何謂「無本生意」的房地產投資術，在此我要再舉一個例子來為大家做說明，相信大家看完以下的故事，一定就能恍然大悟！
五郎是個鎖匠，不穩定的工作常讓他常感到入不敷出；即便已經結婚，卻仍是個「無殼蝸牛族」兼「月光族」，就連養家糊口都不夠用了，遑論奢望買房子？這等情形也正好符合「貧賤夫妻百事哀」的窘境，這種苦日子讓他終日想著：「如何才能稍微多增加一點收入」？
他看書上說，人一定要學會投資理財才會發達。對於根本無財可理的五郎，這種致富奇聞難道終其一生都只能是望梅止渴嗎？
有一天去屋主家開鎖時，他曾聽到客戶表示，因為家人常不在國內，所以想把住處出租，以免房舍荒蕪，因此「租金多寡」倒不在屋主的重點考量。主要是希望對方能好好照顧房子、整理花草並且準時繳租。
聽到這裡，五郎心中突然湧現曙光：「對了！我可以作『轉租』的副業啊！比起實際上的房地產投資，這種作法根本就是『無本生意』嘛！」
因與房東熟識，加上不景氣，五郎順利簽下一個「低廉的長期租約」。接著，五郎變賣家中所有「非必要的」二手物品，藉以籌措副業的入門資金。
因為沒錢請工人，所以保持原有隔間。他更去買了本自己看得懂的裝潢工具書，跑遍建材批發行、五金行等，透過跟老闆一邊詢價、一邊學專業知識，一切力求「低成本、高效益」原則。
二房東裝潢DIY，既省錢又學經驗，還可加強專業知識
當他著手進行屋舍改造時，他徹底了解「照明」、「色系」與「裝飾」正是精省成本的關鍵。由他自己全上陣粉刷新書，並且換上新紗窗，加強燈光設備，房子馬上變得舒適、明亮。
他更去大賣場訂製成本低廉的窗簾，使用木、竹、紗、雙層簾及羅馬簾等的不同層次的傢飾品來提升室內質感。按照書上所標示，運用材質多變的壁紙、便宜的壁貼、掛飾等，讓走道和房間都別具情調。
此外又參考建商樣品屋，在衛浴間鋪上飯店級踏腳布、裝飾綠色植栽、浴缸灑上玫瑰花瓣，床組全部換上床罩、枕頭；廚房換新水管、客餐廳家具重排、加上花草砌石入室，經濟實惠地打造出他想要的那種「賓至如歸」、「溫馨時尚」的感覺。
由於整棟房子的舒適度與價值感提升了，加上五郎提供代客「搬家」、「倒垃圾」、「打掃」、「送洗」、「房屋修繕」、「水電維修」以及加裝「保全門禁」等多項貼心的加值服務。這些附加價值都有助於獲得房客很好的評價，連帶使得租金也能水漲船高。
由於承租成本低於市價，出租行情又高於市價，加上額外的管家服務收費等，五郎的第一次轉租生意利潤還不錯，一轉手就讓他每月多了13,000元的收入。加上裝潢費用極低，所以第四個月就打平了。
有了副業提升信心，五郎開始更積極學習轉租的「經營學問」，像是如何利用「租約罰則」來處理積欠房租或驅離「奧客」等等。
信任授權加上法律保障，打造專業二房東
這些年下來，五郎靠著一樁樁轉租生意，幾年下來，手邊已經累積了約50萬的資金；而在有了較多本錢的屏障下，五郎開始往「學生套房」上頭盤算。
五郎上網查詢並過濾出「學校宿舍供應不足」、「無新建宿舍計畫」、「週遭生活機能完備」的幾所大學，鎖定「名聲較好」、「具有競爭力」的大學，藉以避免學校招生數量不足。
因為這門生意就是依靠「學校」來經營謀利，所以五郎認為一定要選擇「宿舍供應量大於學生數量」的大學來做投資。
另一方面，五郎前往了解、調查該區的「租屋行情」與「競爭對手空屋率」，只要遇到相似產品過多、空屋率偏高的社區，他一定就避開。直到一切就緒之後，五郎找到一間老舊的三十五坪公寓，並與房東洽談轉租事宜。
因為雙方素未謀面，為了保障彼此權益，五郎堅持租約要經過法院公證。契約內容主要是二房東負責裝修、租金與續租，大房東則免除收租、管理麻煩，日後還可承受屋內一切裝潢等。
五郎的預算只花在「砌牆」、「分電表」和「增設衛浴」上。他不作木工、自己洽談建材，並且找來相關科系的大學生打工。他自己則身兼監工與學徒，並在看懂了泥工師父的技巧之後，日後的收尾工程則全由自己DIY，以便節省裝潢費用。
由於承租前就已鎖定轉租客層，並對週邊學生密度與居住喜好做了一番研究；加上重新裝潢，並且附贈每週一次的清潔服務，五郎於是能以高於行情8%的價格出租。
原有的加新隔出的六間套房，五郎每月可從這棟公寓裡收到5萬元租金，扣除要給大房東的1萬8千元，轉租毛利率為64%，預計一年多即可還本。
屆時五郎手下的房產管理，就有每月5萬元的淨利潤進帳。加上由於有「長約保障」的屏障，五郎得以穩穩坐收可期待的投資報酬率！
熟悉行情、鎖定客層、做好服務，「無本生意」年年大展鴻圖！
對於「宅服務業」情有獨鍾者，可專攻「二房東」策略，因為這世上有許多大房東根本受不了「出租、收租、管理、修繕」之苦，很想「一丟了之」的。
所謂「有麻煩就有服務業」，二房東這一行不僅是一個很好的「以小搏大」、「容易入門」、「資金不高」的房地產投資術，還可以自組團隊「從副業升級為正業」，甚至成為上市櫃公司。
事實上，對許多房東而言，單獨管理房產是非常不符合時間效益的。有錢人多半有「沒空管理又重隱私」的「需求」，因此他們非常願意花錢請人代管房產。
這種「房產租賃管理人」的事業，在國外早已行之有年，在國內也有專門承作這類服務的中大型企業。
小到套房、大至大樓，不論是「日租型」、「月租型」、「商務型」或「住宅型」等，都有全套的運作流程可以統包到好，單一公司管理的房產價值甚至可以上達千億之譜，我們若以1.6%的比例來粗估服務費，其年營收甚至可逾16億，後市可說相當看好。
當「營收增加」、「營業成本不變」之際，利潤就會呈現倍數成長。想要「億」享房地產財富嘛？不妨就從「小小二房東」出發，值得有心人借鏡哦！@(待續)
摘編自 《庶民薪顯學：荷包變「深」術：景氣大壞，你要怎麼生存下去？》 寶鼎出版社 提供 (http://www.dajiyuan.com)
