【香港樓市動向】CCL再創新高 新界西半年升16.5%

居屋綠表比例藏玄機 施政報告口惠實不至

【大紀元2015年01月16日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)再創歷史新高,最新報133.34,按周上升0.67%。分區指數則個別發展,除了新界東回落1.08%外,港島區反彈1.15%,九龍回升0.75%,兩者皆屬歷史次高水平,新界西則再升1.25%兼創歷史新高,且半年共飆升了16.5%。

其餘各大領先指數全數回升,其中大型屋苑指數及中小型單位指數均創歷史新高。從政府去年5月底減辣以來,短短7個月間,新界西平均樓價已攀升16.5%,大幅跑贏大市,某些新界區大型屋苑升幅達三成,根本上已算是失控上升,但因供應缺口過大,政府已無能為力。

(大紀元製表)
(大紀元製表)

新盤投資比例增需注意

東涌有大型新盤以貼市價開售,首批300伙,極速售罄,發展商同日再加推320伙,亦遭搶購一空。發展商因應市場需求調整新盤策略趨勢明顯,一房呎價已比兩房及三房更貴。另外,市場相信東涌新盤投資者佔四成,大部份針對400萬以下盤源,此乃稅制傾斜及供應不足下的產物。新盤投資者比例大增,短期樓市氣氛高漲,而400萬以下單位更將繼續飆升,樓價繼續尋頂。

居屋申請萬人空巷

房委會接獲的新居屋申請累計有5萬多份,當中白表佔九成半,若以綠表白表六四比例分配,即意味白表中籤比率約六十分之一。以現時市況,抽中居屋好比可中六合彩。而抽不中的絕大多數則繼續受高樓價、租金飆的煎熬,要晉身為業主從而安居樂業,難矣!

綠表中籤機會較高但佔申請比例極低,從中可以看到幾點。其一,低比例代表公屋戶對居屋不感興趣。樓價整體飆升,公屋、居屋銀碼差價越拉越遠,置業梯級距離大增,但額外付出與改善生活質素不成比例,與其咬緊牙關花掉積蓄高位換樓,不如以靜制動,反正沒有人逼遷,看數年後情況如何再算。

其二,立法會秘書處研究指,06至13年間住宅單位價格平均售價上升188%,同期住戶入息中位數只增加30%。期間貧富懸殊加劇,通脹肆虐,即公屋住戶實際入息增長更低,根本難以負擔居屋。

其三,看到網上一編文章講述住公屋者心態,指昔日希望可置業,但今天能住公屋感到非常光榮。如果屬正面思想及感恩之心固然值得鼓勵,但真正原因恐怕是高樓價住在公屋才能安居,結果進駐者多,放棄者少,令公屋無法流轉,需求卻不斷增加,更悲涼的是社會失卻向上流動力。

另一方面,申請居屋人數眾多,提供單位量少,造成搶購潮,令市場氣氛更熾熱。由於將來供應無以為繼,令用家更急於入市,勢令居屋升勢加劇。

梁振英周三發表最新一份《施政報告》,發表前民意調查顯示,九成受訪者認為最需要處理樓市問題。發表後,網上調查則有近六成人對報告感到非常不滿。綜合兩者的結論是,大眾根本不認同長遠房屋策略及對梁振英過去兩年多所謂「重中之重」而採取的紓緩樓市措施。

施政報告缺大眾認同

縱觀報告土地及房屋政策部份,不斷以超越過去數年平均數字以吹噓成政府樓策成效。報告指,政府將維持未來10年每年平均興建約2萬個公屋單位的目標及未來兩年分別預售約數千個居屋單位,這些都是重複長遠策略內容,並無實際增加供應。將部份新落成公屋單位售予綠表人士,只是將公屋戶搬到另一公屋單位,不知道對供應有何幫助。

更可笑的是,報告指特區不欠缺土地,只欠發展用地。語言偽術莫過於此。倒不如說樓宇供應充足,只是單位未建而已。還有就是報告不斷重複「積極探討」,這些放諸四海皆準的用詞,都是口惠而實不至。

再有就是「先導計劃」多多。讀者應還記得「港人港地」在梁振英競選政綱內言之鑿鑿,可令港人優先買樓及解決樓市問題云云,計劃突然變成「先導」,實際上是「仙遊」,已化雲煙。這些計劃只屬「賊佬試砂煲」,根本不是甚麼策略,對短中長期供應未能提供實質紓緩作用,更令政府行政應接不下,顧此失彼。

報告不但未能解樓市燃眉之急,亦無法令市民相信政府有能力令遠期供應到位,如何令公屋輪候達標,如何重塑置業階梯,更顯梁振英及其團隊已江郎才盡。

一份無力的報告,在現行極度扭曲樓市下,將被解讀成利好消息,搶盤繼續,市場已紛紛湧現萬元呎價公屋成交以慶賀《施政報告》。市民請扣好安全帶,迎接2015年更紛亂的樓市。

責任編輯:澹修德

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