【大紀元2019年03月29日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）前不久自由黨政府公布的2019年預算中，引起最大爭議和討論的是首次買房者補助計劃（First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI）。這個計劃到底怎麼回事，許多人並不清楚。
FTHBI，由國有企業——加拿大房貸及住房公司（CMHC）負責，為首次買房者提供最多10%的首付補助，幫助他們儘量減少貸款和月供。從今年9月起未來3年內，總耗資12.5億元。
人們不知道的是，該補助只針對CMHC保險按揭客戶（首付不足20%的買家，都被強制購買CMHC按揭保險）。此外，買家必須湊齊至少5%的首付，家庭年入必須在12萬元以下。
另外，保險按揭加上CMHC首付補助最多只能是買家年收入的4倍，即最多補助48萬元。這意味著，接受補助的買家，根據自身首付多少，只能買最多50～60萬元的房子。符合補助條件的新屋買家，最多能拿到10%的首付補助，二手房買家，最多能拿到5%的首付補助。
截至目前，人們只了解這些。至於其它更多具體操作辦法和細節，還存在以下許多疑問。
首付補助怎麼還學問大
CMHC提供的這筆首付，最終都是要還的，或賣房時還，或買家提前還。但買家是只還補助款（相當於是政府無息貸款）？還是政府從房屋今後售價中按當初首付補助比例提取5%或10%？目前還不清楚。
上述兩個還款方案，具體計算起來，差別很大。舉例說，房價40萬元，CMHC首付補助10%（相當於4萬元），幾年後房子升值至60萬元出售，按無息貸款方式，只需還4萬元。如按10%的首付補助比例還，得還6萬元，對於政府和納稅人來說，是賺了。
如果房子從40萬元貶值至30萬元，按原補助金額還，仍需還4萬元。按首付補助比例還，只需還3萬元，對於政府和納稅人來說，是賠了。
收入怎麼算？
首付補助規定的12萬元家庭收入，怎麼計算目前也很含糊。到時候，政府想必不只是會評估補助申請人的年收入，否則有人會為符合補助條件，絞盡腦汁想辦法。如年收入11.9萬元的首次買房者，肯定會想辦法不讓收入增加，才能拿到補助。
補助對房價有何影響？
有人擔心，在不追加房屋供應情況下，政府幫助更多首次買家買房，會推動房價上漲。道銀經濟師認為，首付補助計劃加上另一項買房刺激預算（即首次買家註冊退休儲蓄計劃RRSP買房提取金額從原來的最高2.5萬元增至3.5萬元），會將2020年前房價推漲2～5%。
據Global News報導，Options for Homes（OFH）非盈利住房機構CEO特雷曼（Heather Tremain）女士卻認為，首付補助計劃每年只耗資4億元左右，金額不大，對房價影響估計也是微乎其微。
卑詩大學商學院教授兼住房專家戴衛多夫（Thomas Davidoff）也認為，首付補助計劃如按補助比例還款形式，不採取無息貸款形式，對住房需求影響也不大。他說，2016年卑詩政府搞的首次買家5年無息貸款補助，相當於白給錢，變相地刺激住房需求，只會加劇房價上漲壓力。如採取按補助比例還款形式，申請補助的人不會太多，對房價上漲壓力不大。
到底誰受益？
接受首付補助的人，最多只能買50 ～60萬元的房屋，對於房屋均價分別高達92.5萬和76.5萬的多溫兩地首次買家來說，幾乎沒什麼幫助，申請的人估計也很有限。
多倫多Realosophy地產經紀公司總裁帕薩利斯（John Pasalis）認為，首付補助計劃如受歡迎，肯定會推高房價。如申請的人不多，說明只有少數人受益。這種可能性中，後者更有可能。這意味著，該計劃是兩頭都不討好。
戴衛多夫認為，房價便宜的地方，首次買家的確能受大益。不計多溫兩地房價，全國平均房價僅37萬左右，完全符合首付補助房價上限範圍。這些地方的首次買家，能因此緩解按揭壓力測試帶來的刺痛。
納稅人承擔哪些風險？
另一個關鍵問題是，政府，實質上是全體納稅人，虧錢風險有多大？OFH類似中低收入家庭首付補助計劃多年實施經驗證明，虧錢風險不大。
特雷曼透露，OFH首付補助計劃，為中低收入家庭提供5～15%首付補助，買家出售房屋時，按當初首付比例償還當年補助金額。該計劃實施25年過程中，共幫助3,600個家庭買房，過程中僅5個買家違約拖欠，其中3人是因特殊情況違約。
她說，這類買家都是買房自住，房價跌時，多半都會選擇繼續持有房屋。住宅長期增值率近3%，也就 是說， 25年按揭到期時通脹調整後房屋售價，幾乎不太可能低於當年買價。
帕薩利斯認為，經濟衰退時風險最大。這是因為，經濟衰退時，申請首付補助買房的人，更有可能失業，一旦失業或收入減少，很有可能還不起月供。
戴衛多夫建議，要減少違約拖欠風險，CMHC得根據買家首付多少、而非貸款金額多少決定保險費率。CMHC目前房貸保險運作方式是，首付越少，保險費率越高。這是因為，首付越少，貸款風險越大，違約保險金也越高。如首付5%，CMHC首付補助5%，買房人雖只需貸款90%，但仍得按95%貸款計按揭違約保險費率 。
責任編輯：文芳
