陳建友 加州房地產律師

陳建友:「財政懸崖」勒馬 拯救屋主

文:陳建友(房地產訴訟律師)

【大紀元2013年01月26日訊】舉國擔憂的「財政懸崖」終於在2013年的第一天解套了。命名為”2012 American Tax Payer Relief Act”、且長達157頁的提案﹐經過眾參兩院與歐巴馬總統磋商多日後,終於在元旦晚間,經過投票通過成立了。雖然某些項目如國債上限等,還有待將來的新任聯邦政府決定,但是,與房地產惜惜相關的幾項臨時稅法,已獲延長至2013年12月31日,同時,幾項歷史性的房產稅務優惠,也繼續被保留,幸免了被廢除或減少。

其中一項臨時稅法— “2008 Mortgage Debt Forgiveness Relief Act” 是於小布希總統在任時通過,且於2012年12月31日截止。地產界人士及曾經面臨法拍的屋主,想必也曾經聽過它,這是一項臨時稅法,它有助於舒緩法拍風波對房市造成的衝擊,其用意在於,鼓勵屋主透過修改房貸或短售房子,來避免房子被銀行法拍。

屋主不必擔心再納稅

如果沒有這個臨時稅法的話,屋主經過修改房貸來降低本金,或者短售房子來註銷房債,一般而言,稅法會把一切已註銷的債務視為收入,屋主需要為它納稅,絕大多數人就寧可讓銀行完成法拍程序,然後把房子收回去,因為這個結果不會造成屋主有債務被註銷的情況,也就是說,允許銀行法拍房子,就不會有稅務上的後顧之憂了。

2008至2009年之間,正是房價嚴重下滑的時期,這個趨勢若不立即得到緩解,就會導致大量的法拍屋被銀行收回,把房子經過整修之後﹐再次拋回市場。因為那個時期所出售的法拍屋的價錢,平均低於市價25%,大量的銀行屋在極短的時間內大量湧入市場,將導致房價進一步下滑,其後果真是不堪設想,尤其是在經濟最脆弱的時刻。因此,為了緩衝這個趨勢,政府就採取緊急措施,立下了這項臨時稅法,好讓屋主安心地修改貸款或短售房子,避免法拍。

不負眾望﹐這項臨時稅法也的確達到了所期望的效果。自從它成立之後,房價已逐漸穩健起來,雖然房價回升的速度緩慢,但是至少跌勢已大致上不存在了。房市雖已邁向復甦的道路,但它仍然處於很脆弱的境地,經不起太大的經濟震盪,市場復甦的穩定性,還得依賴此臨時稅法的繼續生效,原因是市場上的「溺水屋」的數量仍然居高,此項臨時稅法若不延長,房市就會受到嚴重挫折,復甦的路途就更為坎坷了。

拯救「溺水」屋 及時的佳音

2012年年初,一位何先生來諮詢他的房子「溺水」的事情,當時他房子雖然「溺水」,但是他不拖欠房貸,每個月還按時付款,只是不甘心繼續把辛辛苦苦賺到的血汗錢投入一棟「溺水屋」,就決定把房子短售出去,脫手後再等半年的時間,建好信用,乘市場還未猛烈飆漲之前,再重新進入市場。

何先生十分顧慮需要為所註銷之債務繳交所得稅,不過,他相信超過6個月的時間足以完成短售程序,殊不知銀行的審批一拖就拖到年底,還沒有下聞,何先生非常緊張!他想:就乾脆給銀行把房子法拍掉了,那麼就不需要擔心稅務的責任了。

到12月中,何先生聽說國會因為歐巴馬總統與眾院的共和黨領袖之間的角力加劇,導致「財政懸崖」始終未能獲得解套,眼見「房貸負債註銷法案」很快就要截止,房子恐怕連他最關注的項目也會成為政治鬥爭的「犧牲品」了。

他急得都快要瘋掉了,一時衝動之下,他問我:「可不可以向買方提出解約?」。我也只能夠坦誠的勸告他:他與買方所簽署之買賣合約,雖允許賣方因銀行審批後不接受該短售而提出解約,但合約中沒有任何條件說明:若國會不延長該臨時免稅法案,賣方是可以用這個理由不完成交易的。我也只好安慰何先生說:「就算該臨時免稅法案沒獲延長,現成的稅法有一個例外能讓納稅人在值不低債的情況下,不必為所註銷之負債繳稅。」

何先生聽了之後,有點似懂非懂,終究把希望寄託在「財政懸崖」的解套,原因是連共和黨也深深地體會到該免稅臨時法案,對於房市的復甦的衝擊性是多麼的重要!但一直到元旦的早晨還未有進一步消息傳出,此時何先生已心灰意冷,只好禱告了。結果何先生還是禱告成功了,在元旦的晚間,歐巴馬在電視銀幕上,終於給大家說了一聲「新年快樂!」,接著就報喜訊,總算「懸崖勒馬」了。

此外,全國房地產商協會所擔心可能會被縮減的房貸利息扣稅優惠,在此新法案下仍被保留,事實上,房貸方面的稅務優惠,也包括屋主所付出的 “Private Mortgage Insurance”(簡稱PMI),PMI是屬於一種私人房貸保險,一般是使用於有政府機構所擔保的房貸如FHA等。

這兩個稅務優惠還算是逃過一劫,1月1日所帶來的喜訓,對地產界來說,可以說是「雙喜臨門」吧!

陳建友中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529

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