【大纪元4月12日讯】美国房地产法拍程序与销售过程系列（五之一）
房地产法拍程序
作者简介：
杨远航 (Bob Yang)，1996年赴美，获MBA 学位和计算信息系统管理硕士学位，曾于美联储银行和医药咨询公司工作。于2005 年成立Bob Yang Realty，从事亚特兰大地区房地产投资和代理销售业务，是“房地美”（Freddie Mac）和美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD）的指定经纪人。
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房地产法拍程序从房屋所有人无力偿还其每月应付的抵押贷款开始，抵押贷款的所有人（通常是银行，有时也是个人或是公司）将采取一系列步骤，依法剥夺原房产所有人的产权，重新处置并最终将其出售给新的所有人。
法拍的具体操作细则和时间表，依各州法律有所差别，但概念和大体程序在全美则基本相同。无论是自住还是投资，只要一个房产所有人连续3个月没有偿还抵押贷款，便启动了法拍程序。下文将以时间为序，介绍法拍的全过程。
1．如果你有一个月没有支付月供，通常是在过了当月15号之后──债权人将通过信件或电话的方式，对你善意提醒。
2．第二个月没有支付月供──债权人会给你打电话，询问你拖欠还款的原因。
你一定要接他们的电话，向债权人解释你的现状，以及你打算如何解决还贷问题。这个时候，你如果支付一个月的还款，还可以避免连续拖欠三个月贷款的情况。
3．第三个月没有支付月供──这时，你会收到一封债权人的来信，通知你拖欠的贷款数，并给你30天期限最后还清。这封信叫作“督促信”（Demand Letter）或是“催款通知”（Notice to Accelerate）。如果在指定日期前，你还不支付拖欠的月供或是没有和债权人达成协议，债权人就会开始取消抵押房产赎回权程序。此时他们不大可能同意你偿还少于拖欠款总量的金额，因为他们已经对你失去了信任──除非你能把此前所有拖欠的贷款月额全部付清。当然，在这个时候，你还有时间和你的债权人进行协商。
4．第四个月没有支付月供──现在快要到督促信中的最后期限了。当30天过去，如果你没有支付欠款或与债权人达成协议，债权人的律师会与你联系。在债权人委派法拍律师之前，你都还有机会与债权人达成付款协议，避免房产被没收；以后则都是跟法拍律师，而不再跟债权人直接打交道了。作为违约责任的一部分，你还将负担所有的律师费。但这时，你与法拍律师协商，还是有可能保住房子的──但是此时你得支付所有欠付的月贷外加律师费，所以这种可能性通常不大。
5．警局出售或公开出售，也叫法庭拍卖（Court Step foreclosure Auction），时间是由代理律师向当地县郡法院申请后确定的。取消抵押房产赎回权（法拍）的确切时间便是这一天。在此之前，律师还须依法在当地报纸上公告，公布将被法拍房产的债务额、房产地址及拍卖的时间地点等。同时，法院也会提前给你发挂号信，通知法拍时间和地点，为了确保你收到，通常会将信贴在房屋的大门上。从拖欠月供的房主收到督促信到实际法拍发生之间的时间间隔，各州规定不一样，某些州可能只要2到3个月。虽然到这时房主还不一定要从被法拍的房产中搬出，但是也已经接近尾声了。在实际法拍的那一天之前，你都还可以和债权人协商或是支付包括律师费在内的所有款项，保住房产。但一旦经过了这一法律步骤，房产的所有人便不再是你，而是债权人了。
6．赎回期──即使你的房子已经经过了法拍程序，依照法律你还有权将它赎回──但是，此时你必须支付抵押贷款的所有本金和利息，以及法拍程序中产生的所有费用。不同的州对赎回期时间长短的规定不一样。需上庭的法拍（judicial foreclosure）一般比不需上庭的法拍（non-judicial foreclosure）的赎回期长。关于赎回期的规定和时间期限，在法院给你的法拍通知上也会告知。
7．警察上门驱逐──如果你在赎回期内没有赎回房子却还继续住在里面，律师便会代表债权人（即此房产的新所有人）向法庭申请驱逐令，并确定驱逐时间。
与法拍通知一样，通知驱逐时间的信件会被贴在你的大门上。到了驱逐的这一天，警察会强行进入房子，把你所有的个人财产搬到房屋外面，通常是搬到屋前的草坪上，并更换房屋的门锁，使你不能再进入。至此，债权人才对这项房产有了完全的控制，而你则和此项房产没有关系了。但通常大部分房主在法拍之前便已搬出，很少等到被警察强制驱逐。
8．债权人最后将法拍屋出售给公众，分别以银拍屋、公开拍卖会、政府拍卖房等形式售出。我们会在下文中分别详细介绍。
“居者有其屋”是美国政府希望帮助民众实现的梦想。在购置房产时，很少有人会提前想到将来有一天失去房子。但从上面的时间表中我们看到，贷款买房，当借贷人无法支付房贷时，债权人对房产的没收发生得却很快。
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