(大纪元记者许辉文新泽西采访报导)在房地产市场难以预测的今天，所有的买房人、卖房人及房地产投资者如何把握市场的动向和时机，达到自己预想的目标，实非易事。近日，记者采访了连续多年获伟格公司(Weichert Realtors)普林斯顿“年度销售冠军”和新泽西地产协会评鉴银牌奖的著名房地产经纪人黄元丽女士(Ivy Huang), 请她就房地产市场进行分析和提出建议。下面为访谈纪要。
房子所在地(Location)永远是最重要因素
买房子必须要认定买什么区，要么交通便利，要么学区好，要么是有其他特别的地方。房子所在地永远是最重要的因素。这一方面是满足你的居住需求，同时也影响将来的出售。这两年房屋市场看上去很低迷，房子不好卖，房屋降价，似乎都是买方市场。其实不然，区与区之间差别很大。可以说，学区好的房子永远有人要；学区不好的房子，房市好时，有人买；房市不好时，就很难。
现在西温莎市(West Windsor)的连栋房(Townhouse)和独立房(Single House)上市平均1.2个月就会卖掉，目前已经变成了卖方市场。普兰斯堡（Plainsboro）市的房子卖得也很快，市面上基本没有房子卖。因为这两个地方的学区好而且相对说房子比较新。普林斯顿也是好学区，房价高，如果是老房子，就比较难卖；但如果是比较新的房子，如10-20年以下，价格在 100万以下，卖得还是很快。另外普林斯顿贵的房子也有人买，毕竟是著名文化古镇，200-300万的房子还是卖得掉。当然需求最大的还是50-60万的房子，有人觉得还是贵，但是不可能更便宜了。
今年春天，很多房子都有买主，如果房价合理，每个房子都有。现在顾客很精明，如果房价贵，都不会买，但是一旦降到人们所认为的合理价格，就会有很多人出价，就是一栋房子接到多个offer。那什么时候是最低价？这个很微妙。就像你买特价商品一样，买到了，就买到了，没买到就要按正常价格来买。买房也要看机会、时间，没有绝对的事情。有的顾客认为现在房价没有跌到谷底，认为还会再降10%， 我认为不大可能。结果是很多人都错失最佳房价。
目前是否是投资房市的机会？
现在的情况是较难见的“双低”，即房价低，利息也低。一般来说，房价低时，利息高；房价高时，利息低。所以说现在投资确实是好机会，但是须慎重。
如果想投资，就要考虑有多少资本，这个资本必须是闲钱。如果资金少，就要买稳当；如果现金多，那选择的机会也会多。投资会有风险，必须清楚是要回报率，还是要等房子升值，鱼和熊掌不可兼得。房子回报率好，地理位置可能会差一些，不能挑区；要房子升值，一定要找好学区，或者交通便利。好区的房子永远都贵。这里有一个规律，即回报率较好的房子通常房价升值的空间小；而回报率低的房屋，房价升值空间会比较大。什么意思呢？如果买到便宜房子，租了出去，收取的房租和买进的房价比值高，即回报率高，如新布朗甚维克（New Brunswick, 罗格斯大学附近）的房子很便宜，也容易出租，回报率高，但是这种房子房价升值的空间小；但象普林斯顿区，因为房价高，如果出租，回报率低，但是房价升值的空间会比较大，西温莎市（West Windsor）也类似。投资一定要清楚这一点。
有些人有一个错误观念，对投资房很挑剔，像是自己要去住一样。投资房不要太挑，因为它不可能很完美。
法拍屋（Foreclosure）买对了是很好，但确实有风险。因为你不知道屋况和很多细节。我觉得不一定非要等法拍屋（Foreclosure），因为法拍屋需要专门的经验，要对当地进行详细的实地考察，而且一般法拍屋的房子都比较差，要装修，要拿出现金，最后核算一下成本，不一定低，所以不一定是好主意。
我今年的客人全部都是为了自己居住，70%是过去的租房客，政府给的8000美元的买房现金返还折扣很有诱惑力；而投资者很多都在观望，出手的比较少。2005-06年房价在涨，很多人投资买了很多房子想以后卖，但是有不少人赔本了，因为房子装修费用增加，建材等在涨价，成本很难收回来。
买房不要买这条街房价最贵的
这里还有对买房人的一个建议，就是买房不要买这条街房价最贵的，买中间或最低价位都没问题。从投资的眼光看，最贵的房子你卖房子的时候很难，即使房子再好，也很难。例如，我的一位客人，在西温莎市花70多万买了一个样品房(Model House)，可是卖时只卖了57万多，这条街上当时普遍的房价是60万。你的房子虽然装修的很好很漂亮，但很多人并不在意，他们更重视的是以便宜价格买到同一区内同等质量的房子。
所以这一点要清楚，即什么样的房价，做什么样的装修。50万的房子，装修20万，也不可能卖到70万，没有用。100万的房子装修20万，有可能收回来。比如20万的房子不必要花1万块去装花岗岩台面。房子装修要跟房价成比例。因为很多人都认为没有必要买装修好的贵房子，宁愿买合理房价的。
对卖房者的建议是，房价不要太高，要跟着市场走。另外要看邻居卖多少钱。房价与所在区要符合，要价浮动上下5万是合理浮动，再多就卖不动了。连栋房多数是3个卧房比较好卖，低于3房较难，如果4个房间就卖得快，因为这种房子少。独立房4个房间是标准，3个房间就难卖，5个就更好卖。东方人像中国人还有印度人一般都是大家庭，房间越多越好。
找一个你信任的经纪人 从一而终
房地产经纪人这个职业是最不易令人相信的职业之一，做起来有难度。很多人喜欢找多个经纪人，帮忙找房子，其实这不是一个好办法。中国有句古话叫做“疑人不用，用人不疑。”如果你对你的经纪人不专心，那么他(她)也很难做到对你专心。这里有一个互相尊重互相合作的关系。这一点美国人做的很好，他们很相信经纪人，经纪人对他们也是全心全意。这是一个互相信任的问题。你如果信任你的经纪人，经纪人发现好房子，首先会通知你，因为他知道你在看什么东西。当然你可以跟多个经纪人面谈，然后选定一个人，跟着他，慢慢就会找到你要的房子。我有一个客人，一直跟了我4年要买房，最后看中理想的房子，要价120万，我们 110万买到了。所以相信对方，对方也会全心全意帮你做事。
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