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高獲利炒熱都更 應正視高風險

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【大紀元1月25日報導】(中央社記者林沂鋒台北25日電)都市更新案熱潮引發老公寓身價飆漲,再加上都更也是愛台12建設之一,更讓都更前景看好。但都更開發流程冗長、地主對權利錙銖必較,高獲利的背後是否隱藏著高風險值得深思。

去年不動產市場掀起都更熱潮,使得北市精華地段老公寓身價鍍金。

仁愛路4段、國父紀念館對面的仁愛尚華大樓都更案,從921地震列為危樓,搖身變為豪宅,每坪新台幣50萬元變110萬元。華山3期都更單元、忠孝東路2段40號2到4樓老公寓,每坪飆破103萬元,都更熱潮正熾。

今年位於台北市敦化南路「光武新村」,已經整合通過都更門檻,未來將興建20層新大樓。

房仲預估,光武新村每戶平均30坪,1戶總價約1500萬元到1800萬元;都更改建後,每戶可分回52到55坪,以每坪80萬元到100萬元計算,現在的老房子,未來將搖身變成4000萬元以上豪宅,身價增加1倍以上。

除此之外,內政部也積極推動都更,評估未來4年,協助民間參與都更案約100件,一旦能順利推動,將可以創造6137億元產值。

公辦都更案計50處,其中21處為政府優先主導推動,預計政府投資金額約960億元,招商可帶動民間相對投資約3000億元。一連串動作,都強化都更的熱度。

永慶房屋研展室協理黃增福表示,都更熱度的確不可擋,不過,都更比一般土地開發流程冗長,且精華區一地難求,地主對於價格認知、分配內容、產品設計、流程服務更是錙銖必較,更新操作難度極高。

他認為,近期知名的幾個案例也不乏在完成最複雜的都市更新流程後,卻碰上地主不願意配合辦理信託、融資或提起異議、訴訟等波折。

他指出,高獲利的背後是否隱藏著高風險的陷阱,是值得大家深思的問題。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火宣)表示,老舊公寓每坪飆破100萬元,主要是都更後容積高於現況容積有利可圖,但這個價格也將未來土地再開發的價值算進去,加上都更時程拉長,貸款利息是一筆沉重負擔,除非口袋夠深,不然不建議一般民眾進場投資都更宅。

黃增福說,都更是政府「愛台十二項建設」之一,近期公權力伸張,除了公有地管理機關已修法參與更新,對公聽會及各項資訊揭露的要求更具體,對於強制拆除不同意住戶的配套措施也已完成,再加上建商、地主透過都市更新進行土地開發較有誘因,是可以永續經營的事業。

他建議,一般民眾也應認清執行都市更新的專業門檻高,從範圍選定、流程事務辦理、建築規劃、產權管理、價值鑑估、融資申請等都需要有經驗的專業人士協助,且每個基地的個案條件殊異,評估過程及計畫內容都得量身訂作。

因此民眾看好都更前景,想從老舊破屋淘金,一定要尋求專業顧問提供完整的諮詢服務。

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