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第一季止赎活动增温一线城市数量最多

文：李欧

在美国经济衰退趋严之下，房地产市场的止赎活动有上升趋势。（Shutterstock）

更新 2023-05-01 12:58 PM 人气 282

【大纪元2023年05月01日讯】美国经济的衰退信号持续在增加之中，我们现在所面对的市场和以往完全不同。对房地产市场的影响，类似一种渐变式的冲击，而不是直接式的衰退，或者是暴跌。真正要看到房价有比较大的调整，除了房源供应量需要大幅增加之外，止赎房的数量也是一个关键数据。这一次，就要和大家一起来看看止赎房，在第一季度出现怎么样的变化？

第一季度止赎市场报告

4月19日，全美止赎房数据的领先机构ATTOM，发布了2023年第一季度止赎市场报告，显示第一季度共有95,712处美国房产申请止赎，环比增长6%，同比增长22%。这个95000多个止赎活动。到底是多，还是不多呢？从2005年以来的统计看到，在这几十年间，现在属于最低水平，只有10万以下的数量。尤其，自从疫情之后，止赎房的数量就出现暴跌，然后在2021年到2022年，才出现有较大幅度的攀升，至今是缓步增长。

止赎程序都有哪几个步骤？

所以大致上来说，止赎活动对打击现在的美国房地产市场，并不会有太大的影响。但是，我们并不能轻忽这样的增长。因为，现在整体美国经济的降速，很有可能导致，止赎房不断增加，甚至剧烈增加。这个导致的因素，稍后再来分析。现在我先来跟大家解释，什么是止赎活动，怎么样才会发生止赎，并且止赎程序都有哪几个步骤。

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所谓止赎在英文上称为Foreclosure，意思就是取消抵押品赎回权，允许贷款方，通过出售或取得财产所有权，来收回拖欠的贷款金额的一个过程。尽管，止赎程序因各州而异，但止赎程序有6个常见的阶段。

第1个阶段是付款违约。屋主也就是借款人，错过至少一笔抵押贷款付款时，就会发生付款违约，贷方将通过信件或电话联系。通常，贷款付款在每个月的第一天到期，许多贷方提供直到该月15日的宽限期。之后，贷方可能会收取滞纳金，并发送逾期付款通知单。

在错过付款的第二个月后，贷方可能会通过电话进行跟进。这时候，贷方可能仍然愿意与借款人合作，为了让借款人赶上付款，其中可能会让屋主只支付一次还款，以防止出现进一步的还款落后。

一旦借款人有三个月未还款，贷方通常会发送一封催款函，或者是加速通知，说明拖欠金额，并且让借款人有30天的时间，偿还拖欠的抵押贷款。

第2个阶段是违约通知，在错过付款的第四个月，也就是已经逾期超过90天后，贷方会发送违约通知（NOD），给借款人30天的时间来补救逾期付款，这也是借款人的最后机会，再不缴钱，第120天之后，贷方就会正式开始进行取消抵押品赎回权的程序。所以，在借款人逾期90天之前，大多数贷方不会发送违约通知。因此，很多时候借款人可以拖欠一两个月，而不会面临丧失抵押品赎回权。

但是，借款人千万不要预期超过120天未还款，否则贷方就会执行进一步的止赎程序。这里要特别注意的是，借款人不能心存侥幸，想说原来我有120天可以迟缴房贷，那我就慢慢拖，到最后我再想办法还钱。因为，取消抵押品赎回权会在一两个月内，出现在借款人的信用报告中，并从第一次未付款日起，持续七年！所以这会是非常严重的后果，这可能会影响你日后买车、租房，任何需要信用的经济活动，所以千万不能掉以轻心。

第3阶段是受托人的出售通知。这个阶段各州有比较大的不同，在某些州，可以进行非司法的止赎程序，简单说就是，只需要向法院提交必要的文件，就可以启动止赎程序。有了这个，止赎的过程可以相当快地进行。但有些州，有司法止赎程序，每一步都需要法院批准，这代表这个过程需要更长的时间。

一旦向法院提交文件，或获得必要的批准，贷方的律师或止赎受托人，将开始安排出售房产。受托人的出售通知，随后会记录在房产所在的县——说明出售的具体时间和地点，以及房产的最低开标价。贷方，或代表贷方的公司，将根据未偿还贷款的价值，和任何房产上的留置权、未缴税款，以及与销售相关的成本，计算公开的开标价。

贷方通常还必须在拍卖前几周，为房产做广告，表明该财产将公开拍卖。从出售通知到拍卖日期的时间，因各州而不同，但最快可达两到三个月。直到拍卖日之前，借款人仍然可以做出付款安排，或支付应付的金额，这可能也包括贷方为启动该止赎过程，而产生的律师费用。所以，在拍卖前，屋主都有机会再赎回自己的房屋，但通常会走到这一步的人，并没有太多的机会再拿回房产了！

第4阶段是受托人的销售，也就是该房产现在要进行公开拍卖，该法拍屋将会在拍卖场合，出售给满足所有要求的最高出价者。一旦确认最高出价者，并完成销售，受托人的销售契约，将提供给得标者。该房产随后将归买方持有，买方就有权立即拥有了。这里要注意的是，购买法拍屋后，如果前任屋主还在屋内，买家有权决定，他们可以在以前的房子里待多久。

第5阶段通常简称REO，也就是俗称的银行所有房（Bank-Owned）。法拍屋如果在拍卖会场，没有销售出去，那么贷方将成为所有者，之后会尝试通过经纪人或在房地产资产管理人的协助之下，出售房产。这些银行所有房，有一个优势，就是银行方可能会取消部分留置权，和其它的费用，目的就是让房产更具吸引力，从另外一方面来说，对买家会减轻更多负担和风险。

第6阶段也是最后一步，如果屋主还继续留在屋内，就会面临被驱逐的窘境。一旦拍卖结束，并指定了新的所有者，也就是拍卖获胜者，或者如果房产未售出，那就归银行所有，这时要是屋主仍然住在房子里面，他们将会收到撤离令。这份驱逐通知，将会要求住在房子里的任何人，立即搬出房屋。可能会提供几天的时间，让居住者有足够的时间，离开和搬走任何个人物品。然后，通常情况下，当地的治安官或执法部门，会到该房产，将屋内剩余的物品搬走并扣押。

增加止赎房的两个风险因子

好了，以上就是止赎的一系列程序，有此可见，要让房产陷入止赎程序，并不是很容易，因为在一系列过程中，屋主都有权利和贷方谈判，缴一部分贷款，来避免自己的房屋被法拍。所以，除非是发生整体性的经济衰退，导致很多人的失业，才可能出现大量的法拍屋出现在市场上。

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如今，止赎房很少量，是因为之前经济在零利率的刺激之下，房地产市场发生爆炸性增涨。不过，在结束刺激经济的措施之后，房市也开始面临高利率的打击，所幸经济并没有一下子进入衰退，但是却也出现越来越多的风险信号，导致止赎房的数量越来越多。

主要的风险信号有两个，第一个要担忧的就是失业率，虽然三月份的全美失业率只有3.5%，但是上一次我们曾经讲过，其实现在的失业率数据，没有太大的实质意义，一个是政府计算失业率的偏差，另一个是高薪就业的减少，很多的专业职位面临被裁员，例如迪士尼在最新的第二轮裁员中，总共将裁掉4000人，其中包括电影和电视节目等等业务的部门，但预计不会影响迪士尼主题公园和度假村的第一线的服务员工。

另外，在3M公司，我们也看到大规模的裁员，6000名员工将在第二轮裁员中被离职，而且3M还表示，这次裁员的目的在减少管理层级的数量，和企业中心的规模。诸如此类的新闻很多，而且接下来，肯定还会看到更多类似的消息传出来。

第二个是银行倒闭的危机，虽然在三月份的银行危机过去之后，到今天，我们还没有听到任何银行，又出现倒闭，但是我们又看到第一共和银行，在发布了2023年第一季度财报中显示，当时资金出现超过1000亿美元的外流，这也导致了该银行的股价在4月25日，暴跌超过40%。因此，在未来的几天，是否有外部的资金能够援助第一共和银行，至关重要。而且该银行方已经宣布，本季度裁减20%到25%的员工、削减执行级别人员的薪资、缩小办公空间等等的措施，来减少资金的耗损。