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何清漣:中國樓市狂漲只因貸款不盡滾滾來

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【大紀元2016年09月13日訊】人與人的各種關係中,最值得珍視的是婚姻,最容易破碎的是金錢關係。然而中國此時出現世界上最荒唐的景象:為了炒房賺錢,人們不惜親手粉碎婚姻,夫妻之間美其名為假離婚。出現這種情況,原因出於三點:百業蕭條,唯有政府與銀行大力關照的房地產業香火獨旺,人們認為唯一不會化成流水的資產就是房產;銀行不斷為泡沫化的樓市輸入資金;地方政府需要繼續賣地以獲得財政收入,就得營造房市繁榮景象。

銀行「房抵貸」,繼續吹脹房地產市場泡沫

9月5日,財新網的一篇《「房抵貸」加槓桿火熱最高額度無上限》驚動了國內財經評論界。該文指出,持續放量的按揭貸,是本輪一、二線城市樓市上漲的主要驅動因素。所謂「房抵貸」,是指借款人以房產抵押作為擔保,向銀行申請的流動資金貸款。依照貸款慣例,按揭貸款額度須在「房抵貸」中扣除,也被稱作「二次抵押貸款」。部分大銀行把房抵貸額度控制在300萬元以內,農行的上限是1000萬元。中小銀行更為寬鬆,例如華夏銀行房抵貸最高可貸2000萬元,城商行的房抵貸業務沒有上限。具體操作流程如下:借款人將其名下房產抵押至房金所的合作金融機構,通過房金所提出借款申請,從而獲得投資人的出借款。投資人將獲得最高9.5%的年收益。如果借款人逾期還款,房金所合作金融機構為借款人代償本息。目前房金所官網顯示,其合作機構為中保國信。

用大白話來說,房抵貸就是抵押了房子再去買,一套房漲到1000萬元,就能給出700萬元的貸款。農行、建行、民生、中信等多家銀行均推出了「房抵貸」這一金融產品,參與房抵貸者即使名下仍有貸款未結清的房屋,只要還款一年以上,就可以申請二次抵押。

除房抵貸之外,消費貸、首付貸、個人經營性貸款等產品,都成為樓市槓桿資金的來源。

房抵貸:銀行與客戶合謀的龐氏騙局

銀行推出這項業務的背景是:經濟走弱,企業不再輕易貸款,小企業是貸不到款,大企業是不願意貸款。銀行要業績,於是就將業務集中到了個人房貸這一業務上。股市房市上漲,導致資產貶值,為了不讓儲蓄縮水,有點餘力的人就想花錢買房保值賺錢。據說,銀行對房抵貸業務做了壓力測試,結果是:即使房價下跌30%-40%,銀行也不會有損失。

這種操作,無異於政府裝聾作啞,放縱銀行與申請房貸者同謀玩龐氏騙局。龐氏騙局的本質就是設計一個宣稱能夠獲得高收益的投資活動,吸引大量投資者參與其中。目前房產價值已經嚴重泡沫化,例子就是房子的性價比,中國一線城市如北京、上海、深圳的一套三房公寓如果變現,其套現的錢可在美國大多數城市買一套面積大得多的獨立花園別墅。申請房貸者將其實並不值那麼多錢的房子用來作抵押套出大筆現金去炒房,是希望在玩擊鼓傳花的風險傳遞遊戲中獲益。

國人多有投機愛好,有空子不鑽就覺得心裡難受。有人在文章中舉例,當房產中介告知人們,只要把合同價格做高,700萬的房子,花點小錢賄賂,與銀行信貸員合謀把評估價弄成1000萬,這樣你原來能貸款490萬,自己要先出210萬,現在價格到1000萬了,你直接就能貸款700萬。所以相當於0首付,然後你把原來的210萬拿來每月還貸款,3年內房價漲了,房子一賣,就能大賺一筆。

正是在「無風險套利」的吸引下,不少人如飛蛾撲火般向中國房市投資。本來在努力充當推手的政府看到其中的風險玩大了,又開始限購,但「上有政策,下有對策」是中國形成多年的貓鼠遊戲,所以中國人以假離婚手段應對,繞開一戶只能有一套普通住房的規定,照買不誤。

據《經濟觀察報》9月4日報導,今年3月,上海市推出限購令,從緊實行差別化住房信貸政策,一個家庭二套普通房首付不低於五成,二套非普通首付不低於七成。在房價不斷上漲的情況下,催生了上海離婚買房潮,這些人之所以選擇暫時結束婚姻,只是為了獲取更多的買房名額以及更低的首付和契稅。有人指責這些人貪財,但有評論者指出,上海居民為了購買住房而開始的離婚潮雖然出於利益驅動,但卻是地方政府過多干預市場而不願意採取經濟槓桿遏制房價瘋狂上漲的結果。

上海買房離婚潮完全是重演2011年歷史。2011年中國政府對房地產市場實行宏觀調控,公佈了《新國八條》,規定對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。當年上海離婚件數高達4.78萬件,2012年為5.29萬件,2013年暴增到6.96萬件,2014年6.15萬件。

這種高泡沫時期在房市中投機的行為,被評論者形象地稱之為在「房市大火中的爬與撞」。

政府希望通過轉嫁風險延遲或化解危機

政府這樣玩火,是因為只有吸引更多的社會成員參與龐氏遊戲,才能夠化解金融危機。

正如我在《龐氏增長」,經濟舵手換人是否有救?》一文中談到的,金融地產榨乾了中國經濟,第一、金融經濟的畸形膨脹擠壓了實體經濟的發展空間。第二、金融業利潤佔中國經濟利潤的80%,擠壓了實體經濟利潤,讓實體經濟無利可圖。2015年的11萬億新增貸款,主要流向個人住房按揭貸款、基礎設施、房地產行業。

劉煜輝在《跨越時空的思考:反思金融槓桿之殤》一文中很直白地指出:在中國,高負債部門主要是國有企業和類政府經濟組織。為了挽救經濟槓桿,延滯風險的爆發,過去幾年,中國政府主要從兩個方向來處理:

一是讓居民戶加槓桿,目的是拯救瀕臨懸崖的地方財政,因為房地產是中國地方政府的融資機制的特殊安排(生命線)。驅動儲蓄承接地產商的債務,然後轉化為房地產投資,最終才能變成地方政府的各種收入;

二是釋放大量長期信用維持地產和平台的債務鏈,比方說債務置換(用長期、低息的負債大量去置換短期、高息的負債)、不允許銀行從殭屍產業中抽貸、包括債轉股等等。

這樣做的結果是讓經濟系統的癌細胞向金融系統轉移。

房地產這把火還能玩多久?

分析中國的房地產市場,已經不能只依靠金融地產的專業知識,因為那是一個權力之手不停介入並操縱的市場;也不能相信中共掌門人令出必行,比如習近平最近在G20峰會的講話中稱:「單純依靠財政刺激政策和非常規貨幣政策的增長不可持續」,道理上非常正確,但如果聽者居然相信中國政府能夠管住自己那隻權力之手,痛改前非,放棄財政刺激、超發貨幣等「發展經濟」的老套路,那是你too young, too simple。

中國的房價之高、過剩房地產(鬼城)之多,全世界獨此一家,而這種房地產市場之所以能夠撐下去,在於中國國有銀行持續不斷為購房者提供炒房基金。所有人都明白,中國房地產與金融系統是中國經濟危機的爆發點,危機遲早會降臨,不能確定的只是危機爆發的時間。開發商、銀行、炒房客、賣地的地方政府都在做房市,最後是限購令與房價瘋漲並存不悖。今年7月,深圳、南京、上海新房價格同比分別上漲41.4%、35%和33.1%。7月國內人民幣貸款增量達4636億元,其中標明居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元,佔信貸總額的比重已經超過100%。

專業分析者紛紛指出,中國房貸收入比增長非常快,2015年底的居民房貸收入比已高達0.46,超過日本泡沫經濟時期的水平;房貸銷售比達到了50%左右,接近美國次貸危機前的數據。但言者諄諄,聽者藐藐,房價依然飛漲。

這是一場所有槓桿使用者與央行的一場對賭。炒房者都希望不要成為最後的接棒者,想賭一把運氣。房地產開發商賭的是讓自己不死在地方政府之前,比如任志強認為開發商不會先死,因為開發商現在還有13000億現金,通常一萬億能維持一年,最多不開工;地方政府賭的是自己與中央政府父子同體,黨爹央媽怎麼也不能讓「兒子」們死在前頭,無人盡孝。

2015年,中國股市沒有聽從萬能的黨中央召喚,最後是政府與股民雙輸。在房市這場槓桿使用者與央行的對賭中,參與者想平安著陸已經很困難。

--轉自美國之音

責任編輯:南風

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2016-09-13 10:21 AM
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