【大纪元9月21日讯】春耕不动产经纪公司董事长陈三奇，在13日的研讨会中，以“台中市土地开发最新趋势”为题，发表演说。他说回顾这5年来台中房屋市场的发展，可分为三阶段来谈。
第一阶段：从921到SARS
第一个阶段是从921开始到SARS这期间，整个地产界可说是前途茫茫、没有未来。那时台中的建商从400家的荣景到后来只剩下30家，许多建商倒的倒、收的收，剩下不到原有的10%。那时七期内的土地虽然只有十多万，也还是卖不掉，其中由钜著名的建案“理性与感性”，虽然以12万的价格断头卖出，却还是乏人问津，而北屯大毅建设迪斯奈的土地，当时一坪只有6、7万，那是我们现在很难想像的一种情况。
第二阶段：
中科计划带头急拉
从92年SARS之后，就开始急拉。一般认为，房地产复苏的第一把火，是从中科开始起义。以福科路上的“乡林霞观”来说，在半年内就从9.5万上涨到20万，接着台中市的七期、八期、十期、南区的房价也全面上涨。从那时开始，一些建设公司就开始归队。
这一波的涨幅是从外围、从透天和首购开始涨起，和现在不太一样的是，那时候的首购族很多，而中产很少，豪宅更少，这好像乡下的窑，窑会呈现基地大顶端小的金字塔形状，这是属于比较健康的发展。但是现在首购族不见了，中产阶层也在式微，好像泰山压顶，呈现了倒金字塔型的结构，这是属于比较不好的结构。
宝辉建设的磐峰别墅型豪宅，毗邻惠来公园，位于台中惠来路与市政南二路口。
第三阶段：
去年开始的豪宅市场
从去年年初开始，房地产已开始盘整，到4月27日时，由钜标购的80万土地，使得本来在盘整的价格能马上苏醒，于是大家开始疯狂的抢地，至此可宣布台中的豪宅市场已经来临，这时台中的城市地位似乎也跟着提升。
而七期在其中扮演这价格的龙头角色，台中房价会随之起落，因为七期可说是洞见观瞻；到9月27日市政府标售的土地达128万时，市政路以北很难再有低于100万的价格了。
但是回顾中港路与文心路交会的属于中华宾士汽车的那块最好的角地，从民国七十几年的40万的价格却乏人问津，到现在可能200万也买不到了。人说房地产是五年河东、五年河西，现在台中房地产是单价创新高，包括土地单价、房屋单价、市场总推量皆达历史最高点，但整体而言，在选举前都会是盘整的局面。
市场隐忧
（一）推量太大
目前市场的隐忧，第一，推量太大。不论是七期，南区、中港路上，到处可见新案的推出，其中投资客占的比率很大，而十期、十一期的推案也都慢了下来。所谓的余屋包括现在预售中的、还未推案的、兴建中的、成屋、投资客手中的中古屋几乎都没卖掉，因为新屋的投报率较高，估计投资客手中应该有一千多间的房屋未售出。
（二）投资客当道
第二是投资客当道。因为七期的未来性很高，成为投资客首选，大约占市场的7至8成左右。但是住宅是用来居住的，投资客心中只有投报率，但是这波投资客不同，投资背景多是企业主和台商，属于有实力的，有的只会赚1成或2成的小利差，另外自用客占3成，还有是为了保值，因为看好七期的未来，还有的为了节税，所以这次投资客从实力、深度和用途各方面来说，是属于多角的。并不像大家所想的那么紧张。
（三）市场结构不对，地点不对
第三是市场结构不对，地点不对。因为太过集中，大多集中在七期、美术馆这些高价位的产品太多。目前台中市90%的推案量与90%的台中市民无关，因为建案多从2,000万开始起跳；还有比例不对，因为比较完整的型态应该是首购族占30~40%、中产房价占20~30%、豪宅占10~20%、另外还有投资的部分。
但这首购以及中产购屋比率很低，因为其中豪宅总量就占了70~80%的比率。中产阶层几乎无屋可买，他们在4、5年前可以买七期的时候没有买，现在只好往外移到南区、十一期、中科这附近移动；而首购族几乎是退出房屋市场，因为4、5百万的产品市场几乎是没有了，所以只能在中古市场寻觅。
惠来公园是台中市新落成的几个公园之一，园内花草树木正a处于成长期，各式设备新颖，有安全设施完备的儿童游乐区，是七期别墅豪宅区重要的休憩空间。
（四）整体经济没有跟上
第四个隐忧是整体经济没有跟上。这一波景气好，同时台中市的产业结构也很完整，譬如台中精机与成泰科技等等都非常强势，每个旗舰厂商都有许多卫星厂商一起成长，但是这只是少数人的优势；而传统产业以百货公司来说，就下降很多，另外汽车大概也降了40%左右，以新光三越整体业绩就下降许多，只有二楼精品往上涨，许多中产阶层都沦落了，而首购族必需面对严重的通货膨胀，以养乐多从5元到8元有60%的涨幅来说，这些都是在消耗购买能力。
（五）资金动能不足
第五个隐忧是资金动能不足。这一波房地产的涨势，银行的推波助澜是最大的帮手，因为过去藉2成左右的资金，几乎不需要负担利息，同时贷款成数可达到8到9成。
但现在不一样，土地贷款大概是3.5~4.5%，在七期有很多是无法贷到6成，这些资金动能对于建设公司资金的取得，跟需要血液才能活动一样，是值得观察的。另外投资客也是一样，需要4成的自备款才能投资，就是要比过去多一倍的钱来运作才行，所以最近投资客占7成左右就要相当注意，因为他们会收手，不是没钱，而是达不到预设的投报率。
同样在台北的内湖大安和信义，来客少了许多，因为台北这一波同样是投资客占多数，房价已经涨到一定的程度，但是利息却一直攀高，所以许多中介业者几乎停摆，这是属于短期的隐忧，在这2年对房屋市场是一个试炼，但台中整体市场的未来还是值得期待的。◇(http://www.dajiyuan.com)
