(大紀元記者許輝文新澤西採訪報導)在房地產市場難以預測的今天，所有的買房人、賣房人及房地產投資者如何把握市場的動向和時機，達到自己預想的目標，實非易事。近日，記者採訪了連續多年獲偉格公司(Weichert Realtors)普林斯頓「年度銷售冠軍」和新澤西地產協會評鑒銀牌獎的著名房地產經紀人黃元麗女士(Ivy Huang), 請她就房地產市場進行分析和提出建議。下面為訪談紀要。
房子所在地(Location)永遠是最重要因素
買房子必須要認定買什麼區，要麼交通便利，要麼學區好，要麼是有其他特別的地方。房子所在地永遠是最重要的因素。這一方面是滿足你的居住需求，同時也影響將來的出售。這兩年房屋市場看上去很低迷，房子不好賣，房屋降價，似乎都是買方市場。其實不然，區與區之間差別很大。可以說，學區好的房子永遠有人要；學區不好的房子，房市好時，有人買；房市不好時，就很難。
現在西溫莎市(West Windsor)的連棟房(Townhouse)和獨立房(Single House)上市平均1.2個月就會賣掉，目前已經變成了賣方市場。普蘭斯堡（Plainsboro）市的房子賣得也很快，市面上基本沒有房子賣。因為這兩個地方的學區好而且相對說房子比較新。普林斯頓也是好學區，房價高，如果是老房子，就比較難賣；但如果是比較新的房子，如10-20年以下，價格在 100萬以下，賣得還是很快。另外普林斯頓貴的房子也有人買，畢竟是著名文化古鎮，200-300萬的房子還是賣得掉。當然需求最大的還是50-60萬的房子，有人覺得還是貴，但是不可能更便宜了。
今年春天，很多房子都有買主，如果房價合理，每個房子都有。現在顧客很精明，如果房價貴，都不會買，但是一旦降到人們所認為的合理價格，就會有很多人出價，就是一棟房子接到多個offer。那什麼時候是最低價？這個很微妙。就像你買特價商品一樣，買到了，就買到了，沒買到就要按正常價格來買。買房也要看機會、時間，沒有絕對的事情。有的顧客認為現在房價沒有跌到谷底，認為還會再降10%， 我認為不大可能。結果是很多人都錯失最佳房價。
目前是否是投資房市的機會？
現在的情況是較難見的「雙低」，即房價低，利息也低。一般來說，房價低時，利息高；房價高時，利息低。所以說現在投資確實是好機會，但是須慎重。
如果想投資，就要考慮有多少資本，這個資本必須是閒錢。如果資金少，就要買穩當；如果現金多，那選擇的機會也會多。投資會有風險，必須清楚是要回報率，還是要等房子升值，魚和熊掌不可兼得。房子回報率好，地理位置可能會差一些，不能挑區；要房子升值，一定要找好學區，或者交通便利。好區的房子永遠都貴。這裡有一個規律，即回報率較好的房子通常房價升值的空間小；而回報率低的房屋，房價升值空間會比較大。什麼意思呢？如果買到便宜房子，租了出去，收取的房租和買進的房價比值高，即回報率高，如新布朗甚維克（New Brunswick, 羅格斯大學附近）的房子很便宜，也容易出租，回報率高，但是這種房子房價升值的空間小；但象普林斯頓區，因為房價高，如果出租，回報率低，但是房價升值的空間會比較大，西溫莎市（West Windsor）也類似。投資一定要清楚這一點。
有些人有一個錯誤觀念，對投資房很挑剔，像是自己要去住一樣。投資房不要太挑，因為它不可能很完美。
法拍屋（Foreclosure）買對了是很好，但確實有風險。因為你不知道屋況和很多細節。我覺得不一定非要等法拍屋（Foreclosure），因為法拍屋需要專門的經驗，要對當地進行詳細的實地考察，而且一般法拍屋的房子都比較差，要裝修，要拿出現金，最後核算一下成本，不一定低，所以不一定是好主意。
我今年的客人全部都是為了自己居住，70%是過去的租房客，政府給的8000美元的買房現金返還折扣很有誘惑力；而投資者很多都在觀望，出手的比較少。2005-06年房價在漲，很多人投資買了很多房子想以後賣，但是有不少人賠本了，因為房子裝修費用增加，建材等在漲價，成本很難收回來。
買房不要買這條街房價最貴的
這裡還有對買房人的一個建議，就是買房不要買這條街房價最貴的，買中間或最低價位都沒問題。從投資的眼光看，最貴的房子你賣房子的時候很難，即使房子再好，也很難。例如，我的一位客人，在西溫莎市花70多萬買了一個樣品房(Model House)，可是賣時只賣了57萬多，這條街上當時普遍的房價是60萬。你的房子雖然裝修的很好很漂亮，但很多人並不在意，他們更重視的是以便宜價格買到同一區內同等質量的房子。
所以這一點要清楚，即什麼樣的房價，做什麼樣的裝修。50萬的房子，裝修20萬，也不可能賣到70萬，沒有用。100萬的房子裝修20萬，有可能收回來。比如20萬的房子不必要花1萬塊去裝花崗岩台面。房子裝修要跟房價成比例。因為很多人都認為沒有必要買裝修好的貴房子，寧願買合理房價的。
對賣房者的建議是，房價不要太高，要跟著市場走。另外要看鄰居賣多少錢。房價與所在區要符合，要價浮動上下5萬是合理浮動，再多就賣不動了。連棟房多數是3個臥房比較好賣，低於3房較難，如果4個房間就賣得快，因為這種房子少。獨立房4個房間是標準，3個房間就難賣，5個就更好賣。東方人像中國人還有印度人一般都是大家庭，房間越多越好。
找一個你信任的經紀人 從一而終
房地產經紀人這個職業是最不易令人相信的職業之一，做起來有難度。很多人喜歡找多個經紀人，幫忙找房子，其實這不是一個好辦法。中國有句古話叫做「疑人不用，用人不疑。」如果你對你的經紀人不專心，那麼他(她)也很難做到對你專心。這裡有一個互相尊重互相合作的關係。這一點美國人做的很好，他們很相信經紀人，經紀人對他們也是全心全意。這是一個互相信任的問題。你如果信任你的經紀人，經紀人發現好房子，首先會通知你，因為他知道你在看什麼東西。當然你可以跟多個經紀人面談，然後選定一個人，跟著他，慢慢就會找到你要的房子。我有一個客人，一直跟了我4年要買房，最後看中理想的房子，要價120萬，我們 110萬買到了。所以相信對方，對方也會全心全意幫你做事。
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