三道紅線壓身 陸房企為減債使出渾身解數

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【大紀元2020年09月18日訊】(大紀元記者劉毅綜合報導)中共日前對大陸房企劃定了三條紅線,強制房企去槓桿及限制其融資,為了減輕債務壓力,大陸恆大集團啟動分拆上市,另一家富力集團也再次配股融資。

為降低債務 房企使出渾身解數

恆大集團是大陸房企的龍頭企業,但是恆大同時踩了三道紅線,為了降低負債,恆大啟動了配股和拆分。

據《21世紀經濟報導》9月17日消息,恆大集團旗下恆大汽車15日發布公告稱,將以配售新股的方式共募集約40億港元,配股所得款項主要用於新能源汽車業務發展,並彌補其虧損,還有助於改善恆大流動性和降低負債比率。

早在8月13日,恆大集團就發出了拆分物業上市的公告,並引入戰投入股235億港元。恆大總裁夏海鈞表示,此舉預計降低恆大負債率19個百分點。

另一家同樣踩到三道紅線的大陸地產商富力集團9月15日晚間發布公告,以每股9.82港元的價格配售2.57億股新H股,共募集24.98億港元。所得款項用於償還公司的境外債務。

而在去年的12月19日,富力已經配售2.73億股新H股,配售價格為13.68港元/股,所得款項用途與本次配股一致,即償還負債。

相隔時間不長的兩次配股,皆因富力集團的資金壓力。富力2020年中報顯示,富力剔除預收款後的資產負債率約為78.16%,淨負債率為177%,現金短債比也遠小於1,都突破了融資新規「三道紅線」的底線。

配股之外,富力還擬分拆上市緩解債務壓力。9月10日有消息稱,富力地產擬在未來10個月內分拆酒店業務,以房地產信託基金(REITs)形式在新加坡上市,對此富力未予置評。

另外,一些房企通過引入戰投降低負債率。9月9日,泰康保險通過協議受讓的方式,受讓陽光城集團13.53%的股份,成為第三大股東。

陽光城集團2020中報顯示,陽光城除預收款後的資產負債率為77.62%,淨負債率為115%,現金短債比為1.32,踩了兩道紅線。

華南一家房企高管稱,各家公司近期都在研究如何調整債務結構,以及通過更多的資本運作等方式,以使得財務數據符合監管要求。

克而瑞研究顯示,截至2020年中,179家房企總有息負債規模為84,165億元人民幣,較期初增長了6.64%。其中,76家重點房企總有息負債72,913億元人民幣,較期初增長6.18%,淨負債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%,結束了連續三年的下降趨勢,超過六成企業的淨負債率有所上升。

中共劃下三道紅線 迫使房企去槓桿

為了迫使房企降槓桿,8月20日,中共住建部、央行召開重點房地產企業座談會,明確了收緊地產開發商融資的「三道紅線」,即:剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。

根據「三道紅線」觸線情況不同,中共監管機構將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔,分檔設定有息負債規模的增速閾值:每降低一檔,上限增加5%,即:若三道紅線全部觸及,則房企的有息負債就不能再增加;若觸及兩條,則有息負債規模增速不得超過5%;觸及一條,則增速不得超過10%;一條未中,則增速過不得超過15%。這意味著未來房企有息負債的增長將進一步受限。

數座大山壓頂 房企日子難熬

對大陸房企來講,近來的日子真是不好過。

首先,今年下半年,大陸房企有境內外融資債券到期規模約為5,588億元(人民幣,下同),較上一年增加58%,大陸債務集中到期,房企下半年面臨巨大償債壓力。萬達、恆大、綠地、綠城、華發5家房企下半年到期債務最多。

其次,融資受到嚴格限制,如果是踩到三道紅線,將不允許發債融資,房企之前的借新還舊招數失靈。

中報數據顯示,上半年76家房企中約有91%房企未能達標,尤其是剔除預收款後的資產負債率通過率僅20%;觸及三道紅線的紅檔企業有16家。

再有,受瘟疫打擊,房企銷售普降。融資受限,債務壓頂,房企銷售回款成為解決現金流的重主要途徑,但是受瘟疫影響,大陸售樓處被迫關閉了1個月,雖然近來在房企促銷之下,銷售有所回升,但大陸24個城市日前升級了樓市的調控措施,使房企希望搭乘「金九銀十」銷售旺季的希望落空。

另外,大陸房企的毛利率出現下滑。據40家已經發布半年報的上市房企的數據顯示,和去年同期相比,有30家房企的毛利率出現下滑,其中,建發國際集團的毛利潤率從2019年上半年的40.62%下滑至21.89%,下滑幅度最大。不僅是中型房企,大型龍頭房企的毛利也出現下滑,碧桂園的毛利率從2019年上半年的27.16%下滑至目前的24.27%。中海地產毛利率亦從2019年上半年的34.89%下滑至目前的30.59%。

房企迎來兼併潮 降負債成行業新常態

有評論認為,今年下半年,如果融資渠道受限,房企資金壓力加劇,要改善負債率、改善融資結構,又要衝全年業績,回款能力將是房企持續經營的關鍵。

而在當局房企融資「三道紅線」壓力下,部分中小規模房企將與頭部房企的差距進一步拉大,兼併收購或將愈加激烈。這也意味著下半年,降負債將成為行業「新常態」。#◇

責任編輯:林詩遠

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