【大紀元2012年04月06日訊】（大紀元記者周行多倫多報導）加拿大個人債務水平不斷上升引起各界關注，銀行開始收緊房屋貸款（按揭）審批。民眾想順利貸款買房，需要去符合更加嚴苛的銀行要求，也可能需付更高比率首期。新老移民申請房貸，缺少信用記錄和語言都是他們面臨的最大困難。
經合組織（OECD）首席經濟學家Pier Carlo Padoan 3月底表示，加拿大目前經濟復甦的步伐比美國慢，主要原因是龐大家庭債務，並建議加拿大政府考慮讓民眾有序減少欠債。當前，加拿大聯邦政府和各大銀行紛紛出臺新收緊申請房貸政策。持續偏低的銀行利率推高加拿大房價，也推高加拿大家庭債務水平。政府統計數據顯示，加拿大家庭債務水平在2011年第四季度已達到家庭總收入的150%，全國家庭總負債達到1.6萬億加元。
張女士已經不是新移民，1個多月前，她在多倫多申請房屋貸款時，發現給銀行30%首期都拿不到貸款，最後她付35%才解決問題。張女士稱，她們收入不高，但問題是房價長得很快，造成需要向銀行借更多的錢；因為房價高，能交的首期款比例就相對低了。她說，原來以為給30%首期款應該挺高，結果還不行；銀行要看很多東西，還要查信用記錄等等。
債務敲警鐘 銀行收緊審批
安省最大信用合作社Meridian Credit Union在多倫多分行經理佩沙德（Parm Persaud）告訴《大紀元》，最近加拿大按揭及房屋公司（CMHC）宣布，在按揭保險上，CMHC已經接近受限制極限。他說：「在Meridian，我們對房屋借貸採取非常謹慎措施，不僅對新移民，對所有客戶都一樣。」
不過，佩沙德說，如果申請人不及格獲批房貸，公司會與他們合作，共同解決使不合格問題，比如幫助他們建立可行的預算及儲蓄計劃，從而幫助他們清還債務，改善信用評級。「我們現在的房貸審批比2年前嚴格。」 加拿大國家銀行（National Bank）在多倫多的房屋貸款經理溫文宇對《大紀元》表示，主要是受之前美國房貸危機影響，加拿大銀行不想步美國後塵，所以提高了要求。他說，國家銀行在房屋貸款方面一直比較嚴，但是，以前在審批上比較松的銀行，2個月前也已經嚴格起來，華人也習慣了這些嚴格的要求。「現在的華人，我要求的文件，他們都會給。」 溫文宇稱，現在銀行間的競爭，更重要的是利率，或其他優惠，而不是房貸審批難易程度。
缺乏信用記錄 新移民貸款主要困難
對於新來加拿大的人申請房貸，主要遇到的問題是缺乏信用記錄。溫文宇稱，一般來說，信用記錄差，可能牽扯到被銀行追債等。「信用得分低於500分的，我們通常不會接受。680分以上最好，基本上不用擔心其信用，只是看其收入情況就可以。」
佩沙德也有同感，稱新移民在加拿大尋求信用的最大挑戰是沒有信用記錄。他說，一個比較快速的建立信用的好辦法是使用有擔保的信用卡（secured credit card），即申請人存入1，000元，獲得一張限額800元的信用卡，應該經常使用這張信用卡買東西，按時付清信用卡賬單。同時，最好不要申請太多張信用卡，不要常去信用處做諮詢，也不要欠太多債，這些都會對信用評級起負面作用。
溫文宇稱，信用記錄還包括按時交租金，按時交手機、住宅電話、互聯網等的費用。不過，最實際的是信用卡使用記錄，所以很多銀行針對新移民發行特別信用卡，使他們馬上可以積累信用。「如果想多借些錢，新移民需要花一年時間去積累個人信用記錄。」
信用不夠也有機會
新移民信用記錄不夠，臨時居民可能更是沒有信用記錄，但還是有機會獲得房屋貸款。溫文宇稱，如果缺乏信用記錄，首付多不可避免，最好能有35%；他們需要有足夠資產，資產可以不在本地，或者銀行戶口有流動資金。最好在加拿大有銀行戶口，「在加拿大甚麼都沒有就比較難。」“我不但有新移民客戶，也有一些非居民客戶，包括留學生。」他說，新移民需要在加拿大住滿1年，不然會被當作留學生來對待。住滿1年後，他們會有一些信用記錄，但還是很少，對獲得貸款作用不大。
溫文宇說，銀行會獨立去檢查申請人的信用記錄，如果發現申請人欠債未還，會建議其先還清債務，從而可以提高信用得分。對於留學生及臨時居民，除了可以通過使用信用卡來建立信用記錄外，他說，父母給的錢，最好先存入個人戶口，錢能在戶口裡保存3個月最好，做不到的話，需要保存好匯款單，匯款單上的匯款人一定要是父母或祖父母。另外，除了付35%首期外，能有一年的供款額就更好，「申請時帳戶中有這筆錢就行」。
佩沙德表示，大部分新移民在安定之後都會買車或買房，所以他們很願意為新移民提供有關建議。溫文宇則稱，臨時居民或新移民申請房貸不一定就很難。他說：「最重要是他們明白銀行的要求。」
語言及文化障礙的影響
語言及文化差異被認為是移民在加拿大成功的重要障礙，在申請房屋貸款中，這個因素同樣起作用。行家認為，按揭經紀需要坐下來，與新移民申請人詳細說明在加拿大申請房貸的法則及規定，語言及文化在這個過程中有舉足輕重的作用。另外，新移民如果打算登錄後很快買房，最好把原住國的銀行介紹信也準備好。
溫文宇表示同意。他說，制度是死的，人是活的，就算是同一個申請個案，不同的人做的結果，可以是一個批，一個不批。他表示，如何按申請人具體情況使其符合條件，是需要有合適指導才行。比如債務與收入的比例很重要，如果能運用資金去調整這個比例，會得到好效果。「特別是借款額超過90%的申請人，銀行對其收入及債務會看得很重。」
條件好的按揭申請人，最高可獲房產價值95%的貸款。不過，這種稱為「高比例按揭」的房貸，要求購買按揭貸款保險（Mortgage Loan Insurance），可以向CMHC或Genworth購買，保險費從借貸額的0.5%至3.75%不等。溫文宇表示，申請房屋貸款是要了解清楚要求才行，因為大家都想做生意，所以很多銀行聘請華人做按揭代理。對於華人房貸申請人來說，如果英文不夠好，就應該去找華語服務。
溫文宇也稱，經常不報稅的人，很難獲得房屋貸款，主要受影響的是自僱人士，比如沒報足收入，或乾脆不報。「不報收入的人，我們的銀行不會借錢給他們。」他說，對於報收入很少的人，起碼要求給一半的首期。他們還有1個風險，萬一被政府查出，可能需要交1筆罰金。「以前對這個要求不嚴，是個空殼公司也沒問題。」
（責任編輯：林妍）
