【大紀元2011年01月25日訊】（大紀元記者莫丘力加拿大蒙特利爾綜合報導）目前加拿大人的房屋淨值信貸額度和貸款（Home-equity lines of credit and loans）占了家庭總債務的12%，比過去10年幾乎翻了一倍。在現在的情況下原因有二，一是為了得到更低的利息，節省貸款費用，二是為了得到從再融資中獲取更多周轉資金。但是專家指出，考慮不全的話，再融資貸款的做法未必在理。
更新抵押貸款可能得不償失
根據《環球郵報》的報導，在近幾個月貸款費用短暫上升後，加拿大的幾家大銀行再次兜售它們近幾年中的最低固定利率抵押貸款（fixed-rate mortgage）。這也使得一些人開始考慮是否再融資（refinancing）貸款，以降低借貸成本。
不過專家們說，如果你現在貸款合同還有好幾年才到期，那麼試圖利用這個低利率的機會來進行再融資，可能讓你支付更多的費用。這並不是說如果你正在合並其他高利率債務，如信用卡等，或者打算用這筆錢來支付房屋的翻修，你會得不償失。但是你節省的錢可能比你預期的要少。
勞拉‧帕森斯（Laura Parsons），加拿大蒙特利爾銀行（Bank of Montreal）的按揭專家表示，借款人需要看看他們整體的借款需求，而不僅僅是他們的抵押貸款。她指出，抵押貸款有可能是最便宜的舉債方式，但未必是最好的選擇，「在某些情況下，按揭的利息可能比大多數的利率低，但它不會提供你需要的靈活性。」
而可變利率抵押貸款（variable-rate mortgage）是受銀行的最優惠利率（prime rate）和加拿大中央銀行的基準利率（key rate）的影響；而固定利率抵押貸款則受債券市場的影響。因此，儘管央行在夏天時上調了利率，而導致可變利率抵押貸款利率升高。但因為債券收益率下滑，固定利率抵押貸款的利率則下降。
銀行對於再融資抵押貸款的懲罰性收費取決於抵押貸款的金額和剩餘的年數。這項收費可以高達數萬加元。
最常見的預付款項收費（prepayment charge）是未償還按揭利息的餘額三個月的利息或者是利率差（interest rate differential），二者中的較高者。利息差是你原有利息與置換的按揭貸款利息之間的差額。你還必須支付同新的抵押貸款相關的法律費用。如果新的抵押貸款超過房產價值的80%，你還需要給加拿大按揭與住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation）支付相關費用。
皇家銀行（RBC）的比爾‧麥克法蘭（Bill McFarlane）指出，如果你的目標為節省在貸款上花費的利息，早付利息可能比再融資更容易。但是，如果一個房主想要使用他們的一部分房屋淨值，除了再融資外還有別的方案，例如申請房屋淨值信貸等（home equity line of credit）。
再融資導致家庭負債過重
根據央行的分析，由於房價穩定上升，而擔保貸款（secured loans）的利率比無擔保貸款低，所以消費者願意使用再融資來支付其他的債務。這些擔保貸款中，大約有1/3是做支付其他債務用途的，有20%是用於金融資產方面的投資，餘下的一半是用於目前的消費和裝修，或者購置另外的房產。
央行說，在低利率的吸引力下，當房價上升後，房主通過申請房屋淨值信貸額度、房屋淨值貸款（home equity loan），或者在續簽按揭貸款合同時要求增加貸款金額，用於支付其他款項。這種消費反過來會加快房價上升，加強了擔保物價值的增長和增加貸款的可能性，因此又導致家庭花費的增加。
這形成了「金融加速效果」（financial-accelerator effect），使得加國人債務收入比達到了有史以來的最高記錄148%，已到了承受力的極限。近半年來，央行因此頻頻警告本國人注意家庭負債管理。
