【大纪元6月17日讯】上周曼哈顿的纽约州高等法庭的法官曼门（Ica Gammerman）判本事务所代表的被告胜诉，撤消原告地产经纪人求索百万佣金的诉讼。
本案是在庭审前的两周内从其他律师事务所转来的案子。笔者立即指派事务所内几位律师进行法律调查，重新确立辩护理论。在庭审中以雄辨的判例说服法官，采被告的辩护。值得一提的法官Gammerman是一位非常知名的铨释合约法官，笔者多年前在华尔街律师事务所实习时，就听说这位法官判合约违约时严谨审案的故事，这次亲自领教他的推理，不得不佩服其说服力的严谨，更值得骄傲的是，在他的判决书里，采用了很多笔者事务所的判例。纽约法拉盛有一个旧的大剧院荒置多年，华裔业主在空置长达十余年中曾与一个美国公司签下巨额销售佣金合约，期望重金能使鬼推磨，鼓励该地产经纪公司卖力推销。
由于一系列的问题，该地产中介公司一直无法找到合适买主，最后业主未透过中介商自行将该地产以1215万转卖出去。双方也不争执中介，中介商也对该笔巨大地产转让，没有做过任何贡献。
不过当年委托销售时，业主与经纪人曾签有一佣金合约，其中地产经纪利用的一段文字告业主求偿百万佣金的内容如下﹕“若剧院能在1200万美元以下的价钱卖出，中介商可获得6%的佣金，若能卖出1200万美元以上的价格，中介商可得到11%的佣金”。合约没有文字明确表明，若该产业由屋主自售时，中介商该不该得到报酬。
该中介商在产业由地主自售后未获任何补偿时，就去法院告业主违约没付佣金。中介商的论点是上述那段文字明确规定，只要那产业卖出去了中介商可获得6%或者11%的佣金。
如果单从文字表面上看，中介商的论点也不完全没有道理，在如此之高的百万佣金报酬驱动下，谁都会去法院赌一赌。于是一场双方律师智力较劲的辩论开始了。
本事务所的策略是，以纽约州地产经纪人和委托人的签约书（Listing Agreement）关系来铨释该合约。而原告中介商的律师则以合约文字含糊不清，来起草合约一方应受益于模糊的内容。最后法院的判决是本事务所的辩护较畴人一等。 在大纽约州，地产中介和委托人可以签下列几种Listing Agreement ﹕
（1）独家全权代理（Exclusive Right to Sell）﹕对房屋中介来说此种代理权是最有利可图，不管是其他中介或者屋主自己卖掉，手中握有“独家全权代理”的中介都可以坐享佣金。
（2）独家代理（Exclusive Agency）﹕ 握有此种代理权的中介。只有在他自己或者通过其他中介出售时，才能获得佣金。如果房子是屋主自己出售，没有经过中介之手，屋主不必付佣金。
（3）公开或者不独立独立（Open or NonExclusive Listing）﹕以谁卖出谁拿佣金。房屋中介最不愿签此类委托书，一旦屋主或者其他中介出售房子，握有此种独立权的经纪，什么也没有得到。
（4）净利润独立（Net Listing）﹕房屋中介与屋主达成出售房子的价格，中介的佣金是任何超过协定的出售价。此种算佣金的方法，应舞弊过多，在纽约州是非法的。
本事务所争辩本案的合约应以独家代理（Exclusive Agency）来诠释。本事务所列举了一系列判例来阐述一观点。一份合约不能被解释成一份“独家全权代理”（Exclusive Right to Sell）的委托书，除非合约本身有清楚的文字表明，就算屋主自售，中介都可获得佣金，或者有文字表明，屋主不得擅自去谈判交易。有先例曾判就算合约的标题是“独家全权代理”而内容中并没有定义什么是“独家全权代理”，也不是“独家全权代理”委托书。本案中的合约文字没有提到究竟屋主自售时需要不需要付佣金，故不能被诠释成“独家全权代理”。
本事务所向法庭指出原告的论点，由被告律师所起草的模糊合约应该被解释成是有利于原告的论点根本站不住脚，因为“独家全权代理”委托书需要明确的语言，规定中介在屋主自售时也能获得佣金，故原告的模糊合约论点，只能更进一步帮助被告证明，该合约不是“独家全权代理”合约。
面对清晰的逻辑推理，法官Gammerman全盘接受本事务的辩护，在无陪审团的庭审后，裁决本案合约属于“独家代理”（Exclusive Agency）而判原告败诉。
本案提醒民众在与地产中介签约时，最好先了解一下内容，不清楚时应该咨询律师过目，以免签下巨额佣金委托书的不枉之灾。
原案请查Index No 603687/2003年，纽约州最高法院，曼哈顿区。 ◇
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