【大纪元6月3日讯】华人喜欢买房，但是一些华人并不知如何利用房屋省税。下面是我对房屋财务计划的建议。
保存房屋更新花费记录（Keep Cost Basis）：做好记录，并存好你的房屋修理装修成本收据。税法规定，假如联合报税的夫妻拥有房屋，在过去五年中有两年作为你的主要住处，其出售房屋获利超过50万要纳税；假如单身报税，出售获利大于25万要纳税。
具体做法是，记下所有的房屋改善费用，因为它们可以增加你的房屋成本价格。这些花费可以大到美化庭院、房屋加盖、厨房改建等，小到如灯光固定、水喉和开关的升级。不要小看这些小来西，积少成多，最终省税可观。
重新考虑共同所有权（Reconsider Joint Owner-ship）：许多夫妇联合拥有他们的住房，但这将去除许多潜在的遗产省税计划选择。假如没有适当安排的话，当一个所有人去世后，这财产就自动转到另一人名下。例如联邦遗产税豁免额为两百万元。假如一对夫妇财产超过豁免额，可将遗产分割，获得两个豁免额，即把地产免税额扩大为四百万元。
赠与然后回租（Give and Lease Back）：先把房屋送给成年子女或其它家庭成员，然后再把它租回自住。这样，每年把房屋一点一点赠与子女以避免用掉遗产两百万豁免额。假如是单身赠与，其每年免税额为1万2000元，已婚夫妇的赠与额是2万4000元。必要时也可以使用终身一百万元免税赠与额度。
其税收优惠是，房屋转移后其增值部分不记在你的遗产税内。由于你必须支付租金给你的子女或其它成员，子女可以用一些花费抵消租金收入，如水电费、维持费、保险、折旧，甚至可能产生租赁损失。
销售然后回租（Sale and Lease Back）：这个方式与“赠与然后回租”相似，除了你出售房屋给家庭成员以外，你可以豁免50万 (或单身25万)增值税。假如你缺零用钱，此法可以提供你现金。但是，合同上租赁费用必须按照市场水平确定。不利之处在于，该房屋要失去继承逐步增加的资产基数 (Step-upbasis)。但该法可能比约45%的遗产税划算。
捐赠（Donation）：假如你准备出售房屋，而其增值超过50万免税额的界限（单身25万），你可以透过向慈善机构做捐赠（charitable remainder trust，简称CRT）而不用交增值税。
例如，你用此法把房屋捐给慈善机构，该信托将其房屋出售而你不用交增值税，此售屋收入投资产生利益可作为你的生活来源。你去世后，存在信托中的剩余基金将转给慈善组织。你可用房屋现值作为慈善捐款抵税。但是，此法的不利在于你会失去对本金的控制。你只能取用信托中获得的利益。
你也可以把你的房屋送给慈善组织后，你仍然可以住在那里度过余生。其方法就是使用“保留生活地产”（retained life estate）。该计划是把你的房屋转给你选定的慈善机构，但是保留你的终身居住权利。你需交纳房屋税和维持费。在你捐出房屋后，假如你不想住在该屋内，或你的生理状况不能再住在那里，你和慈善机构在这种情况下可以提前处理你的房子。
反向贷款（Reverse Mortgage）：许多退休者付完房贷，但缺现金零用钱。假如你在62岁以上，可用该房的价值申请反向贷款。这样，每月收到基金或者一次收到一笔资金，这些钱都免税。屋主可继续住在该房内。该贷款在所有人去世或出售房屋才需偿还。不过，该处房产某个程度已经转给家庭成员以外的人。
你也可向你的子女申请私人反向房屋贷款（Private Reverse Mortgage）。该法可使房屋所有权保持在家庭成员手中。你的孩子可给你一大笔钱而没有任何礼物税。当你的子女继承你的房子时，房屋增值的基数 (Step-up Basis)仍然存在。你付给子女的利息对他们来说是课税收入。但是，私人反向贷款必须合法，利率必须符合公平市场的价格。
防止房屋遗产认证（Keep Your Home Out of Pro-bate）：遗嘱认证的花费和耗时各州不同。你可以透过可变生前信托（revocable living trust）来避免认证 (Probate)。其好处是你仍然有权利随时改变信托。假如你去世，你的财产就按照信托的规定处理。
卖前出租（Rent Out Before Selling）：假如你想卖房子，而市场不好，你可以把房子出租出去，等待市场好转再卖。只要符合过去五年中居住两年，你既可现在出租赚钱，卖时还可享受增值豁免税50万（单身25万）。
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