【名家專欄】疫情下 美國房市怎麼了?

在經濟形勢嚴峻的情況下 是什麼因素促房價上漲?

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【大紀元2020年10月23日訊】(英文大紀元專欄作家James R. Gorrie撰文/原泉編譯)經濟在復甦,如果容許的話可能還會繼續增長,但這並不能解釋為什麼美國大部分地區的房價仍處於歷史高位

今年春天,由於中共(CCP)病毒大流行,超過3,000萬人突然失業,儘管就業人數有所回升,8月份新增了近140萬個就業崗位,但失業率仍然相對較高﹐達7.9%。

庫存因素

另外,許多行業的時薪下降,而加州等州的時薪仍然不合理地高達每小時15美元,抑制了全國人口最多、最富有的州的復甦。目前,有360萬房主拖欠了數月的房屋抵押貸款。

為什麼房價沒有隨著數百萬抵押權人(mortgage holders)的經濟損失和工資下降而下跌呢?

這是經濟學家們試圖解決的問題,但主要的因素就一個字︰「庫存」。

住房需求取決於買賣雙方的庫存。目前,在最理想的地區,買家比賣家多。

房市下行延遲?

誠然,政府的支持有助於緩和對失業的打擊。但是,經過數月的薪水支持,如今,1,800萬人不再能獲得每週600美元的額外失業救濟金。

而在過去的半年時間裡,雖然銀行一直在給苦苦掙扎的房主提供貸款寬限,但這個寬限期即將結束。

這意味著數以百萬計的人花光了他們的儲蓄,拖欠了他們的抵押貸款,或者沒有工作,或者減薪。

考慮到上述困難和整體就業市場嚴峻的情況下,當更多人的收入減少、工作也少了的時候,房地產市場的需求肯定會減少嗎?

另外,隨著數以百萬計的房屋可能淪為法拍屋,可能會隨著寬限期的結束而充斥市場,房價現在或很快就應該下跌了吧?

這很可能發生,只是現在還沒有。

房市表現像股票?

從某種程度上來說,簡單地看一下活躍的股市,可以幫助我們更容易理解為什麼房市會有這樣的表現。

股市之所以走高,是因為美聯儲(Federal Reserve)的刺激性資金、企業的股票回購,以及如今上市的股票數量比幾年前減少了約50%。

所以有更多的錢追逐低庫存的優質股票。請注意,基本面估值在這種分析中並不重要,因為它們不是推動股價飆升的因素。

房地產市場也出現了類似的情況。需求可能沒有以前增長那麼多,但由於疫情導致的大範圍停工,房屋開工率遠遠落後於曲線。

理想庫存供應問題

其結果是,熱門地區的房子供應在萎縮,有效地提高了需求,給房價帶來了上行壓力。

其中很大一部分原因是理想住房的供應量下降。

某些州的經濟狀況和應對疫情的政策影響了人們在那裡生活的願望。因為疫情和一個州對它的反應所產生的經濟後果﹐有些州比其它州受到的打擊更大。

在某些情況下,高稅收也起到了一定的作用,給企業主和房主增加了額外的財務壓力。在其它州,則是兩者的結合。

例如,紐約州就符合這兩個標準。該州受到病毒的重創,感染死亡率很高,封鎖時間比大多數州都長。它還向其居民和企業收取高額的稅收。在重新開放問題上的猶豫不決也傷害了經濟。

因此,企業紛紛倒閉,人們逃離該州。這就是為什麼紐約州的房屋大多是買方市場的原因。

另一方面,更熱門的地方,如佛羅里達州和德克薩斯州的房價正在上漲。這兩個州都是低稅州,對商業友好,並且正在重新開放。

然而,就疫情封鎖的持續時間、高稅收和嚴格監管的商業環境而言,加州更像紐約,而不是德克薩斯或佛羅里達。和紐約州一樣,加州也出現了居民和企業的大量流失。但與紐約不同的是,加州的房地產價格仍然很高。

大流行前住房短缺

加州的不同之處在於,盡管人們和企業都在逃離該州,但住房供應仍然非常緊張,至少有足夠財力的買家仍然很多。加州的住房短缺早在大流行之前就開始了,很大程度上是由於該州反商業的法規,包括昂貴和嚴苛的建築法規和租金控制,這兩者都扼殺了房屋建設。

因此,在過去的十年裡,由於嚴格限制住房建設,加州在一個非常宜居的地方造成了巨大的住房不足的問題。因此,在足夠多的人離開加州之前,加州的可用住房存量將保持在低位。

在全國範圍內,在銀行開始要求逾期借款人支付抵押貸款之前,加州和其它熱門州,如德克薩斯州、田納西州和佛羅里達州的房地產市場將繼續上漲。

但當市場轉向時,可能會非常、非常快。

作者簡介:

詹姆斯‧R‧格利(James R. Gorrie)是《中國危機》(The China Crisis)(Wiley出版社 2013年出版)的作者,他在博客TheBananaRepublican.com上發表文章,常駐南加州。

原文What’s With the Pandemic Housing Market?刊登於英文《大紀元時報》。

本文所表達的是作者的觀點,並不一定反映《大紀元時報》的觀點。

責任編輯:高靜 #

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