舊金山灣區商業地產 羊年報喜

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【大紀元2015年03月03日訊】(大紀元記者馬天祥舊金山綜合報導)去年,灣區成為美國經濟復甦以來增長最強勁的地區。戴德梁行2015年的商業地產預測,在總結去年舊金山灣區商業地產總體發展情況後認為:2015年,灣區商業地產的走勢還將揚揚上漲。

目前,灣區商業地產的勢頭已回歸到2008年衰退前水平。高需求,低供給,快速擴大的建築和開發成本,都在推動商業地產租金快速上漲的傾向。

多家庭住宅租金暴漲

2006年第3季度,灣區公寓空置率曾降至3.7%;到2008年第3季度衰退期間,公寓空置率上升到4.1%;2009年第1季度,空置率更上漲到5.8%,同期租金降到最低點1,475美元/月。高峰時期,公寓平均租金報價為1,618美元/月。

2009年第4季度,公寓租金開始緩慢回歸。2011年第2季度,租金上升到1,637美元,超過上一波經濟的高峰,空置率減到3.6%。2014年第3季度,灣區多家庭樓宇租金報價增長到2,234美元/月。比上一波經濟週期的低谷時期高出51%,比高峰時期高出38%。

辦公物業銷售達次高峰

上一經濟週期,2007年第3季度,灣區辦公樓空置率10.8%。幾個月後,到2008年第2季度降為3.13美元/平方英尺。2010年10月份跌到谷底,空置率達到17.6%,租金報價降至最低點2.5美元/平方英尺。

到2013年,灣區辦公樓空置率終於看到春天,回到10.5%。同時,租金平均報價上升,高於上一波經濟週期的高峰。到2014年底,價格升到3.29美元/平方英尺。

2014年前3個季度,辦公物業銷售達到111億美元,超過了2013年全年辦公物業79億美元的交易量。雖然未超過2007年全年228億美元的全年交易量,但已創造了2007年以來第2高的記錄。

工業區需求可望打破紀錄

工業空間一直落在復甦之後,但也呈急速反彈之勢。灣區製造業空間空置率在2007年第3季度曾達到4.5%。平均報價在2008年第3季度僅為0.65美元/平方英尺。到2011年第2季度,工業區租金平均報價觸底,降到0.47美元/平方英尺。2012年,空置率持續擴大到7.5%。

然而,到2014年第3季度,空置率減少到4.4%,平均報價上升到0.61美元/平方英尺,仍低於上一起經濟週期高峰值0.65美元/平方英尺。其原因是,很多工業對空間的需求是由購買推動而非租賃。隨著需求增長和供給短缺,2015年第1、2季度,租金報價可能會超過上一經濟週期2007年的峰值。

灣區工業對空間的需求打破了以往的記錄。2014年前3個季度,增加了將近410萬平方英尺。類似情形在1997年出現過,當時,灣區市場創下了460萬平方英尺的年度增長。

圖:羊年到來,美國就業機會呈現好景。(設計畫面)
圖:羊年到來,美國就業機會呈現好景。(設計畫面)

倉儲租金超過前期峰值

灣區倉儲空間空置率目前僅有4.8%。2010年空置率高峰時,高達9.5%。上一週期,空置率在2007年第3季度曾減少到3.6%。現在需求大量出現,倉儲建設活動也在加緊進行。

估計到2015年第1季度末,空置率將下降到3%的範圍內,租金報價也會超過上一週期峰值。灣區倉儲空間目前報價為0.63美元/平方英尺,比上一週期高峰時2007年第4季度0.60美元/平方英尺高出5%。

購物中心也接連報喜

灣區購物中心的空置率也從低谷中接連報喜。2007年第1季度曾是灣區購物中心的空置率最好的一季,為4.4%,平均報價為30.88美元/平方英尺。到2010年第2季度時達到空置高峰,增加到7.7%。

2011年第1季度,租金平均報價跌至22.19美元/平方英尺。到2014年第3季度,空置率才降回5.3%。

購物中心的A類空間,在2014年第4季度初幾乎不存在空置,只有1.1%。而在2007年第一季度,A類空間空置率指標為2.9%。過去幾個月,A類空間租金平均在60~72美元/平方英尺,相似的空間在3年前僅有32~38美元/平方英尺。
註:空置率越低代表市場需求越強,反之則市場衰退。

就業機會 1999年來最好

2014年11月份,美國創造了32.1萬個工作職位,成為此前2年創造就業最強健的月份。一般超過20萬就被視為很健康。此前的10年,只有6次超過30萬。從去年6月份開始直到11月份,新增就業一直超過25萬。這被認為是經濟繁榮的象徵。

去年增加290萬個工作

過去10年就業增長的最高是2005年,全年創造了251萬個新增就業。而2014年,一舉創下約290萬個,締造了1999年以來的最高峰。

在強勁的高科技產業驅動下,舊金山灣區已經成為經濟復甦以來美國經濟增長最強勁的地區。投資者還將增加網絡市場的投資,灣區依舊是全美和全球投資者資本追逐的熱點,增加的需求可能抵消借貸成本輕微上升帶來的影響。

過去5年,Apple、Google等高科技巨頭一直蓬勃發展。臉書增加了140萬平方英尺;Salesforce增加了140萬平方英尺;谷歌增加了280萬英尺。過去18個月,這種增長已經傳播到當地經濟的幾乎每一個部門,所有跡象顯示,2015年增長還將加速。

責任編輯:李曜宇

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