【大紀元2013年01月20日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)過去兩年裡，澳洲房地產的負面消息不斷，但從2012年下半年起，地產市場的主要指標開始提升，省會城市的房價指數也開始改善。澳洲房市終於到達復甦的風口浪尖上了嗎？邁入2013年後，未來的市場走勢將如何發展？物業專家們結合了最新公佈的數據從多個層面作出預測。
信心普遍提升
據澳洲物業投資雜誌報導，多家報告都顯示，買房信心在去年顯著提升。衡量買房者情緒和信心的指標之一，The Genworth信心指數每年2次出台，根據最新數據，該指數增長到98.4%，這是2007年以來的最高水平。
Genworth的首席執行官Ellie Comerford說，受調查的一半人士都相信，現在是買房的最好時機。
與Genworth的發現不謀而合的是，聯邦銀行/澳洲房貸金融協會（Mortgage and Finance Association of Australia，MFAA）的住房融資指數顯示，目前的財務信心達到2011年5月的最高水平，75.8%的受訪人士預計，房價將繼續增長或至少保持穩定。
77.9%的受訪者也相信，現在是買房的好時機。不少首次購房者也持有類似觀點，63%表示他們已做好了買房準備。
MFAA的首席執行官Phil Naylor先生說，所有的跡象都指明，市場情緒正在恢復中。「在房地產界，信心至關重要，調研報告肯定了未來好的商機，特別是現在處於利率水平較低的時期，房地產市場的前景被普遍看好。」
房屋貸款量增多
市場上買方信心十足是一方面，但畢竟有些主觀，一些分析師指出，房屋貸款是另一個衡量房市復甦的重要指標。
澳洲統計局(ABS)的數據顯示，2012年8月份，舊房的貸款數目上升了1.3%，至38,238筆，新房的貸款數更是飆升13.9%，至2341。
自住業主是房貸復甦的主力，投資物業的貸款也在穩定增加。報告顯示，物業市場的32.8%是由投資者提供的，當租金收入更具有吸引力時，這一比例還將繼續增加。
業界認為，投資者開始重拾信心。Loan Market集團公司發言人史密斯（Paul Smith）說，來自年輕投資者的咨詢明顯增多。2012年8月和9月，「80後」客戶對投資物業的貸款咨詢上升了40%。
「投資者主要以爸爸媽媽為主的時代已經結束了，」他相信，「許多年輕人，包括最近的畢業生，已經看到早早進入房地產市場的好處。」在主要的省會城市，房租都在上漲，可能會進一步推動這一趨勢。他說。
澳洲最大的房貸經紀公司Australian Finance Group，在10月份處理了價值31億的房屋貸款，這是2009年初以來貸款數額最高的月份。
在紐省，投資者佔了10月份新批貸款的43.1%，昆士蘭名列第二（35.1%），緊接著是維省（33.6%）和西澳（29.9%）。
對房價的影響
至去年10月份，各大城市的房價有明顯向上走的勢頭，根據RP Data的數據，9月份省會城市的平均房價上升了1.4%，達到兩年半以來最強勁的資本增值。這也是2010年3月以來最大的月度增幅。
阿得雷德是9月份房價上升的領頭軍，房價漲幅2.4%，緊接著是柏斯，漲1.6%，悉尼1.5%。儘管墨爾本一直面臨新房供過於求的憂慮，但房價還是漲了1.4%。在布裡斯班，房價在該月之內上漲1.1%。
RP Data的研究主管勞力斯(Tim Lawless)表示，房價上漲有可能跟利率下調相關。
到了10月份的結果就比較負面，出現5月以來的第一次月度下滑，8個省會城市的房價集體下滑，這個結果在11月份依然保持不變。
勞力斯表示，雖然房價上漲停滯了，但其它指數都在暗示房市正在為最終的復甦積蓄力量。「在悉尼和墨爾本兩大主要的市場，拍賣成交率穩定在60%左右，自住物業的房貸批准數從2012年2月起就在改善，儘管是從非常低的起點起步。」
其實，去年10月份各個省的表現也不同，達爾文的房價上升了4%，柏斯上升0.4%，悉尼和布裡斯班都下跌了0.9%，墨爾本跌1.1%，阿得雷德的跌幅最大，月跌幅達到2.4%。但是從一個季度來看，大多數省會城市房價都有所上升，達爾文升幅最為顯著，上升1.5%，緊接著是阿得雷德1.3%，柏斯和悉尼都漲了0.7%。
勞力斯說，「澳洲房價在2010年10月達到頂峰，此後一路下滑，至2012年5月已跌了7.4%，雖然10月份房價有些許下跌，但已經收復失地2.1%。」
租房市場收緊 住房需求增長
澳洲各省會城市的租房市場發展不一，但有一個總的趨勢：房租在提升，空置率繼續收緊。
QBE/BIS Shrapnel的報告顯示，悉尼的租房市場是最緊的，空置率在2007年以來一直遠遠低於2%。
「悉尼的房屋建造活動低於潛在需求，使得出租房供不應求，在未來2年之內（2014-15），空置率可能依然低於3%的平衡市場水平。」
由於近些年投資遲緩，租客需求上升和較低的建築開工率，使得布裡斯班和柏斯的空置率繼續收緊。
「相反，墨爾本的租房空置率卻在緩慢上升，從2008年低於1%，上升至過去兩年的2%。」
同時，由於建房活動增加，堪培拉的空置率也有所上升；阿得雷德和霍巴特的低人口增長，使得租客需求也低於供給。
RP Data的最新報告發現，全澳有388個郊區買房比租房便宜，這些郊區大多數位於鄉村，但在省會城市中也有，比如布裡斯班有42個這樣的區，其次是悉尼（41）和阿得雷德（31）。
雖然買房的呼聲很強勁，但租房的需求依然會保持下去，一個主要的推動力就是海外移民。2012年的淨移民總數預計達到23萬人，這一數字在未來三年將以每年1萬人的幅度遞增。
「在未來三年，紐省吸引的新移民比率最高（27%），其次是維省（23%），昆士蘭和西澳（各自分別22%）。
澳洲經濟繼續發展
BIS Shrapnel預計，至2014-2015，澳洲國民經濟將以每年3%的速度增長。雖然國際上商品價格下跌，但礦業投資在未來兩年將繼續增長，預計在2014年到達峰頂，而非礦業投資——房地產和其它經濟部門將保持穩定。
由於工資和就業增長，家庭支出每年將增長3.5%，這些因素使更廣泛的經濟擴張成為可能。
9月份，澳洲經濟被列為第12大經濟體，國際貨幣基金組織預測，澳洲經濟在2013年的表現將優於世界上主要的發達國家。
儲備銀行多次降息不但幫助重振信心，而且提升了銀行業的競爭力。目前的房貸利率低於6%，與過去10年7.2%的平均利率水平相比相當具有吸引力，這樣低的利率水平在歷史上也僅出現過寥寥幾次。
房地產市場將持續復甦
QBE/BIS的報告表示，澳洲有能力應對房地產市場的任何不確定因素。
預計2013年全國範圍內的房價都將普遍上揚，儘管不同地區不同的經濟條件和需求會導致復甦的步伐不一致。
報告指出，在悉尼抑制房地產的主要因素是買方信心不足，然而不斷上漲的租金將鼓勵更多的租客成為業主。「悉尼的中間房價將以每年6%的速度增長，3年後中間房價預計達到79萬。」
雖然墨爾本的物業市場面臨房源過剩，買方需求下降的不利局面，但BIS Shrapnel並不認為墨爾本的房價會下跌。人口增長依然是強勁的，而且維省經濟在未來幾年將開始回穩。「墨爾本的中間房價將以每年1%的速度增長，預計三年後中間房價達到$557,000。」
布裡斯班的房地產市場將從信心改善和房屋升級活動中受益。首次購房者重回市場，推動低端和中端市場的發展。
「布裡斯班的中間房價預計在2015年6月達到$515,000，平均每年增長6%，三年增值19%。」
在阿得雷德，因為其苦苦掙扎的經濟和平緩的移民數輛，「中間房價幾乎沒有上漲的壓力」。
報告指出，阿得雷德的中間房價在未來三年的增長不超過6%，達到42萬。
柏斯在礦業帶來的強勁就業增長和投資的推動下，房地產市場將繼續看好，預計未來三年房價將以每年7%的幅度增長，中間房價三年增值22%，至58萬。
在未來三年，達爾文的中間房價將以每年不到5%的速度增長，三年增值14%，至65萬。
霍巴特的中間房價在未來三年將基本持平，保持在37萬5千的價位。堪培拉的房價三年內預計也僅有1%左右的升值空間，達到49萬8千。
澳洲物業監察的經濟學家威爾森（Andrew Wilson）相信，澳洲大多數市場目前正處於復甦的初級階段。
「市場在不同水平上通過不同的驅動因素在復甦過程中，但距離全面復甦還有一段距離。」
在某些市場，可能是「進一步，退兩步」，但他預測，2013年澳洲省會城市平均房價增長2%-3%。
勞力斯說，消費者信心顯著增強可能成為點燃全面復甦的星星之火。截止目前，他認為信貸需求和住房交易仍然比較平淡，他對2013年的復甦預期持非常樂觀的態度。
「低利率將為住房市場創造更為穩定的環境，房價增長達到與收入同步增長的幅度。「別忘了，現在房價比它2010年的高峰期低5.5%，這意味著2013年收復以前損失的機會非常大。」
（責任編輯：陳明）
