【大纪元4月27日讯】四月十六日，美国第二大商业购物中心地产商，通用地产发展公司（General Growth Properties, Inc.）宣布申请破产保护。这对目前已经非常低落的商业地产业无疑是一个重型炸弹，让人们开始看到，在住家地产（Residential Real Estate）倒塌的硝烟中，商业地产也开始震动、倾斜，地产行业的第二波危机正汹涌澎湃地冲向岸边。是什么导致了这么大一家地产公司倒闭呢？
通用地产发展公司最早是由Bucksbaum家族的兄弟俩从盖商业购物中心起家的，他们最早专门在二、三类城市建造商业购物中心（Shopping Mall）。1993年公司上市，在此后的15年内进行了几次大规模的并购，将一些商业购物中心开发商兼并到自己旗下，使自己发展壮大成仅次于西门地产集团（Simon Property Group Inc.）的全美国第二大商业购物中心地产商。目前它在全美四十四个州拥有超过200家的商业购物中心，在亚特兰大就有我们熟知的North Point Mall, Perimeter Mall和Lenox Mall。它的租客包括著名的Nordstrom, Dillard’s, Macy’s 和Bloomingdale等等。
通用地产发展公司的破产并不是人们想像的是因为店铺关门，租客跑空而导致的。相反，根据2008年第四季度的报表，通用地产发展公司的商业购物中心一直拥有高达92.5%的出租率。它的倒台完全是因为债台高筑，过分依赖融资贷款来支撑公司的发展而导致的。一旦银行紧缩银根，不再对它的贷款进行延期，沉重的还款义务就把公司压垮了。在它的破产申请上，目前公司欠了270亿（27 billion）的债务。它的资产负债率是所有商业地产公司最高的。它们在公司融资方面不是像一般上市公司通过发行公司债券（Corporate Bond）或银行贷款(bank loan)来满足。这两项融资手段都会对公司的整个资产负债率有所限制，从而使公司不会过分举债。这些融资的借款合同中都会对公司的举债及信用严格控制。
通用地产发展公司运用了大量依靠抵押商业地产而取得贷款的方式进行融资。这些通过抵押地产带来的贷款只是与被抵押的地产挂钩。通过地产的市值来放款，对该公司拥有的其他地产的债务状况并不审阅，对公司的整个债务状况、资产负债率也没有约束。通用地产发展公司正是利用了房地产抵押贷款这个灵活性而规避了银行贷款对负债比例的严格规定。这个方法在经济繁荣时很好用，因为每家银行都看到了地产行业蒸蒸日上而愿意放贷，一旦经济不景气它就会让贷款的紧箍咒越念越紧，直到不可负荷。
通用地产发展公司的倒台也从另一个侧面反映了美国经济的特点及弊端，过分依赖债务融资，中国话叫寅吃卯粮。在美国，没有信用无法度日，因为信用可以帮助你拿到贷款，这样就可以增加自己的购买力，几乎人人都要通过贷款才能买房，但是否要把自己的负债率扩大到极限，恐怕是一个值得三思的问题。这次金融危机也给了我们一个很好的教训，物极必反，通过贷款扩大自己的购买力，一旦自己不保守地估算自己的承受力，过分扩张带来的后果就是沉重的压力，一旦一个轴不转就全盘皆输，这在地产行业尤其如此。因为你只要拿20%的首期付款就可以买到超过自己拥有资金近十倍的地产，再加上每个人都说投资地产一定会赚钱，拚命地买，一旦资金周转有问题，地产无法变现，就变成一堆无人要的废土了。
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