劉大年拉斯維加斯房地產系列專題——

劉大年論2020年疫情股市大跌與2008年金融海嘯

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【大紀元2020年03月26日訊】(洛杉磯工商訊)武漢肺炎(Covid-19)疫情造成很大的震撼和衝擊,也造成很大的恐慌,主要是因為「不可控性」。我們知道Covid-19有很強的傳染性,也知道目前沒有治療的方法;我們不明確傳染的途徑如何?呼吸唾液會傳染,帶病毒者摸觸過物品是否會傳染?沒有症狀的帶原者會傳染,治癒後是否會傳染?我們也不知道周邊的哪一個人會傳染給我們,因為我們不知道誰接觸過誰;而且Covid-19染上了約2%致命性,這就是造成恐慌的最大原因。

劉大年接到很多諮詢電話,主要的話題圍繞在疫情對房地產市場的影響,尤其是對拉斯維加斯房屋市場會有什麼樣的衝擊。說實在話,吾人不能預測疫情什麼時候結束,卻可以預見對美國經濟有一定程度的影響,但究竟有多大,現在還不好說。基於群眾恐慌心理,股票市場已經大幅度下跌,有一些受衝擊的上市公司股票市值跌到比公司淨值都低了。緊接著,美國聯準會(Fed)做了預防經濟下行措施,再次採取貨幣寛鬆政策,降息啓動7000億美元的QE(量化寛鬆)、聯邦政府也啟動「大撒幣」,預計每人直接發給1000美元以上的現金。總之,繼金融海嘯後十年的又一次大幅度的提高貨幣供給量。

目前的情況尚不明瞭,但可以看到很多群眾都陷入情緒恐懼,「害怕已經把理智淹沒了」。雖然如此,劉大年認為有必要了解這一次疫情對經濟衝擊和前次的金融海嘯有什麼相異之處。藉此,我們可以清晰地了解我們是處在什麼樣的狀況?分析如下:

一、起源性質不同

2008年金融海嘯(亦稱次貸風暴),肇因銀行系統放款浮濫,濫債務充斥,金融機構把房貸打包成證券轉賣。一旦房價急轉直下,濫債務人繳不出房貸,債權證券持有人因持有的房貸證券變得一文不值而瀕臨破產。

疫情風暴(即Covid-19病毒漫延),較類似一場天災,突然又急又快地發作,立刻衝擊一些行業,諸如觀光旅遊業等。為了要緩和疫情,很多國家城市區域都採取「封國、封城」,導致經濟停滯,經濟衰退已成定局。

二、美國民眾承受能力

金融海嘯時期,根據聯準會(Fed)的數據,家庭債務攀升到相當於國內生產毛額(GDP)的134%,創新高紀錄。2007年底家庭儲蓄只占收入的3.6%,很多家庭在節約用項,支應貸款利息。

疫情風暴發生時期:家庭債務占GDP比率達96%,為歷史低點。儲蓄占收入比重提高到8%。您可以看到周邊的許多朋友都有大筆金錢存在銀行裡尋找投資項目。

三、持續時間與就業情況

金融海嘯時期:不景氣期間持續下跌了18個月,總共用了三年時間才恢復過來;期間失業率幾達10%以上,拉斯維加斯最差時達15%。

疫情風暴發生前,美國經濟走勢強勁樂觀,失業率為3.5%,是50年來最低;面對突來的疫情,失業率一定會上升,上升到多少,胥視疫情時間長短,吾人認為不容易超越金融海嘯時期的期間及失業率。

四、各級政府應對的態度

金融海嘯時期:美國聯邦政府、州政府及各級政府都在做「補救工作」,因為金融海嘯波及者過於廣泛,無法計數,政府主要的角色是「救火隊」在做拯救和補救工作。

疫情風暴:各級政府做的是「防疫工作」,也有積極從事治療工作,但畢竟是少數(若按照人口比例計算,目前染病機率,微乎其微)。換言之,現行美國政府主要工作是「重視每個生命,不容疫情擴散」,防範未然的預防工作。不可諱言,因為會致死,所以造成民眾很大的恐慌。

五、對股市的影響

金融海嘯時期:股市在金融海嘯期間崩跌57%,而且持續很長時期停留在熊市。

疫情風暴:起始是因為消息不明確而下跌,其後是基於防疫措施將會引發經濟衰退而向下修正;現在很明顯是股民恐慌拋售,許多股票已經跌過頭了。吾人認為美國經濟的基本態勢並未變差,一旦疫情「可防可控」,股市可望V型反轉;而且吾人預期不會很長時間就會反轉的。

對房地產的影響:這次疫情對經濟、市場就業形勢及部分產業有一定的影響,經濟衰退可以預見;房地產市場會受到負面波及,這是靜態的側面。但筆者從事投資房地產的經驗,更重視的是動態運作的側面,也就是因為疫情風暴將引致經濟衰退,政府為防止經濟衰退提出的對策。諸如貨幣金融政策寛鬆要激勵經濟成長,存放款利率都控制在低檔,貨幣供給額超發,讓群眾取得資金容易等等。市場繁榮,房市就觸發上漲機制。套一句投資術語「錢是多頭(上漲)的子彈」,錢多子彈夠,房地產不漲都難。另一角度,金融市場貨幣超發,容易引致通貨膨脹,民眾為了讓自己的「錢保值」也會把錢投入房地產。

劉大年撰寫這篇文章的時間是2020年3月19日。Covid-19疫情還在全世界蔓延,很多國家地區仍處於高度緊張不安狀態。而現時的外滙交易市場,美元對世界主要貨幣處於超強勢,一點都不受美國降息的影響,可以確定美元高流動性被肯定是最安全的避險工具。在過去一星期交易日,美元滙兌指數上漲了約6%,市場上幾乎買不到美元。美元強勢代表世界的「熱錢」會流向美國,根據過去經驗,這些熱錢會找項目留置,美國的房地產就是能容納這些熱錢的最好選項。

劉大年以自己的觀點提出淺見,當然也包括對美國的制度有信心、對美國防疫機制運作的信任,謹供參酌。

如果您想諮詢疫情對房地產市場的影響或相關話題,請致電:702-686-2345, 了解更多信息請上網搜索:劉大年房地產。◇

責任編輯:李欣

 

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