押贷款银行家协会（mortgage Bankers Association）的数据，11月份，随着抵押贷款利率开始连续六周下跌，每月抵押贷款支付的中位数，已从10月份的2,012美元下降到1,977美元，下降了1.8%。
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