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自由黨2019年預算幫助首次買家

算一算才清楚 首次買房首付補助詳解

加拿大聯邦政府將補助首次買家。不過,該補助如何計算,還是個問題。(iStock)

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【大紀元2019年03月29日訊】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)前不久自由黨政府公布的2019年預算中,引起最大爭議和討論的是首次買房者補助計劃(First-Time Home Buyer Incentive,FTHBI)。這個計劃到底怎麼回事,許多人並不清楚。

FTHBI,由國有企業——加拿大房貸及住房公司(CMHC)負責,為首次買房者提供最多10%的首付補助,幫助他們儘量減少貸款和月供。從今年9月起未來3年內,總耗資12.5億元。

人們不知道的是,該補助只針對CMHC保險按揭客戶(首付不足20%的買家,都被強制購買CMHC按揭保險)。此外,買家必須湊齊至少5%的首付,家庭年入必須在12萬元以下。

另外,保險按揭加上CMHC首付補助最多只能是買家年收入的4倍,即最多補助48萬元。這意味著,接受補助的買家,根據自身首付多少,只能買最多50~60萬元的房子。符合補助條件的新屋買家,最多能拿到10%的首付補助,二手房買家,最多能拿到5%的首付補助。

截至目前,人們只了解這些。至於其它更多具體操作辦法和細節,還存在以下許多疑問。

首付補助怎麼還學問大

CMHC提供的這筆首付,最終都是要還的,或賣房時還,或買家提前還。但買家是只還補助款(相當於是政府無息貸款)?還是政府從房屋今後售價中按當初首付補助比例提取5%或10%?目前還不清楚。

上述兩個還款方案,具體計算起來,差別很大。舉例說,房價40萬元,CMHC首付補助10%(相當於4萬元),幾年後房子升值至60萬元出售,按無息貸款方式,只需還4萬元。如按10%的首付補助比例還,得還6萬元,對於政府和納稅人來說,是賺了。

如果房子從40萬元貶值至30萬元,按原補助金額還,仍需還4萬元。按首付補助比例還,只需還3萬元,對於政府和納稅人來說,是賠了。

收入怎麼算?

首付補助規定的12萬元家庭收入,怎麼計算目前也很含糊。到時候,政府想必不只是會評估補助申請人的年收入,否則有人會為符合補助條件,絞盡腦汁想辦法。如年收入11.9萬元的首次買房者,肯定會想辦法不讓收入增加,才能拿到補助。

補助對房價有何影響?

有人擔心,在不追加房屋供應情況下,政府幫助更多首次買家買房,會推動房價上漲。道銀經濟師認為,首付補助計劃加上另一項買房刺激預算(即首次買家註冊退休儲蓄計劃RRSP買房提取金額從原來的最高2.5萬元增至3.5萬元),會將2020年前房價推漲2~5%。

據Global News報導,Options for Homes(OFH)非盈利住房機構CEO特雷曼(Heather Tremain)女士卻認為,首付補助計劃每年只耗資4億元左右,金額不大,對房價影響估計也是微乎其微。

卑詩大學商學院教授兼住房專家戴衛多夫(Thomas Davidoff)也認為,首付補助計劃如按補助比例還款形式,不採取無息貸款形式,對住房需求影響也不大。他說,2016年卑詩政府搞的首次買家5年無息貸款補助,相當於白給錢,變相地刺激住房需求,只會加劇房價上漲壓力。如採取按補助比例還款形式,申請補助的人不會太多,對房價上漲壓力不大。

到底誰受益?

接受首付補助的人,最多只能買50 ~60萬元的房屋,對於房屋均價分別高達92.5萬和76.5萬的多溫兩地首次買家來說,幾乎沒什麼幫助,申請的人估計也很有限。

多倫多Realosophy地產經紀公司總裁帕薩利斯(John Pasalis)認為,首付補助計劃如受歡迎,肯定會推高房價。如申請的人不多,說明只有少數人受益。這種可能性中,後者更有可能。這意味著,該計劃是兩頭都不討好。

戴衛多夫認為,房價便宜的地方,首次買家的確能受大益。不計多溫兩地房價,全國平均房價僅37萬左右,完全符合首付補助房價上限範圍。這些地方的首次買家,能因此緩解按揭壓力測試帶來的刺痛。

納稅人承擔哪些風險?

另一個關鍵問題是,政府,實質上是全體納稅人,虧錢風險有多大?OFH類似中低收入家庭首付補助計劃多年實施經驗證明,虧錢風險不大。

特雷曼透露,OFH首付補助計劃,為中低收入家庭提供5~15%首付補助,買家出售房屋時,按當初首付比例償還當年補助金額。該計劃實施25年過程中,共幫助3,600個家庭買房,過程中僅5個買家違約拖欠,其中3人是因特殊情況違約。

她說,這類買家都是買房自住,房價跌時,多半都會選擇繼續持有房屋。住宅長期增值率近3%,也就 是說, 25年按揭到期時通脹調整後房屋售價,幾乎不太可能低於當年買價。

帕薩利斯認為,經濟衰退時風險最大。這是因為,經濟衰退時,申請首付補助買房的人,更有可能失業,一旦失業或收入減少,很有可能還不起月供。

戴衛多夫建議,要減少違約拖欠風險,CMHC得根據買家首付多少、而非貸款金額多少決定保險費率。CMHC目前房貸保險運作方式是,首付越少,保險費率越高。這是因為,首付越少,貸款風險越大,違約保險金也越高。如首付5%,CMHC首付補助5%,買房人雖只需貸款90%,但仍得按95%貸款計按揭違約保險費率 。

責任編輯:文芳

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