TONY 论房地产（第二期）

【大纪元2月5日讯】TONY从前在中国大陆学习土地管理专业七年直至取得硕士学位， 毕业后从事上市公司房-地产评估和咨询， 是大陆注册房地产估价师。来美后继续攻读房地产金融专业博士学位，现在是SULLIVAN FINANCIAL SERVICES房屋贷款员。TONY的联系电话是848-219-2978，电子信箱是[email protected]。
（三）申请房屋贷款时的几个基本问题
　　不管是买房子或是重新贷款， 申请房屋贷款都不仅是一个利率的问题，对大多数人来讲，房屋贷款可能是一生中涉及金额最大，持续时间最长的债务负担。所以，在申请房屋贷款时要对它有一个基本的了解。下面几个问题将有助于你在申请房屋贷款时作出正确的选择。
1. 你准备在这个房子里住多少年﹖
　　尽管这是一个很难回答的问题，在拿起电话Call房屋贷款员之前，对这个问题一定要有一个答案。因为你的房屋贷款员一定会问这个问题。对这个问题的回答将决定﹕你要选择固定利率（Fixed Rate） 或浮动利率（Floating Rate）的贷款﹔你要不要付点数（Point）来降低利率﹔对于要重新贷款的情况，重新贷款是否值得。
　　根据1998年美国人口调查资料（U.S. Census Data）， 屋主在自己的房子中平均居住8.2年。这就是说，50%的屋主会在8.2年内迁移，另外50%的屋主会在现有的房子中居住超过8.2年。在比较肯定会在3 -5年内迁移的情况下，要考虑选择ARM（Floating Rate Mortgage），在短期内没有迁移计划的情况下，就要考虑固定利率，并且可以考虑付点数来降低利率。
2. Closing Cost 是多少﹖
　　美国联邦法律要求贷方提供贷款申请者“Good Faith Estimate”。这会逐条罗列Closing Cost﹕一般的Closing Cost会包括﹕申请费（Application Fee），评估费（Appraisal），Title Insurance，Survay，律师费，房屋检验费（Inspection）等等。这里需要注意是﹕1）不同的公司收取的名目和数额会有一定的差别 ﹔2）有些名目和数额会有一定的弹性，所以要逐条逐项地与你的房屋贷款员核实﹔3）在申请贷款时，一定要求你的房屋贷款员提供一份“Good Faith Estimate”给你。如果你的房屋贷款员拒绝提供，那么很有可能有猫腻。那就要考虑换一家银行了。
3. 多长时间可以持平（Break Even）﹖
　　在买房子时如果决定付点数来降低利率，或重新贷款付Closing Cost，要计算需要多长时间可以Break Even。简单的算法是﹕用Upfront费用（点数或Closing Cost）除以每月的节省数额就是一共需要的月数来Break Even。举个例子讲，对于一个$200,000的贷款，如果No Cost重新贷款的利率是5.25%，而付$2,500 Closing Cost重新贷款的利率是5%，每月可以节省$41，那么Break Even就需要大约5年。如果Break Even需要5年，而你只计划居住4年，那就要考虑No Cost重新贷款。
4.需要锁定利率（Lock Rate）多长时间﹖
　　在买房子时，你要与卖方和贷方协商Closing Date，在重新贷款时，要采纳你的房屋贷款员的建议。不同的公司Process一宗贷款需要的时间会有很大的差别。即使同一家公司，在不同的时期 Process需要的时间也会有所差别，比如说，在利率急剧降低，重新贷款申请剧增的时期，就要考虑延长锁定时间。这里需要注意的是﹕在申请贷款时，一定 要向你的房屋贷款员索要“Rate Lock Form”。这其中应该说明锁定的日期，利率，贷款数额，及锁定的利率失效的日期（Rate Lock Expire Date）。
5.你是否可以每月按期支付还款数﹖
　　包括应付的利息和本金，房产税，房屋保险，可能的Private Mortgage Insurance 和Association Fee，以及不定期的房屋维修费用等， 在决定买房子时，申请贷款前，要根据家庭收入的多少，收入的稳定程度，存款数来决定买什么价位的房子和申请多少的房屋贷款。一般来讲，用于房子上的支出不应当超过税前收入的35%。超过40%付起来就会比较吃力。
6.你的信用分数（Credit Score）是多少﹖
　　在本专栏第一期中，我对信用分数有较详细的论述（错过第一期的朋友可以与我联系索取）。在申请贷款时，要首先了解你的信用等级和信用分数。不同的信用分数 会决定你可以拿到什么样的利率。一般讲，信用分数超过720就可以拿到最好的利率，信用分数低于550分就需要支付较高的利率。
7.是否有提前还款的罚款（Prepayment Penalty）﹖
　　NJ和PA的法律规定，除了极少数有提前还款罚款的ARM Program外，都没有提前还款的罚款。所以在力所能及的前提下，每月可以多还一些本金。在本专栏第一期我还着重提到维持不低于原来的月付额是一些重新贷款的必要条件。这里需要注意的是﹕在不能肯定的情况下要咨询你的房屋贷款员。
当然，这里涉及的只是一些最基本的问题。在实际操作中个人情况千差万别，有经验的房屋贷款员会因人而异，作出对客户最有利的选择。
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