【大紀元2017年04月07日訊】在英國購買房產的流程中，律師起著舉足輕重的作用。一旦賣家接受了買家的報價（accept the offer）即進入房產交割階段，這以後的全部流程都是由律師主導的。律師會告訴您什麽時候該做什麽，要您提供什麽文檔。一個好的律師不但會給您一個時間計畫，而且還會積極跟進案件，每週為您更新情況，更主要的是好的律師會告知您目前的問題在哪裡，應該怎樣處理。
上一期為您介紹了選擇律師的渠道。在本篇文章中筆者會為您闡述買方律師在房產交割階段的工作流程和職責。文中所述的律師都是指買方律師。
買方律師的工作流程和職責
買方律師的工作流程可以按照時間順序分四個階段：前期準備，交換合同（contract exchange），合同完成（contract completion），合同完成後期（after completion）。
前期準備階段：要求賣方律師提供文檔
您的律師上任後第一件事就是通知賣方律師，您的律師將代表您開始房產交割流程，並要求賣方律師提供房產交割合同樣本（draft contract），售出房產的基本資訊和相關支援文檔。在前期準備階段，您的律師最重要的兩項職責就是房產調查和確保資金到位。
買房律師最重要職責之一：房產調查
房產調查對買方而言可分為必選專案和可選專案。必選專案一般都包括在律師報價的服務專案內，而可選專案則需要買方另外付費。
必選項目一般包括本地市政規劃調查（Local authority searches），比如未來的幾年內會不會徵用您的土地修建公路；土地註冊調查（Land Registry searches）看賣方是否真正擁有該房產；破產調查（Bankruptcy Search）看賣方的房產是否因為破產被抵押給他人；房產環境調查（Environmental Search），律師會引用相關機構的報告，調查土地是否有污染，周圍是否有垃圾填埋場，以前和現在的工業企業，有無洪水問題，氡氣（一種土壤中釋放的放射性氣體）濃度是否超標，地質結構是否穩定等一系列的環境問題。必選項目還可以包括學校（school search），社區（community search） 和周圍犯罪率的調查（criminal search）。
而可選調查項目包括礦區調查（Mining searches），公共道路（Public Paths），地下管線（Pipelines），公共土地（Common Land），高速路降噪區（Noise Abatement Zones）等等調查。
如果買方？在某一特定方面有所顧慮，都可以委託律師在這階段進行調查。
買房律師最重要職責之二：確保買方資金到位
律師在前期準備階段的另一項主要職責就是確保買方資金到位。如果買方需要申請按揭貸款，律師在這個階段會在您和貸款方（比如銀行）之間協調跟進，確保您出具的文檔滿足貸款方要求，從而能成功申請貸款。
舉個例子，貸款其中之一的環節是銀行派人對房產進行估價，用來確認房屋價值符合貸款數額。如果在銀行出具的評估報告中對房產有疑義，買方律師就會要求賣方律師提供清楚的解釋來打消銀行疑慮，從而使貸款能被批准。
另外如果您的買房資金全部或有部分來自海外，您的律師有義務確保資金來源的合法性。律師會要求買方提供兩個文檔：第一買家需簽署反洗錢聲明（anti-money launder declaration），第二買方要提供資金來源的合法證明。海外資金的來源證明需要包括資金轉帳證明，即從海外帳戶到英國帳戶的轉帳紀錄（bank transfer），海外的銀行存款證明（oversea bank statement）和外匯兌換紀錄 （Foreign currency exchange）。
講得更明白些，如果您的部分購房款是從中國匯來的，您需要提供中國的銀行存款紀錄，外匯兌換紀錄和匯款紀錄，需要加蓋銀行印章。值得注意的是中國的銀行出具的銀行紀錄一般是中文的。您需要出示英文翻譯件，您可以找翻譯公司也可以自己翻譯。當然您的存款紀錄可能來自幾家不同的銀行。最終只要您外匯兌換總數和匯出的款項總數相符，並在存款紀錄中有跡可尋，英國的律師就可以接受。
下一期中，筆者將向您詳細介紹買方律師在交換合同（contract exchange）、合同完成（contract completion）和合同完成後期（after completion）的職責和您要做的事情。◇
文| 燕博 責任編輯：逸銘
