【大纪元6月11日讯】（大纪元记者张茹澳洲墨尔本综合编译）一个34岁的年轻人，15年前以$11,000元起家涉足房地产，目前已是拥有3600万资产的成功投资者。Jonathan Hallinan的故事也许并不是那么跌宕起伏、扣人心弦，正如成功的路一样，靠的是恒久的毅力和坚持。让我们一起分享一下他的故事。
据澳洲物业投资杂志报导，Jonathan Halinan可以说是不折不扣的白手起家，他没有显赫的背景或是雄厚的资金，在从事设计和投资房地产之前，他只是一名建筑行业的木工学徒。
创业初始
Jonathan回忆说，买第一套房子的时候正是他学徒期结束，即将成为一名合格的木工时。“我当年19岁，手上积攒了$11,000元。从我14岁起，我就利用周末和假日的时间为叔叔们工作,几年下来也是小有积蓄。我在生活中总是匆忙的往前行，因为我觉得时间过得太快了，时间仿佛一直在催我，是该进入房地产市场的时候了。”
“从那时起一直到现在，我始终有一个哲学：置身于市场外的风险远远比在市场中的风险大。”Jonathan透露说。
由于自己的资金只够支付定金和印花税，Jonathan借了$81,000元房贷。2年以后，21岁的Jonathan开始在墨尔本RMIT学习建筑管理，从此开始了他的工程管理事业。因为在建筑业工作，所以以后的地产投资和开发就像水到渠成一样自然。
用投资利润购买股票
23岁时，Jonathan已经积累了几套房子，手上的积蓄也更多了。此时，他却突发奇想，要去尝试一下其它的市场，这一次是股票。
“我卖了几套物业来筹集资金投资股票，当时是科技股繁荣时期，我卖了4套房子买股票。90年代末，随着IT泡沫破裂，损失是惨重的。这个教训教会我，要坚持我擅长的以及我懂的行业，那就是房地产。”
从此以后，Jonathan在股票市场也只是小试牛刀而已。“我的大多数投资都是房地产，因为它提供了持续稳定的收入来源，没有这种靠得住的收入，我不可能有条件尝试其它的资产类别。”
避开印花税
Jonathan很少买现房，都是自己开发，所以他只是在一开始购买土地的时候支付印花税。Jonathan的策略是开发然后持有，因此无需发愁资本利得税。税务上的节约其实省下很大一笔开支。
偏爱“小”土地
儅谈到土地的大小时，Jonathan承认，比较偏爱面积小、增值高的土地。
“我比较喜欢公寓和联体别墅，因为相对于价格而言，它们有更高的投资回报和资本增值，特别是豪宅市场上占地比较小的物业，增值非常快。”他说，“鉴于市场上的需求如此强盛，它们都可以被视作流动资产。”
负杠杆并不那么好
很多投资者相信，负杠杆（Negative Gearing）是最好的税收策略，但Jonathan却不这么认为，拥有超过3000万的投资组合，他认为负杠杆太冒险了，不可行。
“负杠杆只有儅你的物业投资组合金额很小，而收入很高的时候才适用，因为你必须补贴不足的部分。”
即使儅投资规模很小时，Jonathan也倾向于正杠杆，因为他认为，负杠杆使负债过重，限制了投资组合的增长，也使现金流干涸。现金流才是开发项目能继续下去的保证，“资产数额其实关系不大，有的人可能拥有庞大的资产，但收入却很有限。”Jonathan除了拥有固定的物业资产之外，还有正的现金流入账，所以他的开发项目才能一直持续下去，保证了他今天拥有如此庞大的资产。
Jonathan解释说，“除了房地产之外，没有别的资产能带给他每月持续稳定的回报，“我要做的只是时常检查负债与物业价值的比例，并确保租金收入足以应付每月的还款。”
高收入地区意味着高增长
15年之内创下千万家产，Jonathan的诀窍在于选择高收入地区。富人区是他的首选，居民不是靠工薪收入，而是有其它稳定的收入来源。他相信这一点直接影响了该地区房价上涨的潜力。他透露，目前主要的投资都集中在海边和市区近郊，因为这些地区租金回报更高，房价上涨也更快。
“我只在有名的、富裕的地区买地投资”。
只要看一下Jonathan的投资组合和资产负债表，他的投资策略就一目了然。成绩最好的物业是在Brighton海边的豪华物业，儅总裁们搬家时，都会选择这些地方住，它总能吸引丰厚的租金。
“与低价的单元房相比，在过去10年里，豪华物业价格上涨很惊人，”他回忆道。
这就是为什么Jonathan如此偏爱Brighton的原因，Brighton和周边地区集中了他主要的开发项目。
财务控制
为了将物业管理费减少到最小，Jonathan从来不开发高楼大厦，而且尽量避免电梯、游泳池和健身房这样的昂贵设施。
关于贷款，Jonathan的策略是不要盯准一家，而是选择很多家金融机构分摊贷款，这样能更好的控制资金和负债。
