【大纪元2011年01月25日讯】（大纪元记者莫丘力加拿大蒙特利尔综合报导）目前加拿大人的房屋净值信贷额度和贷款（Home-equity lines of credit and loans）占了家庭总债务的12%，比过去10年几乎翻了一倍。在现在的情况下原因有二，一是为了得到更低的利息，节省贷款费用，二是为了得到从再融资中获取更多周转资金。但是专家指出，考虑不全的话，再融资贷款的做法未必在理。
更新抵押贷款可能得不偿失
根据《环球邮报》的报导，在近几个月贷款费用短暂上升后，加拿大的几家大银行再次兜售它们近几年中的最低固定利率抵押贷款（fixed-rate mortgage）。这也使得一些人开始考虑是否再融资（refinancing）贷款，以降低借贷成本。
不过专家们说，如果你现在贷款合同还有好几年才到期，那么试图利用这个低利率的机会来进行再融资，可能让你支付更多的费用。这并不是说如果你正在合并其他高利率债务，如信用卡等，或者打算用这笔钱来支付房屋的翻修，你会得不偿失。但是你节省的钱可能比你预期的要少。
劳拉‧帕森斯（Laura Parsons），加拿大蒙特利尔银行（Bank of Montreal）的按揭专家表示，借款人需要看看他们整体的借款需求，而不仅仅是他们的抵押贷款。她指出，抵押贷款有可能是最便宜的举债方式，但未必是最好的选择，“在某些情况下，按揭的利息可能比大多数的利率低，但它不会提供你需要的灵活性。”
而可变利率抵押贷款（variable-rate mortgage）是受银行的最优惠利率（prime rate）和加拿大中央银行的基准利率（key rate）的影响；而固定利率抵押贷款则受债券市场的影响。因此，尽管央行在夏天时上调了利率，而导致可变利率抵押贷款利率升高。但因为债券收益率下滑，固定利率抵押贷款的利率则下降。
银行对于再融资抵押贷款的惩罚性收费取决于抵押贷款的金额和剩余的年数。这项收费可以高达数万加元。
最常见的预付款项收费（prepayment charge）是未偿还按揭利息的余额三个月的利息或者是利率差（interest rate differential），二者中的较高者。利息差是你原有利息与置换的按揭贷款利息之间的差额。你还必须支付同新的抵押贷款相关的法律费用。如果新的抵押贷款超过房产价值的80%，你还需要给加拿大按揭与住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation）支付相关费用。
皇家银行（RBC）的比尔‧麦克法兰（Bill McFarlane）指出，如果你的目标为节省在贷款上花费的利息，早付利息可能比再融资更容易。但是，如果一个房主想要使用他们的一部分房屋净值，除了再融资外还有别的方案，例如申请房屋净值信贷等（home equity line of credit）。
再融资导致家庭负债过重
根据央行的分析，由于房价稳定上升，而担保贷款（secured loans）的利率比无担保贷款低，所以消费者愿意使用再融资来支付其他的债务。这些担保贷款中，大约有1/3是做支付其他债务用途的，有20%是用于金融资产方面的投资，余下的一半是用于目前的消费和装修，或者购置另外的房产。
央行说，在低利率的吸引力下，当房价上升后，房主通过申请房屋净值信贷额度、房屋净值贷款（home equity loan），或者在续签按揭贷款合同时要求增加贷款金额，用于支付其他款项。这种消费反过来会加快房价上升，加强了担保物价值的增长和增加贷款的可能性，因此又导致家庭花费的增加。
这形成了“金融加速效果”（financial-accelerator effect），使得加国人债务收入比达到了有史以来的最高记录148%，已到了承受力的极限。近半年来，央行因此频频警告本国人注意家庭负债管理。
