如果有機會得知某塊土地兩年內一定會漲，且價格比房子低很多，你會不會投資？
土地，是房地產中最重要、最關鍵的一環，但在實際投資上，卻很少人以土地作為投資標的。大部分人都陷入重重迷思，以為土地「難以企及」「碰不起」，彷彿蒙著一層神祕面紗，事實卻不是如此。
本章將一一破解大家對土地投資的錯誤想法，你會發現，原來投資土地這件事跟你想的完全不同。
迷思1：投資房子比投資土地好
請問下面兩種投資方式，你認為哪一種是比較好的投資獲利標的？
選擇一：位於某捷運區，40坪的土地，每坪30萬
選擇二：位於相同捷運區，40坪的公寓，每坪30萬
你是選擇買土地，或是買公寓？
若是選擇一，非常恭喜，你已經具備非常高的致富潛力。
若選擇的是二（買公寓），那要很小心你的財產。而看完本書後，相信你會立刻擁有致富金頭腦。
選擇有潛力的土地，而不是被高估的房子
為什麼選擇一會比二好？
以總價來說，同樣是40坪×每坪30萬＝1200萬
以地段來說，同樣是位在捷運區的菁華地段。
在總價和地段都相同的情況下，選擇的關鍵就在於：
你持有的，是有潛力的價值，或是已經被高估的價值？
購買40坪的公寓，擁有的是一棟會隨著時間逐年折舊的建物，以及真正值錢卻不多的土地。
以五層樓公寓來說，每戶擁有的土地坪數只有8坪（若是十層樓華廈，每戶擁有的地坪更是只有4坪）。
你知道，一戶40坪、每坪30萬元的公寓，換算回土地的買價是多少嗎？
以每坪建築成本7萬來計算：
40坪×每坪7萬＝280萬（整戶公寓的建築成本）
(1200萬－280萬)÷8坪土地＝115萬（每坪土地價格）
答案是，這戶1200萬的公寓，是以每坪115萬的價格買到所擁有的土地。
比起每坪30萬的土地，這戶公寓持有土地的價格是人家的將近四倍，是不是貴得離譜？
房屋鑑價時，不動產估價師均會採用成本法。以成本法來計算，房子的價值遠比你想像得少！
大家都認為買房子投資報酬率高，卻不曉得更好的投資標的，其實是土地。
迷思2：土地是有錢人的玩意兒
俗話說：「大富買地，小富買房。」其實，無論大富小富都可以買地。以下分兩點來破除這個迷思。
一、投資徵收區農地，比市區建地有潛力
上一節拿建地與房子來對比，而建地的前身，大多是徵收農地。如果以「追本溯源」的角度來看，投資農地又比建地有潛力。
我們問過很多人：「一坪農地賣12萬，你覺不覺得貴？」大部分人都會說太貴了。
但如果問：「一坪建地30萬，你覺得貴不貴？」大部分人會說很便宜。
這實在是一件很矛盾的事。
在此要告訴各位一個很重要的、由都更概念換算的「農地vs.建地」魔術公式：
(農地坪數÷10)×4＝可換到的建地坪數
也就是說，100坪的農地，可以換到約40坪的建地！
(農地價格÷4)×10＝等值的建地價格
意思是，一坪12萬的農地，可以換到等值約一坪30萬的建地！
兩個數字其實是等號，為何大家覺得農地很貴，建地很便宜？
請各位再仔細想一想，就會發現：投資土地比投資房子好，投資農地又比投資建地有潛力！
本書就是要告訴大家如何找到「有潛力的都更地」。同樣是買不動產，買土地絕對比買房子划算。而且，都更前的土地價格在未飆升前其實是低的，只要有足夠資金購買台北市的小套房，同樣一筆錢肯定可以買到土地。這樣一來，就能協助各位讓資產上升，即使是上班族，也有很大機會可以買到有潛力的都更地！
二、用投資房子的錢，就足以買土地了
看到這裡，相信讀者朋友會問：「如果只有一、兩百萬存款，甚至只有幾十萬積蓄，這樣也可以跟土地沾上邊嗎？」
土地買賣，不是用這樣的角度看的。
習慣買房的人，會以「完整物件」的概念看待土地買賣，認為買房子一定要買一整戶，不可能只買廚房或客廳，那買土地應該也是要「一整塊」購買。
這裡要打破這個迷思：
土地，是可以用「個人持分」的形式買賣的。
別看一筆土地好像動輒都要幾千萬、上億元，其實它就像糕餅一樣，是可以切成一塊一塊出來賣的。最特別的是這個「切」的概念不是制式的，只能切東邊這一塊，或是切南邊那一塊。土地，是以「持分」的概念在買賣的。
╳錯誤觀念1：土地只能完整持有，就好像買屋、買車一樣。
○正確觀念1：房子、車子要整體購買，土地卻可以持分取得。
╳錯誤觀念2：土地買賣是以「面積加總」的概念進行，就好像糕餅一樣，切成好幾塊，你只能指定要買哪一塊。
○正確觀念2：土地買賣以「持分加總」進行，是一種算數的概念，你可以買其中任一部分，但不一定是某一塊特定的土地。將來要以非都更地換建地時，也是以持分的加總坪數來計算，非常清楚。
在此以買股票的方式來比喻，讓大家可以進一步理解。
你買了一張台積電的股票，是否代表擁有台積電這家公司？當然不是。然而，你也的的確確擁有台積電的「股權」，是台積電的股東。
就像買股票時你不會選擇買的是「哪一部分的台積電」，買土地也是同樣的概念。
就像不用拿幾千億就可以擁有台積電的股票，只要買一張股票，甚至可以買零股，金額再小，你仍然是貨真價實的台積電股東。同理，要買土地時，面對一塊1億元的土地，同樣不用擔心手中沒有1億買不起。如果你只有100萬，可以買100萬元的「土地持分」，同時還可拿到一張獨立的權狀，證明你擁有這個土地資產。
另一個買土地的重要觀念是：
土地的持分，是可以許多人共有、但個別獨立的。
這和買房子、買汽車是完全不一樣的概念。
若是買房子，房子只能登記在一個人名下，法律規定只有夫妻才能以共同名義持有房子。但假如哪天兩人不和要離婚，分產時，也只能指定把房子給丈夫或給妻子，不能「一人一半」。
請想像一種情況：若房子可以一人一半，那如果離婚的丈夫把屬於他的那一半房子賣給另一名男子，難道妻子就得跟一個陌生男人住嗎？所以，房子不能用分割形式來賣。
也因此，傳統上假定某人要將遺產交給兩個兒子繼承，有關房子的繼承，一定也是只能指定給某個兒子，而無法同時給兩個兒子；若要均分財產，也只能把房子賣掉換成現金，才能讓兒子均分餘款。
但假如繼承的是土地，就沒有這個問題。
就好像以下這個數學公式：
1÷2＝1/2
每個兒子都擁有這塊土地二分之一的「持分」，也都取得個別的「土地權狀」。如果要買賣，每個兒子都可以個別把自己的權狀賣出去，不會影響另一個兒子的權益。
所以，人人都可以很容易地擁有土地，不要被傳統「大地主」的觀念綁住。你也可以是個小小地主，一個擁有「持分」的地主。
一狀在手，你的財富絕對有保障。@
摘自《解讀政府公告，薪水族也能買地創富》 方智出版社 提供
責任編輯：顏靜蓮
