旧金山湾区商业地产 羊年报喜

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【大纪元2015年03月03日讯】(大纪元记者马天祥旧金山综合报导)去年,湾区成为美国经济复苏以来增长最强劲的地区。戴德梁行2015年的商业地产预测,在总结去年旧金山湾区商业地产总体发展情况后认为:2015年,湾区商业地产的走势还将扬扬上涨。

目前,湾区商业地产的势头已回归到2008年衰退前水平。高需求,低供给,快速扩大的建筑和开发成本,都在推动商业地产租金快速上涨的倾向。

多家庭住宅租金暴涨

2006年第3季度,湾区公寓空置率曾降至3.7%;到2008年第3季度衰退期间,公寓空置率上升到4.1%;2009年第1季度,空置率更上涨到5.8%,同期租金降到最低点1,475美元/月。高峰时期,公寓平均租金报价为1,618美元/月。

2009年第4季度,公寓租金开始缓慢回归。2011年第2季度,租金上升到1,637美元,超过上一波经济的高峰,空置率减到3.6%。2014年第3季度,湾区多家庭楼宇租金报价增长到2,234美元/月。比上一波经济周期的低谷时期高出51%,比高峰时期高出38%。

办公物业销售达次高峰

上一经济周期,2007年第3季度,湾区办公楼空置率10.8%。几个月后,到2008年第2季度降为3.13美元/平方英尺。2010年10月份跌到谷底,空置率达到17.6%,租金报价降至最低点2.5美元/平方英尺。

到2013年,湾区办公楼空置率终于看到春天,回到10.5%。同时,租金平均报价上升,高于上一波经济周期的高峰。到2014年底,价格升到3.29美元/平方英尺。

2014年前3个季度,办公物业销售达到111亿美元,超过了2013年全年办公物业79亿美元的交易量。虽然未超过2007年全年228亿美元的全年交易量,但已创造了2007年以来第2高的记录。

工业区需求可望打破纪录

工业空间一直落在复苏之后,但也呈急速反弹之势。湾区制造业空间空置率在2007年第3季度曾达到4.5%。平均报价在2008年第3季度仅为0.65美元/平方英尺。到2011年第2季度,工业区租金平均报价触底,降到0.47美元/平方英尺。2012年,空置率持续扩大到7.5%。

然而,到2014年第3季度,空置率减少到4.4%,平均报价上升到0.61美元/平方英尺,仍低于上一起经济周期高峰值0.65美元/平方英尺。其原因是,很多工业对空间的需求是由购买推动而非租赁。随着需求增长和供给短缺,2015年第1、2季度,租金报价可能会超过上一经济周期2007年的峰值。

湾区工业对空间的需求打破了以往的记录。2014年前3个季度,增加了将近410万平方英尺。类似情形在1997年出现过,当时,湾区市场创下了460万平方英尺的年度增长。

图:羊年到来,美国就业机会呈现好景。(设计划面)
图:羊年到来,美国就业机会呈现好景。(设计划面)

仓储租金超过前期峰值

湾区仓储空间空置率目前仅有4.8%。2010年空置率高峰时,高达9.5%。上一周期,空置率在2007年第3季度曾减少到3.6%。现在需求大量出现,仓储建设活动也在加紧进行。

估计到2015年第1季度末,空置率将下降到3%的范围内,租金报价也会超过上一周期峰值。湾区仓储空间目前报价为0.63美元/平方英尺,比上一周期高峰时2007年第4季度0.60美元/平方英尺高出5%。

购物中心也接连报喜

湾区购物中心的空置率也从低谷中接连报喜。2007年第1季度曾是湾区购物中心的空置率最好的一季,为4.4%,平均报价为30.88美元/平方英尺。到2010年第2季度时达到空置高峰,增加到7.7%。

2011年第1季度,租金平均报价跌至22.19美元/平方英尺。到2014年第3季度,空置率才降回5.3%。

购物中心的A类空间,在2014年第4季度初几乎不存在空置,只有1.1%。而在2007年第一季度,A类空间空置率指标为2.9%。过去几个月,A类空间租金平均在60~72美元/平方英尺,相似的空间在3年前仅有32~38美元/平方英尺。
注:空置率越低代表市场需求越强,反之则市场衰退。

就业机会 1999年来最好

2014年11月份,美国创造了32.1万个工作职位,成为此前2年创造就业最强健的月份。一般超过20万就被视为很健康。此前的10年,只有6次超过30万。从去年6月份开始直到11月份,新增就业一直超过25万。这被认为是经济繁荣的象征。

去年增加290万个工作

过去10年就业增长的最高是2005年,全年创造了251万个新增就业。而2014年,一举创下约290万个,缔造了1999年以来的最高峰。

在强劲的高科技产业驱动下,旧金山湾区已经成为经济复苏以来美国经济增长最强劲的地区。投资者还将增加网络市场的投资,湾区依旧是全美和全球投资者资本追逐的热点,增加的需求可能抵消借贷成本轻微上升带来的影响。

过去5年,Apple、Google等高科技巨头一直蓬勃发展。脸书增加了140万平方英尺;Salesforce增加了140万平方英尺;谷歌增加了280万英尺。过去18个月,这种增长已经传播到当地经济的几乎每一个部门,所有迹象显示,2015年增长还将加速。

责任编辑:李曜宇

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