【大紀元2015年06月29日訊】（大紀元記者文婧德國報導）「房租指數」（Mietspiegel）是制定租金高低的重要參考指標，是否可以借鑒旁邊城市的數值？如果想在公寓裡辦託兒所，除了所住公寓的房東，還需要該樓其它房東同意嗎？因為房客的原因，房子著火了，誰來賠償損失？⋯⋯
德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案件。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將在每個月第二週的房地產版上為大家介紹。
11、如何解除車庫租約
如果租車庫的合同和租房的合同是分開的，可以單獨解除租車庫的合同嗎？
具體案例如下：杜伊斯堡的一位女士租了一間公寓，同時也把150米外的一個車庫租了下來，房子和車庫的主人是同一個人。
但是，在租房合同中並沒有提到這個車庫，房客只是和房主口頭達成了協議，每個月交多少租金。
後來，房主想把車庫收回，但是房子的租賃關係不變。房客對此非常驚訝，她認為在租這間公寓時，是連車庫一起租下來的，怎麼可以單獨終止出租車庫的合同呢？於是她將房東告上法庭。
聯邦法庭最後的判決是，車庫和房子不是寫在同一張合同上的，所以租車庫的合同可以單獨解除。（聯邦法庭，2011年10月12日；案件號：VIII ZR 251/10）
這裡需要說明的是，按照德國法律，口頭約定和書面協議具有相同的法律效力。當然，口頭約定的風險比較大，因為如果對方不承認的話，就沒有辦法證明了。
12、其它城市「房租指數」是否可借鑒？
德國很多城市都有一個「房租指數」（Mietspiegel），可以做為制定租金高低的參考。一個大城市的「房租指數」不能用在旁邊的小城鎮或者鄉村上。
具體案例如下：在紐倫堡附近一個擁有4500名居民的小鎮上，一位房東想將每月房租從271歐元提高到324歐元。德國法律規定，提高房租時需要參考當地的「房租指數」，這位房東也不例外，但不是所有地方都有「房租指數」，尤其小地方更沒有，這個小鎮就沒有。
於是這位房東就把附近大城市紐倫堡的房租標準拿過來，他也知道小鎮房租無法和大城市相比，因此就自作主張地將其減少了30％，當作自己小鎮的房租標準。
但聯邦法院認為，這種計算方法無效，因為兩個地方的租金水平「無法相比」，所以他不能據此提高房租。（聯邦法院，2013年11月13日；案件號：VIII ZR 413/12）
背景介紹：甚麼是「房租標準」？
如何計算當地平均房租？一般來說要看當地的「房租標準」，也叫「租鏡」（Mietspiegel），這個標準是由當地政府、房東協會以及房客協會共同制定的，反映了當地的租金情況，但並不是德國所有的地方政府和協會都進行這項計算。
13、是否可在租住公寓裡辦託兒所？
如果想在租來的房子裡辦託兒所，那麼必須經過房東的同意，而且這還不夠，鄰居的意見也非常重要。
具體案例如下：科隆一位女士租了一間80平米的公寓當作住房，她的職業是日托保姆，她招收了5個小孩子。一位鄰居覺得太吵了，因此提出抗議。
聯邦法院判決，託兒所不屬於居住功能，而是商業行為，所以自己的房東同意了還不行，還得要這棟樓裡75％的房東同意才成。如果這棟樓由一家公司管理，那麼就得徵得這家公司的同意。
在上述案件中，那棟樓裡只有66％的房東同意了，所以這位房客的日托保姆的工作自然就幹不了了。（聯邦法院，2012年7月13日，案件號：V ZR 204/11）
14、公寓著火了 誰賠償損失？
因為房客的原因，公寓裡著火了，房東得處理火災給房屋帶來的損失，而且有義務通知保險公司。
具體案例如下：房客的12歲女兒在廚房裡打開灶台，把鍋放在上面，裡面是油，然後離開了廚房。結果油過熱，自己燃燒了起來，引起了火災。
因為是房客的問題，所以房東拒絕承擔損失，也不想通過建築物保險（Gebäudeversicherung）來支付修復的費用，他給出的原因是：如果通知保險公司，那麼日後保險費就會上漲。
保險費一直是由房客交付，包含在每個月的房租附加費用中。
聯邦法院的判決是，在房屋受到損失的情況下，房客有權利要求房東通知保險公司來賠償損失。（聯邦法院，2014年11月19日，案件號：VIII ZR 191/13）房客平時交納保險，就是在發生類似的情況下使用。至於保險費是否會上漲，不應該是房東考慮的問題。
15、房東謊稱房子自用而趕走房客 咋辦？
在德國，房子雖然屬於房東，但想和房客解除租房合同可不是一件容易的事情，大部份房東提出的理由是，他自己或其家人需要住。如果房東說假話，那也得付出代價。
具體案例如下：一名房東稱，她的20歲孫女和其生活伴侶需要住房，所以房東要把房子收回給她孫女用。房客信以為真，搬了出去。
但最後房東的孫女並沒有搬進去。這個女孩稱，在整修房子時，她和其生活伴侶吵架了，感情上出現了一些問題，所以並沒有按照之前的計劃一起搬進去住。
房客不相信這個女孩給出的理由，認為房東是用說謊的方式達到了趕走房客的目的。
聯邦法院也不相信這個女孩的說法，因而判決房東需要支付給房客損失賠償金，金額為兩個月的租金，一共1400歐元。（聯邦法院，2012年6月13日，案件號：VIII ZR 356/11）
（未完待續）
責任編輯：余平
