計劃多 實施慢 新西蘭房市惡化

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【大紀元2017年01月28日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)本週初,國際顧問公司Demographia發布了2017年《國際住房負擔能力調查》,調查結果顯示,在接受調查的全球406個城市中,奧克蘭住房負擔程度進一步惡化,居第4位,負擔指數(房價中位數與家庭收入中位數的比值)高達10,僅次於香港、悉尼和溫哥華,遠遠超過兩個國際大都市——排名第12位的倫敦和第21位的紐約。

而在受調查的9個國家和地區中,刨除香港(地區),新西蘭的房價最難負擔,負擔指數高達5.9,屬於極難負擔。另外一個房價極難負擔的國家是澳大利亞,負擔指數為5.5,其它依次為新加坡4.8,英國4.6,日本4.1,加拿大3.9,美國3.6,最後為愛爾蘭,只有3.4,似乎已經基本上從10年前的房市泡沫和經濟神話破滅中復原。

奧克蘭房屋負擔指數10,是指一個中間收入的家庭(年薪8.7萬元),要購買一套中間價格的房屋(87萬元),不吃不喝、一分錢不花,也要10年才能買上。但這個算法其實並不全面,因為中間收入8.7萬元,只是稅前收入,去了稅、交了ACC的錢,所剩不到7萬元,這樣算來,不吃不喝最少也要12年。

房價飛漲不只在奧克蘭

在參與調查的新西蘭8個主要城市中,只有1個負擔指數在4.1-5.0之間,屬於嚴重難負擔,其它7個主要城市指數都高於5.0,均屬於極難負擔。其中陶朗加的房屋負擔指數從去年的8.1,大漲了近20%至9.7,直逼奧克蘭,排名第8。

其它幾個主要城市,惠靈頓(5.8)、基督城(5.9)、漢密爾頓(6.2)、內皮爾-黑斯汀(5.7)和達尼丁(5.4),全都進入極難負擔之列,只有北帕(4.7)相對好些,屬於嚴重難負擔,但實際情況也不很樂觀。

新西蘭房價上漲的另外一匹黑馬——皇后鎮-湖區,很意外地並不在調查之列,但其近幾年的房價漲幅,一直是全國最高之一,去年10月,其平均房價,已經直逼奧克蘭,高衝到97萬4564元。

其實,作為世界著名旅遊地點,皇后鎮-湖區的極難負擔房價,已經持續了好幾年,但因為其主要是海外投資、又遠在南島,因此其房價瘋漲與新西蘭民眾的關係,似乎並沒有奧克蘭、漢密爾頓及陶朗加那麼大,所以媒體對皇后鎮在這方面的的曝光率,也比北島的幾個主要城市差。

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是新西蘭的限貸令還是中國的限匯令起作用

奧克蘭的房價增幅,在前年年底實行特殊限貸令後,曾一度在2月份有所緩和,但持續不到兩個月,就又恢復原狀,房價又持續以近20%的漲幅竄升。所以,儘管奧克蘭去年全年的平均漲幅不如前一年大,但整體的增長趨勢,其實並沒發生變化,去年後半年的漲幅仍高達11%,與之前的全年20%多的漲幅不相上下。

在去年的兩個月房價停滯期間,不少主流媒體和專家都認為,是針對奧克蘭的特殊限貸令起了作用,即奧克蘭的住房投資者,必須付清40%的首付款或抵押金,才可以獲得房屋貸款。

業界人士透露說,這個2015年年底開始實施的特殊限貸令,確實對一些小的投資者起到了限限制作用,但那些專業投資者、擁有十幾或幾十處房產的大戶們,基本沒有受到什麼影響。

最新的統計數字顯示,去年奧克蘭房市中投資者購房份額,回升到了43%,表明更多投資者返回市場,房市依然強勁。

與奧克蘭特殊限貸令時間相仿,中國去年再一次收緊限匯令,嚴格限制民眾換匯,阻止資金外流。在早前每人每年允許兌換外幣5萬美元的基礎上,更嚴格規定不得幫助別人換匯,以堵上「螞蟻搬家式」借用別人換匯額來換取高額外匯的漏洞,並進一步阻止網絡貸款和在海外購買人身保險等,用以把國內金錢轉到國外的作法。

所以很多想在新西蘭買房的中國人無法把國內的錢轉移出來,令中國人在新西蘭買房的勢頭大衰,很多以前擠滿了中國人的房屋拍賣,一下子變得冷冷清清,兩個月後才又恢復原來的狀態。

奧克蘭房市之火蔓延周邊

說起奧克蘭的房價,恐怕要把漢密爾頓和陶朗加也放在一起,因為這兩個城市的房價,被普遍認為是奧克蘭房市之火的蔓延,一些無法承受奧克蘭駭人房價的人,在逃出奧克蘭或在更遠處買房的首選,就是這兩個城市。

在懷卡托-奧克蘭高速公路通車後,從漢密爾頓到奧克蘭,只需一個多小時的車程,不比在高峰時段奧克蘭市內塞車1、2個小時差到哪,所以很多在南奧克蘭工作的家庭和一些投資者,紛紛到漢密爾頓買房或搶占市場,使漢密爾頓的房價陡然竄升了近40%,房屋負擔指數也一下衝到6.2,變成了比惠靈頓和基督城還要難負擔的城市。

陶朗加距離奧克蘭雖然不像漢密爾頓那麼近,但因其是著名的旅遊和養老城市,生活條件好、風景如畫,本來人氣就高,這兩年奧克蘭人的湧入,讓這裡的房價呈指數式上升,漲幅將近25%。

計劃多多 行動遲緩?

針對如何解決房市危機問題,各方都紛紛表達自己的看法,從地方政府到中央政府,也都出台了一些計劃,尤其在如何開放更多的農用地、增加房屋建造上,都有一些令人期待的計劃,但幾年下來,房屋仍然供不應求,房價仍然持續竄升,令很多民眾不免感到有些失望。專家說,如何實施這些計劃,盡快解決住房短缺問題,才是最重要的。

Demographia房屋負擔報告的作者之一,帕烏萊提克(Hugh Pavletich)就批評說,新西蘭蘭極難負擔的房價,是新西蘭政府「巨大的政治失敗」。他把新西蘭房市危機,歸結為政府不作為的後果。

他說,但凡政府稍微有一點能力,都會把房價保持在一個相對容易承受的範圍, 「如果他們實際上做了一些事,在過去的8、9年悄悄地降低一點房價,現在的房價指數就可能會在4左右,奧克蘭的房價就會保持在33萬上下。」

他敦促政府開放更多土地用於建房,呼籲新總理英格利希(Bill English)直接領導各方和各黨派合作,採取措施降低房價。

但英格利希回應說,空談俱樂部不能解決任何問題,「其實需要做的,已經在實施當中了,修訂資源管理法案,讓審批過程更快,奧克蘭市政府已經在做了——做得也不錯,使執行過程更快——建築許可審批、再分割審批,政府的建設項目也在加快。」

中央政府的特殊建房區計劃,已經開始了幾年了,但預計建造的幾萬套房屋,卻只建成了幾百套,遠遠地滯後於目標。

奧克蘭市長高夫(Phill Goff)說,目前除了需要4萬套房屋盡快投入市場,每年4.5萬的新移民,還需要約1. 5萬套新房,這在短時間內根本無法達到目標。專家也說,儘管奧克蘭統一規劃做得很好,但如何具體實施,才最重要。

奧克蘭統一規劃中,在原有市區加高加密的計劃,在具體實施過程中遇到了很大阻力。本週,奧克蘭東區的一個毛利基金承建項目,因為要開發原來的毛利保留地,遭到當地居民的強烈反對而延遲。

而在新擴展的城鄉邊界開發地帶,所有的下水、道路等基礎設施的建設,資金來源和人力物力等,也給住房開發都造成困難。所以不管是在原有城區加高加密,還是開放農用綠地,在更遠處開發新的住宅區,都存在著難以解決的問題。

責任編輯:易凡

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